（2017）沪0107民初8042号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-03-02
案件名称
张桂金与上海踏润商务咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张桂金,上海踏润商务咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十四条，第一百零七条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初8042号原告张桂金，女，1949年3月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人马建荣，上海市朝华律所事务所律师。被告上海踏润商务咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人陈程。原告张桂金与被告上海踏润商务咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张桂金的委托代理人马建荣到庭参加诉讼，被告上海踏润商务咨询有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂金诉称，2016年9月24日原被告就坐落于长风二村XXX号XXX-XXX室的房屋签订一份《上海市房地产买卖合同》，双方协议一致，转让价款为人民币230万元。双方确认在2016年12月15日之前，须共同办理转让过户手续，若被告未在合同约定的期限内将上述房产过户至原告名下，则构成违约，原告有权单方解除合同，被告需承担赔偿责任，赔偿金额为合同总价款的20%。合同补充条款约定，被告应在原告贷款审批通过后3个工作日内申请办理还款、抵押登记注销手续，若未在上述期限内申请办理，则原告有权单方面终止本合同，被告应按照合同总房款的20%支付违约金。现原告已按照合同约定履行了相应的付款义务并于2016年11月1日与招商银行股份有限公司上海新客站支行签订了《个人购房借款及担保合同》，通过银行贷款审批。但被告没有在合同约定的期限内申请办理还款、抵押登记注销手续，且未按约定完成产权过户义务，构成了违约并且对原告造成了损失。原告认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充条款、补充协议合法有效，双方应按照合同依法依规履行。在原告按照合同约定支付相应价款的同时，被告没有在合同约定的期限申请办理还款、抵押登记注销手续，并最终在约定过户日之前，没有完成房屋转让过户手续的行为已经严重违反了合同约定。为了维护原告的合法权益，原告现诉至法院，请求法院依法判令：一、依法解除原被告签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告返还原告已付定金人民币10万元整；三、被告支付违约金人民币46万元整。被告上海踏润商务咨询有限公司未到庭答辩。经审理查明，系争房屋上海市普陀区长风二村XXX号XXX-XXX室登记于被告名下，由被告将房屋抵押于案外人，债权数额为125万元。2016年9月24日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份(合同编号XXXXXXX)，约定：甲乙双方通过案外人居间介绍，由乙方购买甲方的系争房屋上海市普陀区长风二村XXX号XXX-XXX室，建筑面积51.96平方米，房地产转让价款共计230万元。双方确认于2016年12月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付和转移之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，除甲方应当向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款和所有税费及中介费，并支付违约金和赔偿金。双方在补充条款(一)中约定：甲方应于乙方银行贷款审批通过后三个工作日内向相关单位和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续。若甲方由于本人之原因，未在上述期限内向相关单位和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若甲方在办理该房地产的还款、抵押登记注销手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任。若乙方在上述甲方办理该房地产的还款、抵押登记注销手续期间，乙方反悔不购买上述房地产，则甲方有权单方面终止本合同，同时乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金；若乙方在甲方办妥上述手续后反悔不购买上述房地产，则乙方应按本合同约定的违约金比例承担违约责任。上述条款独立于本合同，是合同得以全面履行的前提条件，即便本合同无效或尚未发生效力，上述条款仍对双方发生效力。在附件三付款协议中，双方约定，乙方于2016年9月23日支付给甲方房款人民币10万元；乙方于2016年9月30日之前支付甲方房款人民币59万元整；乙方通过向银行贷款方式申请人民币141万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方。户口迁出当日，乙方支付甲方剩余房款及人民币20万元。合同另就物业管理费、水、电、煤费用、维修基金结算、乙方贷款、交易税费、限购等等内容作出约定。同日，双方签订《关于买卖长风二村XXX号XXX-XXX室补充协议》一份，约定如下：乙方购买甲方拥有的系争房屋，因甲方房屋由抵押，关于买卖合同(合同编号XXXXXXX)附件三中的第二条付款时间的补充：合同中约定于2016年9月30日支付首付款，现变更为乙方于银行贷款审批通过后三个工作日内甲方解除抵押，待甲方解除后7各工作日内(交易中心过户当日)乙方支付首付款计人民币59万元。买卖合同中如果跟此补充协议有冲突，则按此协议为准。合同订立后，原告按约支付被告房款10万元，被告出具收据言明收到该购房款。2016年11月，原告则与案外人签订了《个人购房借款及担保合同》，获得银行对其贷款申请的批准。嗣后，被告未按约涤除系争房屋上设定的抵押，亦未能与原告进行系争房屋的交接和权利转移，原告遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，原告表示同意法院降低违约金的计算标准，但强调双方已经充分注意到了房屋的抵押状况，被告承诺积极涤除抵押，却未按约履行。相反，原告仍在积极准备按时支付房款，贷款申请亦已获得银行批准。因为原、被告间已经签订买卖合同，原告不能再另行购置住房，而房价却急速上涨，原告的损失非常大，请求法院在降低标准时综合考量上述情节。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应恪守合同约定履行己方的义务。合同订立后，原告按约支付了房款10万元，且已经进行第三笔房款的贷款申请并获得批准。然，被告却未能按约于双方约定的转让过户期限2016年12月15日前至不动产权利登记部门办理转让过户手续，亦未按合同约定在贷款申请批准后三个工作日内涤除房屋上原先设定的抵押，被告的行为已经构成违约。根据合同约定，被告未履行上述义务，原告有权单方解除合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，原告已经支付的房款，被告应当予以返还，故原告要求返还房款的诉讼请求，亦符合法律规定，本院一并予以支持。被告的行为构成违约，应当按约承担违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。但是，由于原告仅支付了10万元的房价款，原告表示同意由本院将总房款20%的违约金计算标准进行调整，因原告仅支付10万元房款属实，故其损失程度相对较小，然，因双方在合同中充分注意到了被告的涤除抵押和转移登记义务，并将该义务履行作为房款支付的条件或期限，被告却仍然未履行合同约定，其恶意程度较大，据此，本院酌情按照总价款10%的计算标准确认被告应当支付的违约金。被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，并不影响本院依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张桂金与被告上海踏润商务咨询有限公司于2016年9月24日签订的关于上海市长风二村XXX号XXX-XXX室的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及《补充协议》于2017年9月4日起解除；二、被告上海踏润商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张桂金房款人民币10万元；三、被告上海踏润商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张桂金违约金人民币23万元；四、对原告张桂金的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案财产保全费人民币5000元，由被告上海踏润商务咨询有限公司负担。本案本诉受理费人民币9400元，由被告上海踏润商务咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郝晓鹃人民陪审员 周婵娟人民陪审员 葛秀宝二〇一七年十月二十四日书 记 员 张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度搜索“”