（2017）内25民终1207号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-01-05
案件名称
孟得亮与太仆寺旗龙祥房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟得亮,太仆寺旗龙祥房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内25民终1207号上诉人（一审原告）：孟得亮，男，1934年9月18日出生，汉族，内蒙古自治区人，系退休职工。委托代理人：冯喜来，内蒙古辨证律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：太仆寺旗龙祥房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟太仆寺旗宝昌镇紫金花园小区18号楼1单元202室。法定代表人：张后生，男，系该公司经理。委托代理人：宋长春，男，1964年10月13日出生，汉族，系该公司员工。上诉人孟得亮因与被上诉人太仆寺旗龙祥房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区太仆寺旗人民法院（2017）内2527民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟得亮委托诉讼代理人冯喜来、被上诉人太仆寺旗龙祥房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人宋长春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人孟得亮上诉请求：一、依法撤销内蒙古自治区太仆寺旗人民法院（2017）内2527民初44号民事判决书第一项，依法改判或发回重审；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：内蒙古自治区太仆寺旗人民法院（2017）内2527民初44号民事判决书第一项，认定事实不清，为错误判决。具体理由如下：一、被上诉人应当为上诉人在原房屋被拆迁位置回迁安置临街、坐北朝南、面积为120平米连体商铺一套。1、一审法院在案件审理过程中已经查明”被上诉人为了太仆寺旗城镇建设规划的实施，对太仆寺旗宝昌镇人民街旧城棚户区进行了开发建设”，被上诉人开发建设区域中已经包含了上诉人的原被拆迁房屋位置，即人民街3道巷14号，建筑面积为170平方米坐北朝南的房屋，上诉人与被上诉人签订《拆迁房屋补偿安置协议书》后，已经将上诉房屋交由被上诉人进行拆迁，上诉人原房屋被被上诉人拆迁的事实客观真实存在。2、上诉人与被上诉人签订《拆迁房屋补偿安置协议书》时，被上诉人承诺给予上诉人回迁安置到原房屋被拆迁位置、临街、坐北朝南，建筑面积为120平米连体商铺一套，为了保证被上诉人履行承诺，被上诉人故在《拆迁房屋补偿安置协议书》安置一栏中写明”原址回迁”字样，被上诉人对上诉人回迁房屋位置进行特别约定，回迁房屋具体位置明确，具体位置特定，上诉人也已经提供充足证据予以证明主张，一审法院在未查清案件事实的基础上，草率的认定，回迁房屋位置不明确，无事实及法律依据。3、被上诉人应当给予上诉人回迁安置的房屋现已经建成，位置确定，具备交付条件，被上诉人应当按照《拆迁房屋补偿安置协议书》约定履行交付房屋义务。二、一审法院对上诉人提交的证据”通知、照片、《关于妥善安置被拆迁户回迁入住的通知》”认证意见无关联性，所要证明的问题不具有证明力，无事实及法律依据。1、被上诉人于2016年12月张贴通知”凡华尔街1、2号楼的业主，12月底前前来办理领取钥匙相关事宜”及房屋现状照片可充分证明被上诉人给予上诉人回迁安置的房屋现施工完毕已经建成，具备交付条件，而一审法院在未查清事实基础上认证该组证据无关联性、证明问题不具有证明力、无事实及法律依据，为错误的认证，该组证据恰恰可形成完整的具备交付的证据链。2、太仆寺旗国有土地地上房屋征收办公室于2017年1月16日下发《关于妥善安置被拆迁户回迁入住的通知》的红头文件，要求被上诉人按照合同约定履行回迁义务，将补贴发至2016年年底，原沿街住户拆迁时合同约定置换商业的必须给予临富华街商业安置、回迁收费必须经过太仆寺旗国有土地地上房屋征收办公室批准。该通知为华尔街原被拆迁住户包括上诉人在内，向太仆寺旗国有土地地上房屋征收办公室投诉后所发出的红头文件，该通知内容均体现为上诉人与被上诉人回迁安置住房的问题与解决方案，一审法院直接认证该证据与本案无关联性，显然为错误认证。三、《拆迁房屋补偿安置协议书》的内容非格式合同，无事实及法律依据。上诉人与被上诉人双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》为被上诉人事先拟定好的，所有的被拆迁户的《拆迁房屋补偿安置协议书》均为同一版本，故《拆迁房屋补偿安置协议书》应当被认定为格式合同。双方对安置回迁原址或原地的理解有争议，人民法院应当作出不利于提供格式条款的被上诉人的解释。四、被上诉人进行拆迁，上诉人房屋被被上诉人拆迁的事实客观真实存在。《拆迁房屋补偿安置协议书》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，无事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条”拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。被上诉人给予上诉人回迁安置的房屋位置明确，位置特定，不存在一审法院认定的不明确、不特定情况，双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，无事实及法律依据。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，二审应依法查明事实，依法撤销内蒙古自治区太仆寺旗人民法院（2017）内2527民初44号民事判决书第一项，依法改判或发回重审。被上诉人太仆寺旗龙祥房地产开发有限责任公司辩称：一、我公司与上诉人所签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》中约定的回迁位置为”原址”或”原地”，应理解为拆迁建设项目区内的范围均为原址或原地，而不是特指上诉人拆迁房屋的位置，我公司在开发建设的华尔街小区范围内对上诉人进行安置符合协议的约定，上诉人要求我公司将其回迁安置到原房屋被拆迁位置、临街、坐北朝南的理由不能成立，一审法院驳回上诉人该项诉讼请求是合法的。二、上诉人提交的通知、照片、《关于妥善安置被拆迁户回迁入住的通知》与本案不具有关联性，一审法院不予采纳是正确的。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决公正合理。请求二审法院驳回上诉人的无理上诉，维持原判。一审法院认定事实：被告为了太仆寺旗城市建设规划的实施，对太仆寺旗宝昌镇人民街的旧城棚户区进行了开发改建。2011年9月11日原、被告签定了《拆迁房屋补偿安置协议书》，协议约定被告对原告所有的位于太仆寺旗宝昌镇人民街3道巷14号，建筑面积为170平方米坐北朝南的房屋进行拆迁，置换面积为120平方米的连体底商一套，安置方法为”原地回迁”，协议约定自原告交钥匙后计算18个月回迁，逾期每月补偿500元。原告依照约定为被告腾空了房屋，并将钥匙交给被告，现房屋已拆迁，根据协议约定被告应当在原告交钥匙后18个月内交付回迁房屋，但是置换的回迁楼房至今未交付。原告多次与被告协商，要求履行交付回迁安置房屋义务，并支付过度费及补偿金，被告未全部给付。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求：一、依法判令被告在原告被拆迁房屋位置址（被拆迁位置是人民街三道巷14号）回迁安置坐北朝南，建筑面积为120平方米连体底商一套；二、判令被告向原告支付过渡费9000元（从2011年9月11日起至2013年3月11日止共18个月），三、判令被告向原告支付补偿金16500元（从2013年3月12日起至2016年12月7日止共45个月减去已支付的6000元）；并由被告承担本案的诉讼费用。原告认为，《拆迁房屋拆迁补偿安置协议书》安置方法为”原地回迁”，就是在原告被拆迁房屋所在的位置上回迁，如果按照被告对”原址”或”原地”的理解解释，损害了原告的利益，双方对”原址”或”原地”的理解发生争议时，按照《合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。对”原址”或”原地”的理解应当按照原告的理解解释。被告认为，原、被告签定了《拆迁房屋补偿安置协议书》，协议约定的回迁位置为”原址”或”原地”，”原址”或”原地”应理解为拆迁建设区域内的范围均为”原址”或”原地”，而不是特指被拆迁房屋的原有位置。我公司在华尔街小区范围内对回迁户进行安置符合协议的约定。回迁交付房屋时间为18个月，因我公司在18个月内不能对回迁户进行回迁安置，我公司同意在18个月以后每月给付500元的房租费。关于补偿金因协议没有约定，我公司不予给付，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点之一是被告迟延交付回迁房屋是否构成违约，被告是否应当在原告被拆迁房屋位置址回迁安置面积为120平方米连体底商楼的问题。原、被告双方所签定的《拆迁房屋补偿安置协议书》是原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告签订《拆迁房屋补偿安置协议书》时被告已取得拆迁许可证，该《拆迁房屋补偿安置协议书》为有效合同，对原、被告双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第六十一条规定合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照《拆迁房屋补偿安置协议书》的约定，原告置换面积为120平方米连体底商，安置方法为”原地回迁”。被告应当按照拆迁安置协议约定的期限和”原地回迁”的安置方法，将面积为120平方米连体底商交付给原告，用于拆迁户的安置，但是被告至今未按拆迁安置协议约定履行交付回迁房屋的义务，致使原告得不到回迁安置，被告迟延交付回迁房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。关于被告是否应当在原告被拆迁房屋位置址回迁安置面积为120平方米连体底商楼的问题。原告的房屋被拆迁后，被告对原告被拆迁房屋的”原址”或”原地”进行了整体规划设计，原告提供的现有证据不能证明原告被拆迁房屋位置地址上的商业底商楼就是被告确定给原告回迁的商业底商楼，《拆迁房屋补偿安置协议书》约定了”原址”或”原地”回迁，被告对”原址”或”原地”理解为拆迁建设项目区域范围内均为”原址”或”原地”，而不特指被拆迁房屋的原有位置的理由成立，原告对”原址”或”原地”的理解为”原告被拆迁房屋所在的位置”的理由不成立。《拆迁房屋补偿安置协议书》原、被告双方未约定商业底商楼回迁确定的具体位置，回迁商业底商楼具体位置不特定，如果按照原告对”原址”或”原地”的理解，也无法准确地为原告在被拆迁房屋的位置地址回迁安置商业底商楼，原、被告双方应当对商业底商楼回迁的具体位置进行明确的补充约定。《拆迁房屋补偿安置协议书》的内容非格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，《拆迁房屋补偿安置协议书》里面有横线空格，需要填写一些其他内容，横线空格里填写的内容可以是意定的，故不适用《中华人民共和国合同法》第四十一条对”格式条款的理解发生争议”的规定。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条规定”拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。《拆迁房屋补偿安置协议书》原、被告双方未对商业底商楼回迁的具体位置进行明确约定，回迁商业底商楼具体位置是不特定，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。根据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告要求判令被告在原告被拆迁房屋位置址回迁安置坐北朝南，建筑面积为120平方米连体底商一套的诉求，需原告提供有效证据加以证明，由于《拆迁房屋补偿安置协议书》原、被告双方未约定商业底商楼回迁明确的具体位置，回迁商业底商楼具体位置不特定；故原告要求判令被告在原告被拆迁房屋位置址回迁安置坐北朝南、建筑面积为120平方米连体底商一套的诉求，本院不予支持。本案争议焦点之二是被告是否应当支付原告临时安置补助费（过渡费）和迟延交付回迁房屋补偿金的问题。《拆迁房屋补偿安置协议书》约定了”自原告交钥匙后计算18个月回迁，逾期每月补偿500元”，即约定了在过渡期限外的补偿金，但是未约定在过渡期限内的临时安置补助费，根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定”拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”。被告不但应当支付在过渡期限内（18个月）的临时安置补助费，还应当支付过渡期限外的补偿金，过渡期限内的临时安置补助费应当参照原、被告双方约定的”逾期每月补偿500元”标准支付。原告请求判令被告支付过渡费（临时安置补助费），被告支付补偿金的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条之规定判决如下：一、驳回原告孟得亮要求被告太仆寺旗龙祥房地产开发有限责任公司在原告被拆迁房屋位置址为原告回迁安置坐北朝南、建筑面积为120平方米连体底商一套的诉讼请求；二、被告太仆寺旗龙祥房地产开发有限责任公司于判决书生效后十日内支付原告孟得亮过渡期限内的临时安置补助费（过渡费）9000.00元（从2011年9月11日起至2013年3月11日止共18个月）；支付过渡期限外的补偿金16500.00元（从2013年3月12日起至2016年12月12日止共45个月减去已支付的6000元）。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438.00元，由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人孟得亮提交了《拆迁房屋补偿安置协议书》复印件、龙翔房地产开发公司发的《通知》复印件、照片复印件、录音光盘、《关于妥善安置被拆迁户回迁入住的通知》复印件、原被拆迁房屋图纸复印件，用以证实上诉人已经将人民街的房屋3道巷14号（建筑面积170平方米）的房屋交付被上诉人拆迁，回迁安置房屋位于原被拆迁房屋位置临街、建筑面积为120平方米商铺一套，该回迁房屋现已建成，位置明确，且具体位置就是在上诉人原拆迁房屋位置。被上诉人太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司对《拆迁房屋补偿安置协议书》真实性予以认可，但是对证明的问题不予认可；对”通知”、”照片”证明的问题不予认可，被上诉人交付的房屋不是上诉人所说的原地或原址上的房屋；对太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室《关于妥善安置被拆迁户回迁入住的通知》第二条”原沿富华街住户房屋拆迁时合同约定置换商业的必须给予临富华街商业安置”与《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定相抵触，我公司不认可，应当以《拆迁房屋补偿安置协议书》的约定为准；对”通话录音”证明被上诉人承诺给上诉人的回迁房为拆迁房屋的位置（坐北朝南）不认可，即使经办人承诺过，也不是代表公司承诺。从图纸上看和照片不是同一位置。被上诉人龙翔房地产开发有限公司没有出示新的证据。本院二审认定和查明的事实与一审相同,予以确认。另查明，上诉人孟得亮与被上诉人太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司在2011年9月11日签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》中没有”坐北朝南”的约定。本院认为，本案争议的焦点是上诉人是否在原房屋位置上回迁。上诉人提交的证据不能证明被上诉人为上诉人”原地回迁”的房屋（建筑面积为120平方米商铺）位置具体明确，也不能证明被上诉人要交付的房屋具体位置就是在上诉人原拆迁房屋位置。《拆迁房屋补偿安置协议书》约定了”原地”回迁，被上诉人对”原地”理解为拆迁建设项目区域范围内均为”原地”，而不特指被拆迁房屋的原有位置的理由成立，上诉人对”原地”的理解为”原上诉人被拆迁房屋所在的位置”的理由不成立。上诉人的房屋被拆迁后，被上诉人对上诉人被拆迁房屋的”原址”或”原地”进行了整体规划设计，上诉人提供的现有证据不能证明上诉人被拆迁房屋位置地址上的商业底商楼就是被上诉人确定给上诉人回迁的商业底商楼。所谓的原地回迁，不是绝对的在原来自己房屋所在土地上回迁，而是指在此区域（一般为成片开发）回迁。如果拆迁协议有特别约定，应从约定。上诉人与被上诉人在《拆迁房屋补偿安置协议书》中并未约定商业底商楼回迁确定的具体位置，回迁商业底商楼具体位置不特定，上诉人、被上诉人应当对商业底商楼回迁的具体位置进行明确的补充约定。《拆迁房屋补偿安置协议书》的内容非格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，《拆迁房屋补偿安置协议书》里面有很多空格，需要填写很多关键性内容，空格里填写的内容是双方当事人经过商议后意定的，故不适用《中华人民共和国合同法》第四十一条对”格式条款的理解发生争议”的规定。又因上诉人孟得亮与被上诉人太仆寺旗龙翔房地产开发有限责任公司之间的法律关系是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，故本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定。另外，双方的补偿安置协议并未明确约定回迁房屋的位置。上诉人要求判令被上诉人在上诉人被拆迁房屋位置回迁安置坐北朝南、建筑面积为120平方米连体底商一套的诉求，需上诉人提供有效证据加以证明。综上所述，孟得亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费438.00元，由被上诉人太仆寺旗龙祥房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费438.00元，由上诉人孟得亮负担。本判决为终审判决。审判长 高 龙审判员 格日勒图雅审判员 齐 山二〇一七年十月二十四日书记员 冀 雅 赛 来自：