（2017）粤01民终14977号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-10-30
案件名称
张丹、陈国华租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丹,陈国华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14977号上诉人（原审被告）：张丹，男，1986年1月3日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈启光，广东华誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈国华，男，1968年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：谭士博，广东天穗律师事务所律师。上诉人张丹因与被上诉人陈国华租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：广州市番禺区XX街XX村股份合作经济社是位于广州市番禺区XX街XX村土地一宗的登记所有权人，包括涉讼物业在内的建筑物所在地属该村集体用地，该建筑物属该村集体所有，于2006年8月建成并投入使用，由该村出租给陈国华、李国宪、罗镜潮作厂房使用，并同意其转租给第三方。2015年10月9日，陈国华作为甲方（出租方）与张丹作为乙方（承租方）签订了一份《租赁合同》（NO.0000114），约定：甲方将涉讼物业出租给乙方使用，作仓库用途，涉讼物业总建筑面积1380㎡（其中标准建筑物面积350㎡，简易建筑物面积1030㎡，空地面积400㎡）；租赁期限为2015年10月15日起至2021年12月30日止，自2015年10月15日至2015年10月30日为免租装修期，合同中约定了分段计收租金金额，其中2015年10月15日至2018年10月15日约定的租金为22000元/月；乙方应向甲方支付44000元作为承租涉讼物业的保证金……以后每月5日前支付当月租金等。在签订《租赁合同》后，张丹已经向陈国华支付了保证金44000元。张丹已经向陈国华支付了涉讼物业2016年5月之前（含2016年5月）的租金，从2016年6月1日起没有支付占有使用费。2016年6月9日，张丹在未与陈国华协商一致的情况下从涉讼物业处搬离，双方没有办理物业交接手续。2017年1月11日，陈国华向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令张丹向陈国华支付占有使用费9.24万元（计算方式：22000元÷30天×126天）；2.判决张丹承担诉讼费用。另案陈国华诉张丹租赁合同纠纷（2016）粤0113民初8187号案中，陈国华称：2016年6月9日我听他人说张丹在搬东西，我通过电话和微信与其协商解除合同事宜未果；确认租赁物业内没有张丹陈述的物品。一审法院作出的已生效（2016）粤0113民初8187号《民事判决书》已认定《租赁合同》为无效合同。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2016年6月9日陈国华是否将租赁物业上锁的问题。张丹主张认为：我方从2016年6月7日开始搬东西，2016年6月9日离场；我方通过微信告知了陈国华要搬走，后来双方协商未果，2016年6月9日晚上陈国华派其叔叔前来租赁物业将大门锁住，我方无法再进出，因为知道是陈国华派来的人，当时我方没有报警。陈国华主张认为：张丹没有通知我方要搬走的事情，我方没有在2016年6月9日将租赁物业上锁，张丹一直没有将租赁物业交还给我方管业，张丹搬东西不能证明其不再租赁租赁物业，也不等于把租赁物业交付给我方；2016年9月25日我方将租赁物业大门上锁，正式收回租赁物业。庭审中，陈国华先称2016年9月25日前没有去到租赁物业现场，经法庭再次询问后，陈国华称其经常去租赁物业找张丹，发现租赁物业是腾空状态，里面没有人，现场存放有张丹的一堆纸皮和几个货架。张丹申请证人毛某、刘某出庭作证，一审法院予以准许。证人毛某（张丹的妻子）称：2016年6月9日租赁物业的大门被锁，当天在现场没有看到陈国华；其先是称6月9日晚上其听说有一个老头来锁门，但不知道叫什么名字，当时张丹租房时该老头也在场，后更正说法称6月9日晚上其亲眼看到该老头锁门，老头称是房东派来的，之后的事情不清楚。证人刘某（张丹的姐夫）称：2016年6月8-9日我帮张丹搬东西，不知道是否通知了房东，我在场的时候没有看到房东，因为我是跟车的，有时不在租赁物业现场；2016年6月10日早上回去租赁物业现场时发现大门已经上锁了，邻居说是一个平时到物业那一块打扫卫生的大叔锁门的，不清楚大叔与陈国华的关系，之后就没有回去租赁物业。张丹对上述证人证言没有异议。陈国华对证人证言的质证意见为：证人是张丹的妻子和亲戚，我方不确认；证人陈述的事实并不能证明我方在2016年6月9日将租赁物业大门上锁；证人陈述有案外人去锁门也不能证明此事情的真实性，也不能证明此人跟我方有任何的关系，只能证明张丹在搬东西；而且搬东西不等于把租赁物业交付给我方，不能证明把东西搬空就代表将租赁物业交付给原告。结合双方当事人的陈述和证人证言，一审法院经审查认为，张丹认为陈国华已于2016年6月9日将租赁物业大门上锁的主张，张丹没有提交充分有效的证据予以证明，证人证言也不能直接证明是陈国华派人将租赁物业大门上锁的事实，陈国华也予以否认，故张丹应承担举证不能的责任，对于张丹的上述主张，一审法院不予采纳。一审法院认为，陈国华与张丹签订的《租赁合同》为无效合同，双方对此均有一定过错。陈国华将租赁物业交付给张丹占有使用，张丹应向陈国华支付占有使用费。虽张丹主张陈国华已于2016年6月9日将租赁物业大门上锁，但没有提交充分有效的证据予以证明，陈国华也予以否认，故张丹应承担举证不能的责任，对于张丹的上述主张，一审法院不予采纳。双方当事人确认张丹搬离租赁物业后双方没有办理物业交接手续，故张丹应向陈国华支付租赁物业的占有使用费至交还租赁物业时止，陈国华主张于2016年9月25日收回租赁物业，要求张丹支付从2016年6月1日至（2016）粤0113民初8187号案起诉之日2016年9月21日止的占有使用费的诉请，一审法院予以支持。至于免租期的占有使用费，因双方在签订合同时已经明确表示免租期不收租金，视为当事人对民事权利的处分，故现陈国华要求免租期占有使用费的诉请，一审法院不予支持。关于租赁物业占有使用费的金额标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈国华在（2016）粤0113民初8187号案中称2016年6月9日其听他人说张丹在搬东西，双方协商未果，确认租赁物业内没有张丹陈述的物品，而在本案中却称张丹没有通知其要搬走，2016年9月25日前没有去到租赁物业现场，经法庭再次询问后，其又称经常去租赁物业找张丹，发现租赁物业是腾空状态，里面没有人，现场存放有张丹的一堆纸皮和几个货架。陈国华对于是否知道张丹搬离和搬离后租赁物业内是否存放有张丹物品的说法前后矛盾。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，结合本案相关情况，租赁物业的占有使用费一审法院酌情支持17600元/月（22000元×80%）。综上所述，张丹应向陈国华支付租赁物业从2016年6月1日至2016年9月21日的占有使用费65120元（17600元×3个月+17600元÷30×21天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年5月5日作出一审判决：一、张丹应在本判决生效之日起十日内向陈国华支付从2016年6月1日至2016年9月21日的占有使用费65120元；二、驳回陈国华的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1055元，由陈国华负担341元，张丹负担714元。判后，张丹不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、张丹于2016年6月9日后已没有继续占有使用陈国华出租的违法建筑物，一审判决上诉人支付2016年6月9日后的占有使用费没有事实和法律的依据。张丹与陈国华于(2016)粤0113民初8187号案中确认，2016年6月9日张丹在未与陈国华协商一致的情况下已经搬离涉讼物业不再没有继续占有使用。支付占有使用费必须以继续占有使用的客观状态为支付条件。二、陈国华于2016年6月9日已清楚知道张丹搬走的客观事实。陈国华于(2016)粤0113民初8187号案中陈述2016年6月9日其听他人说张丹在搬东西；一审中也称其经常去租赁物业找张丹，发现租赁物业是腾空状态，里面没有人。可见，陈国华于2016年6月9日已清楚知道张丹搬走的客观事实。三、2016年6月9日后陈国华接管涉讼物业没有任何障碍。1、如前所述，陈国华于2016年6月9日已清楚知道张丹搬走的客观事实。2、陈国华于(2016)粤0113民初8187号案中陈述，陈国华于2016年9月25日将大门上锁的行为可以看出其接管涉讼物业没有任何障碍，至于陈国华实际上选择什么时间接管涉讼物业，完全是其可以自行决定及支配的事项，属于陈国华对民事权利的处分，张丹不应为陈国华的行为承担任何责任。四、张丹于2016年6月9日后已没有继续占有使用涉讼物业，即张丹没有从中获取任何利益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，要求张丹支付占有使用费不符合公平和等价有偿的民法基本原则。五、陈国华怠于接管涉讼物业，对此陈国华的过错或责任是100％，依法应由陈国华自行承担其行为所产生的不利后果。假设陈国华十年不去接管涉讼物业，以一审判决作为前提，就必然得出张丹需要支付十年占有使用费的结论，该结论不合情、不合理、更不合法。六、租赁合同无效，张丹没有继续占有使用涉讼物业的法定或约定的依据，张丹依法只负有腾房义务。(2016)粤0113民初8187号案已依法认定张丹与陈国华签订的《租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，张丹没有继续占有使用涉讼物业的法定或约定的依据。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同无效时，承租人应承担的义务为腾房义务，而不是必须与出租人办理房屋的交接手续。因租赁合同是双务合同，出租方与承租方均应履行与其能力相当的合同无效的后合同义务，而本案中，张丹已于2016年6月9日履行了腾房义务，而陈国华应当履行接管讼涉物业的义务，一审判决明显加重了上诉人一方的责任，请求二审法院查明并予以纠正。综上，张丹请求二审法院：l、撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人陈国华对上诉人张丹的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人陈国华承担。被上诉人陈国华二审答辩称：不同意张丹的上诉请求，同意一审判决。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：陈国华2016年9月21日另案向一审法院提出诉讼请求：张丹向陈国华支付三个月租金66000元（2016年6月-8月），诉讼理由是为，《租赁合同》第七条第二项关于违约责任约定，“租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。”陈国华认为张丹搬离涉讼物业、拒付租金是单方解除合同的行为，故要求张丹按照合同约定支付三个月的租金。一审法院认定陈国华与张丹签订的《租赁合同》为无效合同，对陈国华的该项诉请，不予支持。其后，陈国华遂提起本案诉讼主张占有使用费。本案二审诉讼中，被上诉人出示一份微信截图，称2016年6月14日下午4:44由被上诉人的手机向上诉人发送，内容为“你应交的租金和其他费用已算好，请速来办理退场手续，否则视为你继续租用场地，租金一直要交到办理退场手续为止。”上诉人据此认为其已将要搬走不再租房告知了被上诉人。双方当事人确认，当时的协商未果，原因在于上诉人停租退场是否还需支付三个月租金，双方的意见不一致。本院认为：双方当事人所签《租赁合同》为无效合同，已由生效判决作出了认定。本案争议焦点在于，上诉人停止租赁使用涉案物业，被上诉人主张2016年9月21日之前的占有使用费应当如何处理。本案上诉人2016年6月9日停租退场，事实清楚。现有证据表明，当时双方的争议在于，上诉人是否应当对其停止租赁承担三个月租金。生效判决已对被上诉人依《租赁合同》约定内容所提三个月租金主张，不予支持。上诉人停租退场，作为出租人的被上诉人，应当采取适当措施及时收回涉案物业，不宜消极应对致使物业空置损失扩大，《租赁合同》关于违约责任约定不能作为被上诉人拒绝接收物业的正当理由。但不容否认的是，本案上诉人停止租赁使用涉案物业，对被上诉人就涉案物业的下一步使用安排客观上构成影响，依诚实信用原则，上诉人退场应当给予被上诉人一定的合理期限以减少损失的发生。有鉴于此，结合上诉人实际使用涉案物业至2016年6月9日的事实，本院酌定上诉人共需支付占有使用费28000元给被上诉人以作补偿。一审判决从2016年6月1日至2016年9月21日为期间计算占有使用费的处理，有失粗疏，本院予以调整。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初365号民事判决；二、张丹于本判决生效之日起十日内向陈国华支付占有使用费28000元；三、驳回陈国华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1055元，由陈国华负担739元，张丹负担316元。二审案件受理费2110元，由陈国华负担1477元，张丹负担633元。本判决为终审判决。审判长 赵云川审判员 姚伟华审判员 黄 嵩二〇一七年十月二十四日书记员 马婷婷 搜索“”