（2017）赣1103民初3448号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-03-07
案件名称
吴杰文与周金童、周子洋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上饶市广丰区人民法院
所属地区
上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴杰文,周金童,周子洋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十二条，第一百三十二条第一款
全文
江西省上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1103民初3448号原告：吴杰文，男，1969年11月13日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。被告：周金童，男，1964年3月7日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。被告：周子洋，男，1988年11月12日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区，现住江西省玉山县。委托诉讼代理人：郑云清，江西洪胜律师事务所律师。原告吴杰文与被告周金童、周子洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴杰文及其委托诉讼代理人李剑平、被告周金童、周子洋的委托代理人郑云清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴杰文向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告房屋购买款52万元，并自2014年10月3日按月息2分计息至全部房款还清之日；2、判决被告归还原告自2014年10月3日起至2018年12月31日止的房屋租金59500元；3、判决被告承担原告因购房造成的经济损失5万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告吴杰文与被告周金童签订房屋租赁合同，双方约定周金童将位于永丰街道东街259号店面出租给吴杰文，租期自2014年1月1日至2019年1月1日，年租金14000元，租金一次性付清七万元整。2014年10月3日，原告与被告周金童签订房屋买卖协议，合同约定被告周金童将其拥有产权的位于广丰县永丰镇东街259号3间砖混房屋和永丰东街213号2间砖木房屋以52万元人民币卖给原告吴杰文。双方签订协议，原告于当天实际交付房款52万元整，被告周金童当场出具借条。因被告周金童一直不配合原告办理房屋过户手续，2014年11月，原告将被告周金童诉至法院，要求法院判决被告履行房屋过户手续，法院作出（2014）广民一初字第1798号民事调解书，双方达成协议，被告配合原告办理房屋过户手续，办理房屋过户产生的费用由原告承担。原审另查明，被告周金童于2015年4月3日起诉原告周子洋赠与合同纠纷一案，本院于2015年6月4日判决驳回周金童要求撤销离婚协议中对其子周子洋赠与房屋的诉讼请求。2015年12月经上饶市中级人民法院二审，上饶市中级人民法院作出终审判决，认为依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，主张不动产的善意取得需具备房屋已经过户登记到善意取得人名下，因本案所涉及的房屋并没有过户到吴杰文名下，因此吴杰文并不能善意取得该不动产的所有权。原告因无法取得房屋所有权，房屋买卖合同目的不能实现，原因在于被告周金童无法配合办理房屋过户手续，构成单方面根本违约，因此向法院起诉，要求被告周金童归还购房款52万元及赔偿因购房导致的经济损失5万元，归还原告自2014年10月3日起至2018年12月31日止的房屋租金59500元并承担诉讼费用。为证明其主张，原告向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明其主体资格；2、2014年1月1日签订的租房合同，证明原告与被告周金童签订了为期5年的租赁合同，租金70，000元；3、房屋买卖协议及收条，证明被告周金童将其位于广丰县东街259号、213号房屋卖给原告吴杰文并收取吴杰文买房款520，000元的事实；4、申请保全费发票，证明为实现其权利申请保全费用4520元；5、本案的律师代理费12，000元及其它案件的代理费用；6、证人赖某、阮某、毛某1、毛某2到庭作主，证明原告为买房向证人借款的事实。被告周金童辩称,第一,涉案房屋一直在其名下，房屋买卖合同真实有效，其为有权处分；第二，目前我无法履行房屋过户手续，应为房屋我之前赠与给了我儿子周子洋，吴文杰的购房款应当归还，但是应当由我儿子从拆迁款中归还。第三，房屋租赁合同是2015年打官司之后我写给吴杰文的，由吴杰文的朋友提议，怕吴杰文被我儿子从店里赶出来，七万元房屋租赁租金并没有支付。被告周子洋代理人辩称，第一，周子洋不是本案的适格被告，因本案的买卖合同双方是吴杰文和周金童，原告和被告共同侵犯了周子洋的合法权益。本案的买卖合同已经一审、二审法院判决无效，并且该判决已经发生法律效力，因此周子洋没有义务返还；第二，房屋租赁合同与其本人无关，单纯从房屋租赁合同来看，并不能证明已经交付租金七万元的事实，并且房屋买卖合同成立于2014年10月，房屋买卖之后不存在着房屋租金由周金童收取的理由；第三，律师代理费并不是必然开支，也不是双方约定。请求法院驳回原告对周子洋的诉讼请求。为证明其诉讼主张，被告周子洋的诉讼代理人向本院提交如下证明：1、上饶市广丰区人民法院（2015）广民一初字第530号判决书，证明原告将广丰县永丰街道东街259号、213号房产赠予周子洋有效的事实；2、上饶市中级人民法院（2015）饶中民一终字第805号民事判决书，证明被告周金童与原告吴杰文签订的关于东街259、213号房产过户协议无效的事实。经庭审质证，原、被告双方对于周金童收取吴文杰购房款的事实不持异议，本院予以确认；对于原告吴杰文与被告周金童双方签订的租房合同，被告周金童提出异议认为租金交未实际发生，且与本案的房屋买卖合同并非同一法律关系，本院不予确认。被告周子洋的代理人提交的证据系本院已经生效的判决书，应当作为本案的定案依据。经审理，本院确认如下事实：2009年4月20日，被告周金童与其前妻徐玉英离婚时将东街259号房屋赠予其子周子洋，该赠予合同已经本院及上饶市中级人民法院确认有效；原告吴杰文与被告周金童签订的房屋买卖及过户的调解书被本院及上饶市中级人民法院确认无效。2014年10月3日被告周金童与原告吴杰文签订了房屋买卖协议并收取吴杰文的购房款人民币520，000元，之后周金童将该购房款在上饶县信水滨城购买了一套二手房。本院认为，被告周金童将自己无权处理的房屋卖与原告吴杰文，且原告吴杰文不知周金童不具有该房屋的处分权，造成无法履行房屋过户手续，原告吴杰文无法获得该房屋，被告周金童与原告吴杰文买卖合同无效的原因在于此，故被告周金童应负本案的违约责任，依法应当将购房款52万元归还原告吴杰文，故原告请求被告周金童归还购房款的诉请本院予以支持。被告周金童从原告吴杰文处收取的购房款并未交由另一被告周子洋，而是用于购买二手房归其自己居住，周子洋也未在房屋买卖合同中签名，周子洋对该房屋买卖未予以认可，因此周子洋不是买卖合同的当事人，不负有归还购房款的义务，原告吴杰文诉请周子洋共同归还购房款没有事实与法律依据，本院不予支持。虽然原告吴杰文通知证人出庭作证，证明其向各证人分别借款，但并不能充分证明该借款肯定用于购买本案所涉房屋，因此其主张按其向他人借款的月息2分的利息计算其与周金童之间的房屋款的利息缺少证据支撑，本院不予支持；但是由于被告周金童的行为造成房屋买卖合同无效且未及时归还原告的购房款，确实给原告吴杰文造成了一定的损失，因此这期间的资金占用费被告周金童应当予以补偿。但原告吴杰文主张其有50，000元经济损失没有证据佐证，亦无事实和法律依据，本院不予支持。原告吴杰文关于要求被告周金童归还房屋租赁费的诉请，与本案的房屋买卖合同不属于同一法律关系，原告应另行主张。但原告吴杰文为实现本案的合法权益所用去的律师费用，依法应当由被告周金童负担。原告吴杰文提出其它诉讼案件时所花费的律师费用应当由其在其它相关案件中主张，因此其该诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第一百三十二条第一款之规定，判决如下：一、被告周金童归还原告吴杰文购房款人民币52万元；并支付2014年10月３日开始至归还购房款之日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告周金童支付原告吴杰文本案律师代理费12，000元；三、驳回原告吴杰文的其它诉讼请求。案件受理费11，000元，减半收取5050元，诉前保全费4520元，由被告周金童承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员 刘坚二〇一七年十月二十四日书记员 程翔 关注微信公众号“”