（2017）鄂0606民初2957号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-02-27
案件名称
厉国飞与襄阳市中南前锦家居有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
襄阳市樊城区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厉国飞,襄阳市中南前锦家居有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
全文
襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0606民初2957号原告：厉国飞，女，1973年1月2日出生，汉族，浙江省东阳市，个体工商户，住浙江省东阳市。委托代理人：张顺、杨伯成，湖北楚星律师事务所律师。特别授权代理。被告：襄阳市中南前锦家居有限公司,住所地：襄阳市樊城区前进路245号。统一社会信用代码：91420600068400967W法定代表人：陈双武，该公司总经理。委托代理人：刘传电，男，1972年1月2日出生，汉族，襄阳市人，该公司副总经理。特别授权代理。委托代理人：张社全，湖北卧龙律师事务所律师。一般授权代理。原告厉国飞与被告襄阳市中南前锦家居有限公司（以下简称中南前锦家居公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厉国飞的委托代理人杨伯成，被告中南前锦家居公司的委托代理人刘传电、张社全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厉国飞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《中南前锦家居物流园定向开发协议》无效；2、判令被告返还原告定金100万元，并赔偿原告100万元。事实和理由：2013年中南前锦家居公司在襄阳樊城区宣传家居物流园开发，出售物流性质房产。2014年3月22日，原、被告签订《中南前锦家居物流园定向开发协议》，被告承诺向原告出售规划用途为用于物流的工业用地，面积4196平方米，原告向被告支付了定金100万元。现已三年，被告至今未取得该土地的合法所有权，未依法办理商品房预售许可证，也无合法的标的物交付。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。中南前锦家居公司辩称，1、原、被告签订的是定向开发协议，不是商品房买卖合同，不适用商品房买卖合同的相关法律规定，合同有效，原告应当承担继续履行合同的义务；2、原告主张被告承担一倍购房款的赔偿责任，因原告按照合同交付的是定金，而不是购房款，故不受商品房买卖合同解释的规定，双方在签订定向开发协议的时候，原告知晓被告未取得预售许可证，被告不存在故意隐瞒的事实，因此，原告的主张无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2014年3月22日，中南前锦家居公司（甲方）与厉国飞（乙方）签订《中南前锦家居物流园定向开发协议》，协议主要约定，甲方将位于中南建材市场物流园第29栋建筑物（见示意图，以下简称标的物），按乙方相关要求定向开发，并将该产权出售给乙方；标的物面积约4196平方米（最终面积以房管局实测面积为准）。本标的物的规划用途为物流园的工业用地，经营类型为以板材为主的家居装饰建材，如乙方需转变使用功能，需经甲方出面同意。标的物的价款及支付方式为每平方米1900元，总价7972400元，该价格只限乙方本人享受，转让无效。乙方在签署本协议书的同时向甲方缴纳定金100万元，乙方在所购标的物封顶时缴纳100万元，签订《商品房买卖合同》时再缴纳100万元（定金转为购房首付款），乙方必须在甲方取得预售许可证后7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方在接到甲方通知后15日内不签署《商品房买卖合同》的，甲方有权处置该标的物，定金不予退还。因乙方资金问题，甲方同意垫付50%首付款的不足部分100万元，该垫付款乙方需签署借条，并保证在签订协议之日起4个月内付清；余下款项乙方通过银行按揭贷款支付，乙方须提供真实有效的按揭资料，甲方协助办理；如因乙方原因不能办理按揭贷款的，双方另行协商付款方式，但付款最后期限不超过半年（自双方签署正式售房合同之日起计算），欠款期间乙方按利率10%支付利息。违约责任为：若甲方违反本协议相关条款，则返还乙方定金，还需支付100万元给乙方作为赔偿；若乙方违反本协议相关条款，则没收定金，还需支付100万元给甲方作为赔偿。协议签订后，厉国飞于2014年3月25日向中南前锦家居公司支付定金100万元，中南前锦家居公司给厉国飞出具了收据。2017年4月19日、4月20日，中南前锦家居公司分别向厉国飞发出《催款告知书》和《中南建材家居公园项目情况说明》，要求厉国飞按定向开发协议约定，在接函后15日内，支付应付房款100万元，并对该项目开发情况进行了说明。中南前锦家居公司厉国飞起诉时尚未取得商品房预售许可证。对上述事实，原、被告均无异议，本院予以确认。本院认为，厉国飞与中南前锦家居公司签订的《中南前锦家居物流园定向开发协议》约定，被告将位于中南建材家居物流园第29栋建筑物按原告相关要求定向开发，并将该产权出售给原告。即：房地产开发商为特定的客户，按该客户的要求开发建设商品房并将商品房销售给该客户的经营行为。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”从双方签订的协议内容看，原告只交付定金和购房款，被告房屋竣工并取得商品房预售许可证明后，将房屋出售给原告，开发过程中原告不承担经营风险。因此，原、被告签订的《中南前锦家居物流园定向开发协议》，应当认定为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，至起诉前被告仍未取得商品房预售许可证明。因此，原、被告签订的《中南前锦家居物流园定向开发协议》违反了国家法律、法规强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，被告收取原告款项应当予以返还。被告在未取得商品房预售许可证情况下对外宣传预售并与原告签订定向开发协议，而原告明知被告未取得商品房预售许可证而与之签订合同，双方均有过错，依法应当各自承担相应的责任。综上，原告请求确认原、被告签订的定向开发协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；其请求判令被告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定，承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿100万元的诉讼请求，因原告在签订《中南前锦家居物流园定向开发协议》时，已知道被告尚未取得商品房预售许可证明，被告没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。故其该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。但根据公平原则，被告应当赔偿原告资金占用期间的利息损失。依照《中华人民共和国》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，判决如下：一、厉国飞与襄阳市中南前锦家居有限公司于2014年3月22日签订的《中南前锦家居物流园定向开发协议》无效；二、襄阳市中南前锦家居有限公司返还厉国飞定金100万元；三、襄阳市中南前锦家居有限公司按中国人民银行同期流动资金贷款利率向厉国飞赔偿自2014年3月25日起至欠款实际付清之日止的资金占用期间利息损失；四、驳回厉国飞的其他诉讼请求。上述（二）、（三）项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81606元，减半收取40803元，由中南前锦家居公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 张耀承二〇一七年十月二十四日书记员 周 芹 来源：