（2017）京03民终11833号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2018-07-17

案件名称

马媛与陈文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马媛,陈文

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终11833号上诉人（原审原告）：马媛，女，1980年12月27日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈刚毅，北京市方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜伟,天津云墙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈文，男，1957年12月25日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘培峰，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人马媛因与被上诉人陈文房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初29773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后依法组成合议庭，开庭审理。上诉人马媛及其委托诉讼代理人陈刚毅、李胜伟，被上诉人之委托诉讼代理人刘培峰、郝伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马媛上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，全部诉讼费用由陈文承担。事实和理由：1.马媛已经在收到解除合同通知的三个月内提起诉讼，一审法院认定马媛未在合理期限内主张权利错误。2.陈文在一审程序中出售涉案房屋并办理产权登记手续，导致与马媛签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，其明显具有恶意，依法应当承担赔偿责任。3.一审认定马媛迟延履行主要义务致使合同无法履行是错误的。首先，马媛已经支付全部的房款，及时履行了所有义务。其次，合同没有明确约定取得购房资格的时间，合同约定6月10日办理贷款手续，不能扩大解释为取得购房资格的时间，履行合同中也变更了该约定，改为直接支付贷款部分房款。再次，规定15日内取得购房资格的期限不合理。陈文辩称：同意一审判决，不同意马媛的上诉请求。马媛向一审法院起诉请求：判令陈文支付马媛违约金及因陈文违约给马媛造成的经济损失1020万元，包括：1.实际损失，即实际支出的中介费183600元、陈文一房二卖但持有马媛全款期间的利息30万元（以680万元为基数，按照年利率6.8%计算自2016年6月12日至2016年11月21日止，主张30万元）、房屋差价600万元及再次购买房屋要支出的中介费324000元；2.违约金，依据双方签订的房屋买卖合同第九条陈文应支付马媛成交价50%违约金即340万元。一审法院认定事实：2016年3月15日，马媛（买受人）、陈文（出卖人）和北京润驰房地产经纪有限公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马媛购买诉争房屋，成交价680万元。马媛在签订合同时支付定金20万元，该定金为首付款的一部分。双方采用商业贷款或组合贷款付款交易流程：双方应于2016年6月10日前（含当日）办理贷款申请手续，马媛拟贷款金额为230万元。马媛于2016年4月10日前支付陈文购房款100万元、于2016年6月10日前支付陈文购房款330万元。双方于马媛所申请的贷款获得批准后十个工作日内，办理申请该房屋的所有权转移登记手续。陈文应于收到全部购房款后三日内将房屋交付马媛。出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，并按本合同约定成交价的50%支付违约金，还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。双方应按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行的，守约方有权单方解除本合同。2016年3月19日，马媛（买受人）、陈文（出卖人）和北京润驰房地产经纪有限公司签订《买卖合同补充协议》，约定将马媛拟贷款金额由230万元变更为296万元。首付款由330万变更为264万元。原收款账户：陈文，招商银行北京分行静安里支行，卡号：×××变更为账户：陈文，招商银行北京分行慧忠北里支行，卡号×××。马媛提交招商银行交易明细及转账汇款凭证，证明其于2016年3月16日向陈文支付定金19万元，2016年4月10日向陈文支付100万元，2016年6月10日向陈文支付264万元，2016年6月12日向陈文支付296万元。马媛称剩余1万元定金系用其它银行账户支付的。陈文均认可真实性，亦认可收到全部购房款680万元。马媛提交其与王丽霞的通话录音光盘及书面整理资料，证明其是应陈文配偶王丽霞的要求在2016年6月10日之前支付全款。陈文不认可真实性。马媛提交×××邮箱的截屏打印件及短信截屏打印件，证明其于2016年6月17日、2016年7月12日向陈文发送《交付房屋使用权催告书》、《交付房屋再催告书》，催促陈文交付诉争房屋。陈文认可真实性。马媛提交2016年7月4日北京市正阳公证处出具的（2016）京正阳内民证字第5445号《公证书》，证明其于2016年6月30日向陈文发送《催告书》，要求陈文交付诉争房屋。陈文认可真实性，不认可证明目的。陈文提交发件人为×××与收件人为×××的邮件往来截屏打印件，证明其于2016年7月4日向马媛发送《关于督促产权过户的函》，称因马媛尚未取得购房资格，要求其在15日内履行房屋过户手续，逾期诉争合同不再具备法律效力，后又于2016年8月29日、8月30日分别向马媛发送《关于解除的通知函》，要求从即日起解除诉争合同，并要求马媛告知账户，退还购房款。马媛均认可收到上述邮件，并称已回复陈文不同意解除合同，就此提交短信截屏打印件，陈文认可真实性，不认可证明目的。陈文提交其发件人为×××与收件人为×××的邮件往来截屏打印件、招商银行客户回单，证明其于2016年11月4日、2016年11月25日向马媛发送《退款函》、《退款通知》，并于2016年11月23日向马媛退还680万元。马媛称系在第一次诉讼时才知道陈文发送上述两封邮件，已经收到陈文退还的680万元购房款，但当时并不知情，并认为退款系在陈文将房屋再次出售之后。马媛提交2016年7月8日现场录音光盘及书面整理资料，证明陈文收取房款后带着潜在客户看房。陈文不认可真实性。马媛提交网页截屏打印件，证明系因周边房价上涨致使陈文不再继续履行合同，与诉争房屋同一地段相同户型的商品房价格为1170万元，每平米61572元。陈文均不认可真实性，称系因马媛违约导致合同解除。马媛提交结婚证复印件、存量房屋交易服务平台打印件，证明其于2016年11月7日获得了在京购房资格。陈文认可结婚证的真实性，称无法核实存量房屋交易服务平台打印件的真实性，不认可证明目的，称无法证明马媛取得购房资格的情况。2016年11月22日，陈文与案外人金小林签订房屋买卖合同，并将诉争房屋产权过户至金小林名下。一审法院认为：依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《北京市房屋存量买卖合同》及《买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，依法成立生效，双方应按照约定履行义务。按照合同及补充协议约定，马媛应在2016年6月10日之前支付房款及定金共计384万元、在2016年6月10日（含当日）办理贷款申请手续，贷款金额296万元。后马媛于2016年6月12日向陈文支付了全部购房款680万元。陈文虽不认可其与马媛之间就房款支付方式的变更达成一致意见，但在马媛按照合同约定的陈文收款账户付款后至2016年7月4日陈文向马媛发送《关于督促产权过户的函》中，陈文未就马媛变更付款方式的行为提出异议反而催促马媛尽快取得购房资格、办理房屋产权过户登记手续，可见双方均通过实际履行行为改变了合同约定的付款方式。但房产新政系国家行政机关通过限购限贷的方式对房地产市场进行调控的政策，虽然购买房屋系普通的民事行为，但在调控政策之下，具备购房资格则是从事该民事活动的准入门槛、是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，买受人不具备购房资格，将无法办理权属变更手续、无法继续履行合同并实现合同目的。本案中，双方之间的合同约定“双方于原告所申请的贷款获得批准后十个工作日内，办理申请该房屋的所有权转移登记手续”，即办理房屋产权过户登记需要买受人和出卖人互相协助履行，并加上不动产登记中心，通过三者的共同行为才可能完成。马媛称其签订合同后随时可以取得在京购房资格，但在陈文于2016年7月4日发函催告后十五日内，马媛并未取得购房资格，致使双方之间合同无法继续履行。陈文行使解除权，于2016年8月29日向马媛发送《关于解除的通知函》，并无不妥。马媛虽不同意解除合同，但并未在合理期限内向法院或者仲裁机构起诉要求确认解除合同的效力，亦未及时取得在京购房资格。故陈文主张《北京市房屋存量买卖合同》及《买卖合同补充协议》于2016年8月29日解除于法有据，法院予以采纳。合同解除后，陈文将诉争房屋出售给案外人系其处分个人财产的行为，马媛据此称陈文构成违约并主张陈文赔偿中介费、房屋差价及违约金的请求，没有依据，法院不予支持。但陈文持有马媛购房款期间确实会造成马媛利息损失，故马媛主张的利息损失法院予以支持，具体由法院依法判决。一审法院判决：一、陈文于判决生效之日起七日内支付马媛利息损失，以六百八十万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，自二〇一六年六月十三日起至二〇一六年十一月二十一日止；二、驳回马媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41500元，由马媛负担39450元（已交纳），由陈文负担2050元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，马媛围绕其上诉请求提交三组证据，证据一为起诉状及诉讼费收据，证明马媛于2016年9月29日提起诉讼，明确表示不同意解除合同，要求陈文配合办理房屋产权转移登记手续，故马媛已在收到解除通知的三个月内起诉。证据二为开庭笔录，证明马媛已于2016年11月7日取得购房资格，根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第八条，马媛要求继续履行合同应获得支持，合同无法履行的原因是陈文以385万的低价出售房屋。证据三为委托售房合同，证明马媛已经委托中介公司出售名下房屋，积极为取得购房资格做准备。陈文发表如下质证意见：对证据一的真实性认可，证明目的认可。对证据二的真实性认可，证明内容不认可。对证据三的真实性不认可，并且甲方处是空白的。本院经审理认定的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为：依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应依约履行。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，合同的权利义务终止。本案中，陈文与马媛签订《北京市房屋存量买卖合同》及《买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，依法成立生效，双方应按照约定履行义务。本案的争议焦点在于陈文与马媛签订的上述合同是否已经依法解除，对此本院分析如下：按照合同及补充协议约定，马媛应于2016年6月10日前（含当日）办理贷款申请手续，双方应于马媛所申请的贷款获得批准后十个工作日内，办理申请该房屋的所有权转移登记手续。虽双方在合同履行过程中通过实际履行行为将付款方式变更为全款支付，但从前述合同条款约定的内容可以看出，双方对于房屋买卖合同的最主要义务之一，即办理房屋的所有权转移登记手续的期限是有明确预期的。而马媛未能在合同签订后及时取得在京购房资格，导致未能与陈文办理房屋的所有权转移登记手续，经2016年7月4日陈文催告后十五日内其仍未取得。在此情况下陈文于2016年8月29日向马媛发送《关于解除的通知函》，属于依法行使解除权，一审法院对此认定正确。马媛虽不同意解除合同，但亦未及时取得在京购房资格，而是直至2016年11月7日才取得在京购房资格，故马媛对合同解除提出的异议不能成立。根据法律规定，合同依法解除后，基于合同而发生的债权债务关系即归于消灭。在此情况下陈文将诉争房屋出售给案外人系其处分个人财产的行为，马媛据此主张陈文构成违约缺乏依据，不应予以支持，故本院对马媛的该项上诉意见不予采纳。综上所述，马媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78900元，由马媛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　薛　妍审　判　员　　赵　霞代理审判员　　周艳雯二〇一七年十月二十四日书　记　员　　李　越搜索“”