（2017）沪0106民初20428号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
王歆与梁刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王歆,梁刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初20428号原告：王歆,男,1974年8月10日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：楼理灿，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓洁，上海申浩律师事务所律师。被告：梁刚，男，1983年10月27日出生，汉族，户籍地吉林省双辽市。原告王歆与被告梁刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人楼理灿、被告梁刚到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。后本案于2017年10月17日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人邓洁、被告梁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告就上海市静安区武宁南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署的《房屋租赁合同》于2017年7月5日解除；2、判令被告支付原告2017年3月1日至2017年7月5日的房屋租金58,258元(14,000元/月×4个月+14,000元/月÷31天×5天)；3、判令被告支付原告房屋使用费(自2017年7月6日至实际返还房屋之日止，按每月14,000元计算)；4、判令被告梁刚支付原告违约金42,000元；5、判令被告立即迁出系争房屋，并将系争房屋返还给原告。事实与理由：2016年11月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，租金每月14,000元，每三个月为一期，租期为三年。被告承租后仅支付了一期租金，未能支付2017年3月1日的租金及其他费用。同时，被告未经原告允许，将系争房屋对外转租牟利。原告认为，被告拒付房租及违法转租的行为已构成违约，故起诉至法院，要求判如所请。被告梁刚辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：原、被告之间的《房屋租赁合同》租期是三年，现合同尚未到期，故不同意解除合同、返还房屋。被告系因他案被羁押致无法支付房租，并非故意不支付；原告曾口头同意被告转租，故被告拒付房租及转租的违约事实不存在，不同意支付违约金。经审理查明：原告为系争房屋产权人。2016年11月23日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)就系争房屋签订《房租赁合同》，约定：系争房屋由乙方承租，期限三年，自2016年12月1日至2019年11月30日；租金每月人民币14,000元；租金每三个月为一期支付，第一期租金应于2016年12月1日支付；乙方向甲方支付租赁保证金14,000元；乙方应按本合同约定，按时支付租金、保证金及其他应付费用，乙方逾期不支付租金超过累计超过两个月的，甲方有权单方面解除合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋全部或部分转租给他人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给他人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任；第九条、甲方双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍。原告配偶陈梅作为其代理人在上述合同上签字。2016年11月29日，原告配偶陈梅代其与被告签订《家电家具清单》。2016年12月1日，被告从原告处接收系争房屋，并向原告支付了2016年12月1日至2017年2月28日的房屋租金42,000元及房屋押金14,000元。后被告将系争房屋隔断为四个房间并对外转租牟利；被告未支付原告2017年3月1日之后的房租，亦未向原告交还房屋。另查明，2017年4月19日，被告梁刚因犯寻衅滋事罪，被上海市普陀区人民法院判处有期徒刑七个月，刑期为2016年12月7日至2017年7月6日，于2017年7月6日被刑满释放。审理中，原告称，被告所交押金14,000元应于被告实际归还房屋时用于折抵拖欠的相关费用，要求在本案中不予处理。被告称，其于2017年7月5日收到本案诉状副本；现没有经济能力支付2017年3月1日之后的房租；原告曾口头同意被告将系争房屋对外转租；如果法院判决解除合同，要求原告退还押金。以上事实，由原告提供的房地产权证、房屋租赁合同、家具家电清单、水、电费发票、原、被告的陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反有关法律规定，依法应为有效，当事人均须恪守。被告将系争房屋转租予他人并拒绝支付2017年3月1日之后的房屋租金超过两个月已属违约，原告据此要求解除合同符合约定。现被告自认于2017年7月5日收到本案的诉状副本，原告要求合同于2017年7月5日解除的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告理应支付2017年3月1日至2017年7月5日的房屋租金58,258元(14,000元/月×4个月+14,000元/月÷31天×5天)；因被告未将系争房屋交还原告，被告还应向原告支付实际返还房屋前的房屋使用费，原告主张按照租金标准计算使用费，并无不当，本院予以支持。因本案违约责任在于被告，被告理应按照合同约定向原告支付三个月的租金作为违约金，原告该项诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。鉴于被告尚未交还房屋并结清水、电、煤气等相关费用，原告要求押金在本案中不予处理并无不当，可予准许。被告关于因其被羁押致无法缴纳租金，不存在违约、不应支付违约金等辩称意见，于法无据，本院不予支持；被告虽称转租行为得到了原告的同意，现原告对此予以否认，被告亦未能提供相应证据对此加以证实，故对于被告所称转租得到了原告同意，转租不属于违约的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王歆与被告梁刚于2016年11月23日就上海市静安区武宁南路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》于2017年7月5日解除；二、被告梁刚应于本判决生效之日起十日内支付原告王歆2017年3月1日至2017年7月5日的房屋租金58,258元；三、被告梁刚应于本判决生效之日起十日内支付原告王歆房屋使用费(自2017年7月6日至实际返还房屋之日止，按照每月14,000元的标准计算)；四、被告梁刚应于本判决生效之日起十日内支付原告王歆违约金42,000元；五、被告梁刚应于本判决生效之日起十日内迁出上址房屋，并将上址房屋交还原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,900元，减半收取计950元(原告已预缴)，由被告梁刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 魏凯二〇一七年十月二十四日书 记 员 陈玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 更多数据：