（2017）辽0203民初2422号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-30
案件名称
原告张艺濛与被告盛永龙、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称“瑞家装饰”）房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
大连市西岗区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张艺濛,盛永龙,瑞家装饰（大连）地产代理有限公司
案由
装饰装修合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条，第四百零五条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初2422号原告张艺濛委托代理人刘大为、高萃被告盛永龙委托代理人张福全、张帝，辽宁谦尚律师事务所律师。被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司法定代表人于瑞宝委托代理人李丹原告张艺濛与被告盛永龙、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称“瑞家装饰”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张艺濛及其委托代理人高萃，被告盛永龙及其委托代理人张福全，被告瑞家装饰的委托代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月14日，原告与第一被告盛永龙、第二被告瑞家装饰共同签订了《委托代办协议》、《购房贷款代理服务合同》，并于同日与第二被告签订了《房地产居间服务合同》。《委托代办协议》约定：原告与第一被告就自行接洽的位于大连市开发区润海园东区15号楼2单元16层1号房屋，权属为私有产权（房证号办理中）事宜，建筑面积约为84.59平方米，已经自行达成买卖协议。为保障双方所达成的买卖协议充分履行，原告与第一被告共同委托第二被告提供代办服务。委托事项：代办房屋产权过户手续，代办资金监管手续。自委托双方所需提供的相关手续、文件、款项齐备并置于第二被告处房屋交易日起四十五个工作日内，第二被告将委托事项办理完毕。委托代理费共计6300元，由原告负担，于本协议签订之日支付给第二被告。房屋售价为630000元；原告于本协议签订之日支付定金20000元，于原告与第一被告交接房款时可冲抵房款。该定金由第二被告保管。原告与第一被告应于签约之日起九十个工作日内向第二被告出具过户及贷款所需的全部真实、合法、有效的文件、材料。其他约定事项：签约当日第一被告未出示购房合同及相关证件，第一被告承诺产权证办理将于2017年5月办理完毕交于第二被告保管。原告认可并知晓，如因原告原因导致该合同无法履行，定金需赔偿第一被告作为违约金。如第一被告违约双倍赔偿原告购房定金作为违约金。《购房贷款代理服务合同》约定：原告与第一被告就大连市开发区润海园东区15号2单元16层1号的房屋签订了房地产买卖合同，原告以贷款购房方式支付第一被告房款，为此，原告与第一被告双方委托第二被告办理购房贷款事宜。第二被告收取贷款服务费3000元，贷款服务费由原告承担，于第二被告进入贷款办理阶段前支付第二被告。原告与第一被告在签订本合同之日起九十个工作日内，向第二被告提交真实有效的贷款材料。在原告与第一被告双方将贷款资料全部交予第二被告之日起二日内，第二被告代为办理贷款事宜。原告与第一被告双方如未按本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。第二被告已经进入贷款办理阶段的，第二被告贷款服务费不予退还。《房地产居间服务合同》约定：原告委托第二被告提供居间服务，实现原告购买房屋的目的。房屋地址：大连市开发区润海园东区15号2单元16层1号。房屋成交价格按套计算为人民币630000元整。乙方居间服务及其他服务内容：1、制定销售策略并推荐房源、带看房源、确认购买、出售意向；2、提供成交机会，促成房屋交易谈判；3、协助签署房地产买卖合同；4、协助办理房屋过户。原告签署房地产买卖合同，视为第二被告已经完全履行居间义务，原告需向第二被告支付居间服务费6300元。原告于签约当日支付居间服务费。原告按照合同约定履行了相关义务，第一被告未按合同约定在九十个工作日内向第二被告提供过户所需相关文件、材料。直至近期，原告才发现，因房价上涨，第一被告早已于2017年4月以790000元的价格将该房屋挂在网上另行出售。不仅如此，在第二被告几次催促的情况下，第一被告借故推脱，恶意隐瞒实情，使原告的损失持续扩大，错过止损的最佳时机。原告与第二被告多次联系第一被告，第一被告态度强硬，明确表示拒绝履行相关协议。第一被告的行为属于严重违约，应当承担违约责任，除赔偿双倍定金外，还应赔偿损失。第二被告未尽到勤勉尽职的义务，仅安排原告与第一被告签署《委托代办协议》、《购房贷款代理服务合同》，未按合同约定促成原告与第一被告签署房地产买卖合同，却注明原告与第一被告已经自行达成买卖协议，故意遗漏重要签约程序，使原告错过签署房地产买卖合同的时机，遭受重大损失。第二被告怠于履行合同义务，并故意造假，属于严重违约。二被告均有违约行为，共同造成原告巨大的经济损失。为降低损失，原告于2017年6月2日书面通知两被告解除《委托代办协议》、《购房贷款代理服务合同》及《房地产居间服务合同》，要求返还居间服务费及贷款服务费，双倍返还定金，并赔偿损失。二被告至今未予答复。原告现请求：1、确认解除原告与二被告于2017年1月14日签订的《委托代办协议》、《购房贷款代理服务合同》及原告与第二被告于同日签订的《房地产居间服务合同》；2、判令第一被告双倍赔偿原告定金40000元；3、判令二被告向原告支付居间服务费损失6300元、贷款服务费损失3000元；4、判令二被告赔偿原告购房差价损失160000元；5、判令二被告赔偿原告交通费、通讯费等损失700元。被告盛永龙辩称，第一，同意原告的第二项诉讼请求。被告盛永龙与原告于2017年1月14日签订的《委托代办协议》第九条约定：如因买方原因导致合同无法履行，用定金赔偿卖方作为违约金，如卖方违约，则双倍定金赔偿买方作为违约金。双方签订的合同中明确选择了以定金作为双方的违约金，合同约定的定金为20000元，被告违约后同意以双倍定金（即在第二被告处保管的20000元，被告另外再给付20000元）作为违约金赔偿给原告。第二、不同意原告第三项诉讼请求。居间服务费6300元和贷款服务费3000元由第二被告收取，该房屋买卖合同没有最终履行，贷款也没有实际发生，应当由第二被告向原告返还居间服务费和贷款服务费，而不应当由第一被告承担该两笔费用。第三、不同意原告第四项诉讼请求，原告的该项诉请没有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。根据上述法律的规定，该损失应为实际发生。本案中原告并没有发生实际损失，即原告的该项诉请不应当得到法律的支持。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，双方当事人已经明确约定了违约金，只有在原告能够证明其实际损失高于违约金的，其才可以请求人民法院予以增加，而不能既请求按照合同约定给予违约金，又要求赔偿其实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方于2017年1月14日签订《委托代办协议》，原告于2017年6月2日书面通知被告解除合同，如果原告实际发生损失，被告只能赔偿原告这段期间的实际损失。第四、不同意原告第五项诉讼请求，该请求没有事实及法律依据。被告瑞家装饰辩称，同意原告第一项诉讼请求，但《房地产居间服务合同》无法解除，因居间服务已完成。原告第二项诉讼请求与我公司无关，但如果第一被告同意将我公司代收的20000元定金返还给原告，则需要在双方到场或经法院判决书判决后，我们才能返还给原告。对于原告第三项诉讼请求，贷款服务费用3000元我公司同意返还，但我公司不同意返还中介费6300元，因为我公司的居间义务是促成双方签订房屋买卖合同，该义务已经完成，故不同意返还中介费。对于第四、五项诉讼请求均不同意，答辩理由同第一被告。经审理查明，2017年1月14日，原告张艺濛与被告盛永龙、被告瑞家装饰签订《委托代办协议》（编号1011061），约定：原告与被告盛永龙就自行接洽的位于大连市开发区润海园东区15号楼2单元16层1号房屋，权属为私有产权（房证号办理中），建筑面积约为84.59平方米事宜，已经自行达成买卖协议。为保障双方所达成的买卖协议充分履行，双方共同委托被告瑞家装饰提供代办服务，委托事项包括代办房屋产权过户手续、代办资金监管手续。委托代理费用6300元，由原告承担，于协议签订之日支付给被告瑞家装饰。原告与被告盛永龙同意并确认房屋售价为630000元，定金20000元由原告于本协议签订之日支付，交接时可冲抵房款，该定金由被告瑞家装饰保管。协议第六条约定，因委托方原因导致委托事项不能按期办理完毕或根本无法完成，受托方不承担违约责任，代理费不予退还。其他约定事项约定：如因原告原因导致该合同无法履行，定金需赔偿被告盛永龙作为违约金。如被告盛永龙违约双倍赔偿原告购房定金作为违约金。同日，原告与被告盛永龙、被告瑞家装饰签订了《购房贷款代理服务合同》，约定：原告与被告盛永龙就大连市开发区润海园东区15号2单元16层1号的房屋签订了房地产买卖合同，原告以贷款购房方式支付被告盛永龙房款，原告与被告盛永龙双方委托被告瑞家装饰办理购房贷款事宜。贷款服务费3000元，由原告承担。同时，原告与被告瑞家装饰签订了《房地产居间服务合同》，约定居间服务范围包括：1、制定销售策略并推荐房源、带看房源、确认购买、出售意向；2、提供成交机会，促成房屋交易谈判；3、协助签署房地产买卖合同；4、协助办理房屋过户。居间服务费6300元。合同签订后，原告于合同签订当日给付被告瑞家装饰定金20000元、居间服务费6300元及贷款服务费3000元。但被告盛永龙以未取得房屋所有权属证书为由一直拒绝继续履行合同。2017年6月2日，原告向被告盛永龙发出《解除合同通知书》，要求解除原告与二被告于2017年1月14日签订的《委托代办协议》和《购房贷款代理服务合同》，并向被告盛永龙索赔双倍定金40000元和购房差价损失160000元。同日，原告向被告瑞家装饰发出《解除合同通知书》，要求解除原告与被告瑞家装饰于2017年1月14日签订的《房地产居间服务合同》以及原告与二被告于2017年1月14日签订的《委托代办协议》和《购房贷款代理服务合同》，并要求被告瑞家装饰返还居间费6300元和贷款服务费3000元。本院所确认的上述事实，有原告提交的《委托代办协议》、《购房贷款代理服务合同》、《房地产居间服务合同》、收款收据、《解除合同通知书》，被告提交的辽（2017）金普新区不动产权第01023946号不动产权证书等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与二被告签订的《委托代办协议》、《购房贷款代理服务合同》以及原告与被告瑞家装饰签订的《房地产居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约定履行各自义务。合同签订后，原告已经按照合同约定给付被告盛永龙定金20000元（由被告瑞家装饰代为保管），给付被告瑞家装饰居间服务费6300元及贷款服务费3000元，二被告亦应按照合同约定履行合同项下的义务。但被告盛永龙以未取得房屋所有权属证书为由拒绝履行合同约定，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。原告已于2017年6月2日分别向二被告发出《解除合同通知书》，被告盛永龙也明确表示不再履行合同，故案涉合同不具备继续履行的条件。原告要求解除原告与二被告于2017年1月14日签订的《委托代办协议》、《购房贷款代理服务合同》及原告与被告瑞家装饰于同日签订的《房地产居间服务合同》的请求合理，本院予以支持。关于原告要求被告盛永龙双倍赔偿定金40000元一节。本院认为，《委托代办协议》其他约定事项条款规定，如因原告原因导致该合同无法履行，定金需赔偿被告盛永龙作为违约金；如被告盛永龙违约双倍赔偿原告购房定金作为违约金。本案中，因被告盛永龙违约导致案涉合同无法继续履行，被告盛永龙应当按合同约定承担违约责任。故被告盛永龙应当双倍返还原告定金40000元，原告的该项诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告要求被告瑞家装饰返还居间服务费6300元一节。本院认为，被告瑞家装饰作为《房地产居间服务合同》的居间方和《委托代办协议》的受托方，已经按照合同约定履行了为原告和被告盛永龙报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介、促成房屋交易的义务。被告盛永龙的违约行为导致《委托代办协议》解除，其他委托事项已实际无法完成。依据《委托代办协议》第六条约定，因委托方原因导致委托事项不能按期办理完毕或根本无法完成，受托方不承担违约责任，代理费不予退还。案涉《房地产居间服务合同》无法继续履行系被告盛永龙违约造成，被告瑞家装饰无责任，原告应向被告盛永龙主张权利。故原告要求被告瑞家装饰返还居间服务费6300元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告瑞家装饰返还贷款服务费3000元一节。本院认为，本案中，由于被告盛永龙违约导致《购房贷款代理服务合同》无法继续履行，被告瑞家装饰并未实际向原告提供贷款办理服务。诉讼中，被告瑞家装饰亦同意返还原告贷款服务费3000元。故原告的该项诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告要求二被告赔偿原告购房差价损失160000元和交通费、通讯费等损失700元一节。本院认为，违约方承担违约责任的目的在于弥补守约方因另一方违约造成的损失。原告要求二被告赔偿超过双倍定金之外的损失，则原告有责任提供证据证明其因违约造成的损失高于双倍定金。但原告提供的证据不足以证明其因被告盛永龙违约造成的具体损失，也无法证明被告盛永龙依据定金罚则双倍返还定金40000元不足以弥补其损失。故原告的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百零五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告盛永龙于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张艺濛定金40000元（其中定金20000元在被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司处）。二、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张艺濛贷款服务费3000元。三、驳回原告张艺濛其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元（原告已预交），由原告负担2450元，由被告盛永龙负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 员 杨 晶人民陪审员 万富君人民陪审员 广 莉二〇一七年十月二十四日书 记 员 陈慧宁 微信公众号“”