（2017）晋03民终845号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-28
案件名称
贾三狗与阳泉市益民公用事业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省阳泉市中级人民法院
所属地区
山西省阳泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾三狗,阳泉市益民公用事业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋03民终845号上诉人（原审被告）：贾三狗，男，1963年4月6日生，汉族。被上诉人（原审原告）：阳泉市益民公用事业服务有限责任公司。法定代表人：李芬，职务经理。委托诉讼代理人：王杰云，男，1965年3月3日生，汉族，系阳泉市益民公用事业服务有限责任公司员工。上诉人贾三狗因与被上诉人阳泉市益民公用事业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服阳泉市平定县人民法院（2017）晋0321民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人贾三狗，被上诉人阳泉市益民公用事业服务有限责任公司委托代理人王杰云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告于2014年5月28日由平定县益民公用事业服务有限责任公司企业名称变更为阳泉市益民公用事业服务有限责任公司。2013年12月18日，平定县益民公用事业服务有限责任公司与被告贾三狗所居住的平定县东升花园业主委员会签订了一份《东升花园物业服务委托合同》，合同约定：服务标准和服务年限：平定县益民公用事业服务有限公司承诺物业服务执行标准不低于《山西省住宅物业服务标准》一级。本合同期限为3年。自2014年1月1日起，至2016年12月31日。物业服务相关费用：根据《平定县城市住宅小区物业服务收费管理办法》之规定，东升花园属A类住宅（九层以下），等级标准为一级，按二级标准收费。物业服务费0.5元/月/建筑平方米；楼道单元内分摊的公共照明电费5元/户/月（项目内属开发商产权的出租用房使用的水、电、气、暖等能源费用自行缴纳，物业服务费标准同上）;其它共用设施设备用电费用、停车场占用物业管理费用另计（具体价格标准执行地区价格部门指导价格）。物业服务费按季度收取，提前一周交付，即每季度费用在该季度前一周内付清。业主一次性缴纳一季度以上费用不限。用电等其它费用根据实际情况，按平定县益民公用事业服务有限公司通知交付。该合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，平定县益民公用事业服务有限责任公司从2014年1月1日至2016年7月25日为被告贾三狗所在的东升花园小区提供物业服务。被告贾三狗居住的××县号房屋建筑面积152.87平方米，其欠2014年1月至2016年7月期间共30个月又25天的物业费为152.87㎡×0.5元/㎡×30个月+152.87㎡×0.5元/㎡÷30天×25天=2356.75元；楼道电费5元/月×36个月（电费已交至2016年12月31日）=180元，共计2536.75元。原告阳泉市益民公用事业服务有限责任公司分别于2016年3月1日、2016年5月16日、2016年10月21日三次向被告贾三狗下达缴费通知单，通知被告缴纳所欠的物业费及楼道电费，通知下达后，被告贾三狗仍未缴纳物业费及楼道电费。一审法院认为，平定县东升花园业主委员会经合法程序成立后，与平定县益民公用事业服务有限责任公司签订的《东升花园物业服务委托合同》对被告具有约束力。根据该合同及物业管理的相关规定，被告贾三狗应按约定交纳物业管理费及楼道电费，经原告催要，被告仍未交纳物业管理费及楼道电费的行为，显属违约，应承担相应的民事责任。原告主张被告交纳2014年1月1日至2016年7月25日期间物业费及2014年1月1日至2016年12月31日期间电费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：被告贾三狗于本判决生效后十日内支付所欠原告阳泉市益民公用事业服务有限责任公司2014年1月1日至2016年7月25日物业费2356.75元及2014年1月1日至2016年12月31日楼道电费180元，共计2536.75元。一审判决送达后，贾三狗不服，向本院提起上诉。上诉请求：一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人并未通过法定程序主张业主拖欠的物业费，在此情形下，一审法院判决支持其诉讼请求，与法相悖。根据规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳逾期仍不交的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期交纳物业费，也没有证据证明上诉人收到了该书面催缴材料；2.被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理等物业公司应履行的义务，应承担相应的违约责任，并折抵物业费。上诉人的房子曾两次被淹，找被上诉人时声称”不管”。在被上诉人进入上诉人所在的东升花园时，还有一家物业公司在服务，且该物业公司在2014年8月份左右才撤出，上诉人不能同时向两家物业公司缴费（2014年1月-8月）；3.被上诉人违反了《东升花园物业服务委托合同》，在合同尚未到期时，在2016年7月份撤出，不提供任何服务。因此，应承担相应的违约责任，并折抵物业费。二审法院审理查明的事实与一审法院查明事实一致，予以认定，二审中双方未提交新的证据。本院认为，平定县东升花园业主委员会与平定县益民公用事业服务有限责任公司签订的《东升花园物业服务委托合同》系当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，该合法有效。上诉人贾三狗作为平定县东升花园小区的业主，系物业合同权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业合同的实际当事人，应受该合同的约束。根据该合同及物业管理的相关规定，被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人亦接受了服务，应按照合同约定支付物业服务费，上诉人拒交物业费，当属违约，应承担相应的民事责任，被上诉人可以直接主张自己的权利。故上诉人认为应当先由业主委员会催缴才可以向法院起诉的上诉理由不能成立；关于上诉人提出的房屋漏水问题因无证据证明属于物业服务合同范围，上诉人以上述理由拒绝缴纳物业费没有事实和法律依据;上诉人提出被上诉人没有尽到相关维修、养护、管理等义务，但没有提供充分的证据证明，故不予支持。综上所述，贾三狗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾三狗负担。本判决为终审判决。审判长 郭严旻审判员 郭永生审判员 张瑞文二〇一七年十月二十四日书记员 井 欣 关注公众号“”