（2017）沪01民终9482号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
毛玮诉上海爱迪亚数码影像有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毛玮,上海爱迪亚数码影像有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9482号上诉人（原审原告）：毛玮，女，1962年6月21日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市。被上诉人（原审被告）：上海爱迪亚数码影像有限公司，住所地上海市瑞金南路500号5号楼底楼。法定代表人：程国裕（TEOHKOKJOO），总经理。委托诉讼代理人：钱珊珊，上海爱迪亚数码影像有限公司工作人员。上诉人毛玮因与被上诉人上海爱迪亚数码影像有限公司（以下简称爱迪亚公司）房屋租赁纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初6842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛玮上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回爱迪亚公司一审诉讼请求。事实和理由：系争房屋系出租给钱珊珊，而非爱迪亚公司，因此，爱迪亚公司并未在毛玮持有的租赁合同上盖章。合同履行过程中，租金实际亦系从钱珊珊个人账户支付给毛玮。订约时，钱珊珊承诺系争房屋由钱珊珊姐妹二人居住，但其于租赁期间，擅自将系争房屋转租给案外人郭某。据此，毛玮有权不予返还租赁押金。爱迪亚公司辩称，系争租赁合同明确载明承租人为爱迪亚公司，而非钱珊珊。爱迪亚公司在租赁合同履行过程中，并不存在转租行为，只是安排了不同员工居住使用，爱迪亚公司向一审法院起诉请求：判令毛玮返还房屋押金人民币9,000元，支付违约金9,000元。一审法院认定事实：2014年2月，爱迪亚公司（乙方）与毛玮（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方向甲方承租上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋，租赁期限为叁年，自2014年3月2日起至2017年2月28日止，月租金为9,000元，租金以现金或银行划账方式支付，乙方并向甲方支付押金9,000元。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金9,000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同并就其他内容进行了约定。2014年2月13日，爱迪亚公司向毛玮支付押金9,000元，毛玮出具收据。合同到期后，双方就退房事宜产生纠纷。2017年3月1日，毛玮已经将系争房屋收回。2016年，毛玮曾多次向爱迪亚公司及爱迪亚公司的委托诉讼代理人钱珊珊发函，就房屋转租事宜和爱迪亚公司进行协商。一审庭审中，爱迪亚公司、毛玮均提供了房屋租赁合同原件，在爱迪亚公司持有的合同原件上，有爱迪亚公司盖章，毛玮持有的合同原件上则并无爱迪亚公司盖章。对此，毛玮陈述，双方签订的租赁合同是一式三联，爱迪亚公司、毛玮及中介公司各持一联。当时合同签订后，毛玮曾经将三联合同原件一并交给爱迪亚公司去盖章，之后拿回来的合同原件并没有盖上爱迪亚公司的印章。中介公司人员解释公司不能敲章，是个人居住。毛玮表示此后并未深究此事。对此爱迪亚公司予以否认，表示之前就和毛玮说明是以公司名义承租，毛玮从未就盖章问题和爱迪亚公司提出过异议。一审法院认为，爱迪亚公司与毛玮签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。就毛玮提出爱迪亚公司的主体问题，从毛玮在一审庭审中的陈述可以看出，其曾经将租赁合同原件交付给爱迪亚公司的代理人钱珊珊，明确要求加盖爱迪亚公司印章，且之后就转租问题的协商也曾向爱迪亚公司发函，从毛玮的种种陈述及行为可以看出，毛玮明确知晓其合同的相对方为爱迪亚公司，故就毛玮提出爱迪亚公司主体不适格的辩称，不予采信。按照双方合同约定，在合同租赁期满后，毛玮理应将租房押金返还给爱迪亚公司，现毛玮已经收回了房屋，故就爱迪亚公司要求毛玮返还租赁押金的诉请，依法予以支持。就爱迪亚公司要求毛玮支付违约金的诉请，因合同约定的违约金系提前终止合同的违约金，本案中并无提前终止合同的情形，故爱迪亚公司要求毛玮支付违约金的诉请，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。毛玮仅凭户籍资料并不能充分证明爱迪亚公司存在转租情况，故毛玮主张爱迪亚公司存在转租的违约行为，不予采信。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一七年五月二十二日作出判决：一、毛玮于判决生效之日起十日内返还上海爱迪亚数码影像有限公司押金9,000元；二、驳回上海爱迪亚数码影像有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元，由上海爱迪亚数码影像有限公司负担62.50元，毛玮负担62.50元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争租赁合同首部及尾部明确载明承租人为爱迪亚公司，钱珊珊系作为爱迪亚公司代理人签字。对此，毛玮作为出租人应为明知，其主张系争房屋承租人为钱珊珊，明显与合同约定不符。爱迪亚公司是否在合同上盖章所产生的疑问不过为该合同对爱迪亚公司是否具有约束力，即爱迪亚公司是否授权钱珊珊作为其代理人与毛玮签订合同。爱迪亚公司不盖章，并非可以直接认定系钱珊珊与毛玮建立租赁合同关系。事实上，爱迪亚公司于本案中对钱珊珊代理其签订系争租赁合同并无异议，反而明确确认其系租赁合同承租人。毛玮在租赁合同项下的权利、义务应当根据双方约定及法律规定予以确定。对于退还押金的条件，系争租赁合同明确约定为，租赁期满后，爱迪亚公司迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用。也就说，是否退还押金与双方合同履行过程中，爱迪亚公司是否存在转租行为无关。对于爱迪亚公司擅自转租，系争租赁合同并未明确约定其后果，依照法律规定，毛玮因此所享有的权利不过为可以解除合同并要求爱迪亚公司赔偿损失，而非拒不退还押金。现双方约定的退还押金条件已经成就，毛玮拒不退还押金，缺乏依据。鉴于爱迪亚公司是否存在擅自转租行为与本案处理结果无关，本院不再审查。综上，毛玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毛玮负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 许 军二〇一七年十月二十四日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：