（2017）豫0311民初4335号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-15
案件名称
河南东方置地有限公司与程松锋商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南东方置地有限公司,程松锋
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第四条第一款，第六条，第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初4335号原告：河南东方置地有限公司，住所地：洛阳经济开发区镇北路3号管委会办公楼301号，统一社会信用代码：91410300788085838Y。法定代表人：王莉萍，该公司总经理。委托诉讼代理人:张ＸＸ,河南翰法律师事务所律师,特别授权。被告：程松锋，男，1978年1月17日生，汉族，住：河南省洛宁县。（缺席）。原告河南东方置地有限公司诉被告程松锋商品房预售合同、追偿权纠纷一案，本院于2017年8月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张ＸＸ到庭参加诉讼。被告程松锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的，编号为YS0111475的《商品房预售合同》，2、判令被告将已预售的东方今典观澜小区第1幢1单元1-1901号房屋返还给原告；3、判令被告偿还原告为其代付的银行贷款本息19861.879元；4、判令被告赔偿原告因追究其违约责任支付的律师费15000元、保全担保费1687元；5、本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年6月22日，原告与被告签订编号为YS0111475的《商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的，位于洛阳市洛龙区××、××路以南的，东方今典观澜住宅小区第1幢1单元1-1901号房屋；该商品房总价款1，060，345元，首付320，345元，余款以银行贷款方式支付；原告为被告提供阶段性贷款担保；在房屋抵押登记完成前，如被告没有按期偿还银行贷款本息，导致原告代其偿还的，被告应赔偿原告因此受到的损失，原告可以单方终止合同等。该合同签订后，原、被告又与中国银行股份有限公司洛阳银行（以下简称洛阳银行）签订了《个人一手房贷款合同》，约定被告向洛阳银行贷款支付该房屋余款，原告为被告向洛阳银行提供阶段性连带责任保证等事项（即在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前，为买房人偿还银行贷款提供担保），并进行了预告抵押登记。在所购上述房屋具备办理权属转移登记条件后，被告不到房屋权属登记部门办理房屋权属变更登记，造成至今没法完成抵押登记。由于被告未按贷款合同约定向洛阳银行偿还贷款，至2017年6月27日，原告已代被告偿还贷款本息19861.87元，并且该代偿行为还在继续。综上事实，被告的行为已构成严重违约。为了维护原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。庭审中，原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、本案原告、被告和中国银行洛阳分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》。证明：因购买原告房屋，被告向中国银行洛阳分行贷款，原告为被告提供阶段性保证担保。在签订贷款合同后至对被告所购房屋办妥抵押登记前，原告为被告向贷款银行还款提供保证（见合同附件一：个人一手房贷款合同通用条款第四条）。证据二、原告和被告签订的《商品房预售合同》证明：1、原、被告双方签订的编号为YS0111475的商品房预售合同，被告购买原告出售的，东方今典观澜小区房号为1幢1单元1-1901的房屋。2、合同约定如原告为被告提供阶段性贷款担保，被告应赔偿原告因此受到的全部损失；此损失包括原告代被告支付的银行贷款本息和因此支付的诉讼费、律师代理费等。3、如出现上述原告为被告代偿借款的情况，原告可单方面终止合同。（见合同附件四第十七条。）证据三、中国银行洛阳分行出具的贷款还款回单2张。证明：因被告拖欠银行购房贷款，2017年9月30日前，原告已为被告代偿24847.13元（起诉时该数额为19861.879元）。证据四、原告因本次诉讼所支出的诉讼费、律师代理费、诉讼保全担保费票据。证明：因被告违约，引起本次诉讼，原告因此支出诉讼费6753元、诉讼保全费5000元、律师代理费15000元、保全担保费1687元。合计28440元。依合同约定，该费用应由被告承担。证据五、河南省律师收费参考标准证明：因本案诉讼，原告代理律师收取代理费未超过该标准（低于该标准）。被告未到庭未对以上证据发表质证意见。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。依据原告提交的证据，本院认定以下事实：2011年6月22日，原告（××）河南东方置地有限公司与被告（××）程松锋签订编号为YS0111475的《商品房预售合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于洛阳市洛龙区××、××路以南东方今××住宅小区××单元××房屋××套，建筑面积为182.91平方米，该商品房总价款1060345元。约定被告按按揭贷款方式按期付款，首付款320345元整，剩余740000元整，办理30年银行按揭贷款。合同附件四第十七条约定，如原告为被告提供阶段性贷款担保（即在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前，为买房人偿还银行贷款提供担保），若被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应支付原告全部向银行代偿款项以及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失），同时原告有权采取包括但不限于单方面终止合同、法律诉讼等权利。2012年4月26日，原告作为保证人与借款人被告程松锋及贷款人中国银行股份有限公司洛阳银行（以下简称洛阳银行）签订了《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》一份，约定被告向洛阳银行贷款人民币74万元支付本案所涉房产的购房款，原告为被告向洛阳银行提供阶段性连带责任保证、被告同意并授权洛阳银行将全部贷款直接划至被告指定的原告的专用账户等事项。合同约定后，原、被告双方按合同约定进行了预告抵押登记。庭审中原告称，原告已于2013年4月30日将房屋交付给被告使用；由于被告未按贷款合同约定向洛阳银行偿还贷款，至2017年6月27日，原告已代被告偿还贷款本息人民币19861.87元（分二次14911.79元+4950.08元），至诉讼中的2017年9月30日原告又替被告向银行代偿人民币9935.34元，共计代偿24847.13元；另在所购上述房屋具备办理权属转移登记条件后，被告不到房屋权属登记部门办理房屋权属变更登记，造成至今没法完成抵押登记。现原告诉至本院，要求判如所诉。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告逾期归还银行借款，原告在履行保证责任后，有权按照合同的约定向被告追偿，也有权根据约定行使合同解除权，因此原告要求解除合同、返还房屋、偿还原告为其代付的银行贷款本息的诉求，应予支持。原告只主张前二次代偿款本息人民币19861.879元，但其只提交了2017年6月27日代偿本息14911.79元的银行贷款还款回单，本院对其代偿款14911.79元予以支持。原告要求被告支付律师费15000元、保全担保费1687元，属于被告违约责任承担范畴，亦系原告实现债权的合理费用，证据充分，予以支持。对原告的其他诉求，证据不足，本院不予支持。被告未到庭，视为对自己民事抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四条、第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南东方置地有限公司与被告程松锋于2011年6月22日签订的《商品房预售合同》；二、被告程松锋于本判决生效后十日内将已预售的位于洛阳市洛龙区洛宜南路以北、滨河南路以南东方今典观澜小区第1幢1单元1-1901号房屋一套返还给原告河南东方置地有限公司；三、被告程松锋于本判决生效后十日内支付原告河南东方置地有限公司代偿款本息人民币14911.79元；四、被告程松锋于本判决生效后十日内支付原告河南东方置地有限公司律师费人民币15000元、保全担保费1687元；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费6753元，保全费5000元，共计11753元，由被告程松锋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张唯颖二〇一七年十月二十四日书记员 陈 明 来自