（2017）湘1302民初2307号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-15
案件名称
彭石林、曾谦文与彭红光确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭石林,曾谦文,彭红光
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1302民初2307号原告:彭石林，男，汉族，1947年5月25日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告:曾谦文，女，汉族，1949年4月23日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。两原告之委托诉讼代理人：刘才明，涟源市水洞底法律服务所法律工作者。被告：彭红光，男，汉族，1974年3月12日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告彭石林、曾谦文与被告彭红光确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭石林、曾谦文及其共同委托诉讼代理人刘才明，被告彭红光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭石林、曾谦文的具体诉讼请求：1、确认原、被告所签订的《房屋基地转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系同组村民，被告因需要基地建房，加之原告的老房屋已倒塌一部分，且一段时间内不会建房，为此被告找到原告称要买原告的地基、责任田、土。经过协商，原、被告于2012年2月29日达成协议，签订了一份《房屋基地转让协议》。该协议第3条约定：“转让内容：甲方（即原告）同意将基地的所有树木及原有老房以29688元。”事实上签订协议时原告曾谦文不在家，且其丈夫即原告彭石林也没有告知妻子曾谦文，原告曾谦文一直不知情。现因原告无房屋居住需要老基地建房，为此原告去找被告协商，但被告予以拒绝，双方无法达成一致的协议。原告彭石林与被告彭红光签订的《房屋基地转让协议》侵犯了原告的合法权益，同时我国《宪法》、《土地管理法》明文禁止土地买卖，原告彭石林与被告彭红光非法买卖土地的行为是违法的，同时我国《合同法》规定违反法律禁止性规定的合同无效，故该协议是无效的。被告彭红光答辩要点：一、原告在诉状中所述内容与事实不符，特别是原告曾谦文不知情纯属虚构，被告已取得两原告的一致同意；二、原告认为签订的房屋及房屋附属空坪隙地转让协��无效是不成立的。同村村民转让房屋及房屋附属的空坪地是合法有效的。当时转让过程中被告没有房屋，一直与父母居住在一起，恰好原告彭石林已去涟源市斗笠山镇惠民村，在原告曾谦文家做上门女婿20多年，家里房屋多年失修，已成危房，正在转让，原告彭石林找了肖成新、肖卫周、肖瑞周等，被告无意中得到消息，通过中介，于2012年2月29日协商一致，原告彭石林将破旧房屋及附属空坪隙地的一切使用权以29680元转让给被告，被告自此享有合法使用权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：原告彭石林与原告曾谦文系夫妻关系，双方于2009年11月25日登记结婚。被告彭红光与两原告同属于娄底市娄星区石井镇潭家村柞树组的村民。自2008年开始，���原告彭石林受伤，原告曾谦文又是残疾人，两原告经协商，欲将其宅基地上的房屋（355.9㎡）及附属基地、责任田的使用权等进行转让，与同村村民多人协商未果。被告彭红光得到消息后，与原告彭石林进行了协商，并经协商一致，2012年2月29日，原告彭石林作为转让方（甲方），被告彭石林作为受让方（乙方），在同村村民肖卫周的见证下，双方签订了《房屋基地转让协议》，原告彭石林同意将基地的所有树木及原有老房以29688元转让给被告彭红光，转让土地面积为：东到肖应交相邻和肖春松屋滴水，南和肖志阳交界，西到彭红光责任田，北到肖国平责任田。被告彭红光已将转让费29688元于协议签订之前支付给了原告彭石林。在协议签订之后，原告彭石林依照协议将协议所涉土地及房屋的使用权交给了被告彭红光。原告曾谦文称其在协议签订半年后才得知此事，原���彭石林以此为由于2015年农历11月15日打电话给被告彭红光要求撤销协议，被告对此不予同意。另查明，原告彭石林之父彭金灿育有两子，即彭石林和彭常林。案涉房屋是彭金灿于1979年经审批所建，集体土地建设用地使用证：娄集建（1990）字第08010149号。彭常林于1985年因交通事故过世，彭常林没有子嗣，彭金灿于2006年过世，彭金灿和彭常林对于案涉房屋均无遗嘱，亦无遗赠。判决理由和结果本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”法律并不禁止农村村民转让宅基地使用权，以及出卖、出租宅基地上的房屋。宅基地系用于建设房屋，转让宅基地包括宅基地上的房屋。本案中，娄集建（1990）字第08010149号《集体土地建设用地使用证》载明，涉案土地使用者为原告彭石林之父彭金灿，原告彭石林胞弟彭常林和其父彭金灿相继过世之后，因其无遗嘱和遗赠，涉案宅基地使用权及宅基地上的自有房屋和树木依法由原告彭石林法定继承，并有权处分。被告是石井镇潭家村集体组织成员之一，享有该集体宅基地使用权。根据“地随房走”的一般原则，案涉宅基地与房屋可以一并流转。故双方以协议转让方式流转宅基地使用权及宅基地上的自有房屋和院落内树木，并不违背法律的强制性规定，依法应当认定有效。但该份协议转让的内容并不包括责任田的使用权，故责任田的使用权不在协议转让范围之内。原告彭石林处分个人财产，无涉原告曾谦文的合法权利，系有权处分，故原告曾谦文之诉���主张，不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，判决如下：驳回原告彭石林、曾谦文的诉讼请求。案件受理费550元，由原告彭石林、曾谦文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长 周 威人民陪审员 严贵家人民陪审员 邓和建二〇一七年十月二十四日书 记 员 杨 红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 关注公众号“”