（2017）粤0604民初6649号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-01-02
案件名称
佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社与张醒佳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社,张醒佳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6649号原告：佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社。负责人：何灿康。委托诉讼代理人：周腾，广东创顺律师事务所律师。被告：张醒佳，男。原告佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社与被告张醒佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，后因案情复杂，转为适用普通程序，由审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员陈桂好、朱军组成合议庭，于同年6月13日、10月16日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告委托诉讼代理人周腾到庭参加诉讼，被告未到庭参加诉讼；第二次开庭时，被告到庭参加诉讼，原告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将所租赁的宿舍楼（厂房、天棚、一楼通道）返还原告；2.被告支付原告租金8500元（暂计至2017年5月份，按每月1700元的标准计算，从2017年1月1日起计算至返还原告租赁物之日止）；3.被告支付原告综合维护费154136.50元（暂计至2017年5月份，按每月30827.30元的标准计算，从2017年1月1日起计算至返还原告租赁物之日止）；4.被告支付原告垃圾处理费13714.94元（暂计至2017年5月31日，其中厂房面积为1880.13平方米，天面棚面积为262.83平方米，均按每月0.4元/平方米计算，从2016年2月1日起计算至返还原告租赁物之日止）；5.被告支付原告滞纳金34366.22元（暂计至2017年5月31日，其中从2016年2月1日起按每月应交款857.18元计算，从2017年1月1日起按每月应交款33384.48元计算，计至付清所有租金及综合维护费、垃圾处理费之日止，按照日千分之二计算）；6.被告在本案判决生效之日起十日内清理完毕租赁厂房、空地上属于被告所有的动产，否则原告有权作无主财产自行处理，由此产生的处理费用由被告承担；7.被告在租赁土地上建筑或构筑的建筑物、构筑物及安装的水、电设施及增容指标归原告所有；8.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年1月1日签订《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》约定：被告租赁原告集体所有的位于佛山市禅城区祖庙街道镇安中四旧村边工业区的1880.13平方米厂房、天棚262.83平方米及一楼通道76.58平方米进行经营使用，租赁期限为2年（从2014年1月1日至2015年12月31日止），每月应交原告款项为33415.17元（含每月租金1700元及综合维护费30827.30元、垃圾处理费857.18元），于每月28日前付清下月应交款。《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》第五条第1项、第2项分别约定：租赁期内若被告不按期缴交应交款项的，原告每日可按欠款总额的千分之二的标准收取被告的滞纳金；如被告超过30天或累计一个月未交清应交款的，原告有权单方终止合同，收回租用场地，没收押金。但被告在使用过程中，未经原告同意就单方从2016年1月1日起开始就拖欠原告应交款项至今，现合同已到期，但被告仍未清空租赁场地交还原告。被告长期未向原告支付应交款项及租赁期限到期后仍未交还租赁场地给原告的行为已构成根本违约，且违反了合同法的相关规定，为此原告依法、依约可以收回出租给被告的厂房、天棚、一楼通道及没收被告在该地上所建筑、构筑的所有不动产及添加的水、电设施设备、增容指标。现被告却以各种理由拒绝支付原告应交款项，并拒绝将租赁的厂房、天棚、一楼通道被告在租赁场地所建筑、构筑的所有不动产及添加的水、电设施设备、增容指标交付原告。被告该行为已构成根本性违约，且严重损害了原告的合法权益，依法被告应向原告承担违约责任。因此，请求法院支持原告的诉讼请求。被告提交书面答辩状辩称，第一，关于镇安中四新大楼的问题。1.被告在镇安中四村投资建楼起源。被告在1995年10月向镇安中四村经济合作社租赁该地块建设楼房，合同期从1996年1月1日至2010年12月31日，时间十五年。因为当时村给的合同期最多是十五年，虽然觉得不划算，但是村领导多次说明合同到期后会续租给被告，让被告放心投资。被告本着共赢的原则，所以就租了下来投资建设。2.第一合同期情况。本地块两座大楼A座（六层），由于建设期装修期长达1年，实际经营期只有14年。B座（四层半），实际经营期只有12年。由于租期短，管理维护费用续年增大，出租租金低，所以回本非常慢，收不回投资就到期了。3.第二合同期情况。续租三年（2011年1月1日至2013年12月31日），按建筑面积计租，租金单价14元/平方米。当时租金从每月3500多元升至每月31000多元。因为被告的出租价低，首年就亏损8万多元，第二年虽然提高了租金，但年亏损还有3万多元，第三年打平，合同到期。4.第三合同期情况。续租三年（2014年1月1日至2016年12月31日），租金由每月31000多元升至每月34000多元。首年亏损3万多元，第二年打平。第三年2016年，由于周边童服厂受大环境影响，订单大幅下降，开工率普遍不足50%，被告处的入住率也不足50%，并且出租价格大幅降低，亏损10多万元。二、关于镇安中四综合大楼的问题。1.中四综合大楼租赁起源。中四综合大楼原建设者钟仕杰，当时到被告建好的新大楼A座参观，后在1997年6月1日就租下该地块建设大楼（六层），至2012年5月30日到期。当时钟仕杰认为村里出价每平方米12元就没有继续做，后找到被告接手。合同从2012年7月1日至2017年6月31日（其中2012年7月1日至2015年6月31日，租金每平方米12.50元，2015年7月1日至2017年6月31日，租金每平方米13.50元，每月租金43000多元）。2.接收大楼困难重重，损失67000多元。综合大楼接收初期，由于经济社对前手钟仕杰没有做好交接工作，欠下十多个铺位的押金，一百五十多住户的押金没有退给租户，且将在被告经营期限的租金收走，导致上述租户对被告接手抗租不交，期间被告多次催促经济社讨回租户押金都无法办到，被告只好自己帮租户退回押金，损失67000多元。3.大楼设计建造不合理。一个二十多平方的一厅一房一厨房，只有一个1平方米的窗户，房间、厨房、厕所没有窗户，导致出租租金低。4.大楼设计单薄存在质量问题。楼顶楼板开裂漏水，水池漏水无法修复报废，六楼外墙开裂严重渗水；四楼楼梯顶破烂漏水，楼面天花部分脱落；一楼铺内局部地面下沉造成间墙沉降倾斜；下水管堵塞，给水管因管壁太薄漏水无法使用；电线使用铝线及线径过细，电表老化，存在故障隐患等。住户的意见很大，维修频繁，维修费高，造成出租租金低。5.第一年除押金损失67000多元外，亏损8万多元，第二年亏损7万多元，第三年亏损5万多元，第四年亏损15万多元，投入改造房屋28万多元，第五年投入装修26万元，出租亏损36万元。三、造成严重亏损的原因。1.接手替租户填补押金。2.房屋先天不足和破旧损坏。3.房屋经营权受村人为的干扰。2015年初，镇安村治保会通知要求被告安装由村负责管理的门禁系统。当时被告认为自己的门由别人管理不方便，且被告自己已经有装门禁，又要花费一笔由三年分摊的一万多元的费用，不愿意安装，没有理会。一个月后村治保会和派出所就开始专查被告管理的中四新大楼和综合大楼的房屋，一周查一两次，半夜也查，一次就来十多二十人，手持棍棒。当时租户意见很大，纷纷退房。后来，治保会和派出所查到有一住户的同住人员没有身份证，也没有登记，以此为由将被告的管理人员熊正昌抓去派出所拘留。被告只能等到次日缴纳六百元罚款才能释放熊正昌，明显是打击报复。于是，被告在2015年7月初同意填表报名安装门禁系统，就按村里的要求先在中四综合大楼加装一个门禁系统。当时由租户交30元/张的押金，配了70多户（100个房间），由于押金贵大多数住户只配了一张卡。安装好后还要求被告赶快做好中四新大楼的门楼。在被告安排工人、买齐材料时，综合大楼开始出现问题，有些住户认为一户配了一张卡出入不方便就到村治保会配卡，但却无法办理。这时有些租户开始退房，一个月后很多住户开始不交租，陆续退房，一下子出现集体退房，一个多月就剩下十多户人，后来基本没有其他人入住。因为房屋太破旧，导致损失惨重。2015年底，被告向亲戚借款37万元才交清房租。4.装修改造房屋花费巨大。当时的房屋很多无法出租，因为房间没有窗户，翻新后也无人入住，被告只能改造，改造后能够出租，但是花费巨大。5.因资金不足，改造被迫停止至今。2016年初，经济大环境变差，外来人口减少，中四新大楼出租率不足50%，缺乏资金，加上被告的欠款，装修成本上涨。到了5月份，村里要求被告停工交租，于是被告停止改造工程，资金回笼不到，随着时间的推移租金越欠越多。6.借款交租。因为回笼不到资金，又要投入改造、还款、交租，到年底欠租越来越多，欠租多大七八十万元。12月31日，被告以两分息向朋友借款40万元，时间20天，到期不还利息就按十分计算，后被告只能向亲戚借款还本付息。7.停水停电被迫离场损失不少。今年年初大环境开始改善，人流增加，新大楼节后入住增加，但3月过后村里又加紧催收租金，到处派贴通告说被告欠租要清偿，还拆去电表保险、水表，大量租户拒交租金、退房，损失难计。8.合同期短无法借款和找人合作。在此困难期间，被告曾寻求亲友资助和合作，但是由于合同期快到期得不到资助。去年10月，被告要求村给予减免租金帮助被告度过困难，但是被拒绝，要求被告交齐租金才能降低租金为每平方米10元，但之后都无法兑现。四、本着不拖欠村民钱的原则，希望考虑被告的全部积蓄都已经投入到村里的土地上，现在又没有能力一次性清偿所欠的租金。希望原告能够在被告未还清租金的情况下给予续期经营，租期八年，可以每三年增加一点租金。有了八年的租期，被告可以寻找资助和合作，投资安装电梯，安装不锈钢安全网，完成余下的装修改造工程，就可以继续发展，产生利润还清之前拖欠的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的照片，原告提出异议，该组照片无法反映被告所要证明的事实，本院不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2014年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》，约定：一、企业名称：宿舍楼，地址：镇安中四旧村边工业区；二、租赁时间：2014年1月1日至2016年12月31日止；三、甲方租给乙方场地面积及乙方每月应交款项明细计算如下：计租时间面积㎡每月每平方：元每月应交款项1.厂房1880.131532144.402.天面棚262.833.一楼通道76.585382.90合计32527.30四、交款时间：乙方每年每月28号前交下月应交款项，垃圾处理费暂按0.4元/平方米收取，如上级价格有变动则按上级的新标准执行收费；五、双方必须遵守事项：……2.乙方必须按期交清款项，延期交款按欠款每日收取千分之二的滞纳金，如拖欠租金等款项超出合同所定交款时间30天或累计一个月数，甲方有权单方终止合同，收回租用场地，没收押金，并向人民法院申请封存乙方的财产，设备物品，公开拍卖，所得款项先行偿还租金等，不足部分，继续追偿；3.……如乙方违约，乙方要补偿甲方0个月每月应交甲方款项方可离场，同时乙方所建下的建筑物和已安装的水、电设施，水电增容指标和押金等属甲方所有；4.合同期满厂房要经甲方验收合格才能离场，甲方允许乙方15天清场时间，延期一日乙方要交2000元给甲方作补偿损失。如有人为损失厂房乙方要赔偿损失。属乙方购置的生产设备归乙方所有。水电设备设施的水电增容指标属甲方所有，合同期内乙方建下的建筑物属甲方所有，乙方不得任意拆除……8.双方约定的其他事项：……（5）自签合同日起乙方先交押金65000元，此押金在合同期满，交清租金等款项后凭甲方开出的收据领回押金，不计利息……（8）本厂一切债权债务由乙方负责。用电增容费乙方占100%，用水网管费乙方占100%，水电安装报装等由乙方负责，费用由乙方自负；六、补充协议：……3.甲方每月应收款项明细计算如下：租金1700元/月，综合维护费30827.30元/月……七、附设厂房、场地平面四置图：厂房东面、南面、西面、北面分别接壤中三村屋、中四厂房、中三村屋、中三村屋。被告提交中国农业银行个人明细对账单、广东农村信用社/农村商业银行现金缴款单，用以证明其于2016年7月11日、9月21日、10月8日、10月28日、11月3日、12月5日、12月31日向原告交纳涉案宿舍楼的租金、综合维护费、垃圾处理费；于2017年2月21日、3月4日、3月8日、3月15日向原告交付租金共40000元。诉讼中，原告陈述：原、被告在签订合同时，没有列明财产清单。被告仍在租赁物内存放物品，有部分房间仍在使用，有部分房间已空置，因被告有上锁，原告无法进入房间内。原告明确对涉案宿舍楼内的租户不主张权利。诉讼中，被告陈述：原告提交的《土地使用权证》所标注的建筑物是涉案租赁的宿舍楼，涉案宿舍楼的地址是镇安中四旧村工业区，没有具体的门牌号，涉案宿舍楼称为新大楼，（2017）粤0604民初6650号所涉宿舍楼称为综合大楼。原、被告在签订合同时没有列明财产清单。被告尚未与原告进行交接，楼房内的财产也未清理完毕；楼房内的财产主要是床铺、给租户使用的东西、热水器等。被告明确不收回涉案宿舍楼内其购置的物品。被告不同意向原告移交租赁物，因被告投入资金巨大，尚未收回成本。被告对原告主张从2017年1月起计算租金、综合维护费无异议，对原告主张2016年的垃圾处理费有异议，2016年的垃圾处理费已交纳完毕。原告起诉后，被告没有向其支付过款项，但在起诉前仍向原告支付款项，有汇款单可以证明。被告认为原告主张滞纳金不合理，且标准过高。2017年9月22日，本院组织原、被告双方到现场进行勘查并拍摄照片。经本院现场勘查及当事人确认，涉案宿舍楼共有160多间房间，现大约有90多间房间出租，包含一楼铺位。该宿舍楼有门禁，被告管理人员熊正昌及租户持有大门钥匙，原告及被告一直没有大门钥匙。房间内的床铺是由被告购置，现仍由租户进行使用，被告没有搬走。原告明确涉案宿舍楼没有办理相关报批报建的手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因原告自述涉案宿舍楼未办理相关的报批报建手续，故其与被告签订的《禅城区祖庙街道镇安村租赁合同书》应属无效。关于原告诉请返还租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当将涉案宿舍楼（厂房、天面棚、一楼通道）返还给原告。关于原告诉请租金、综合维护费、垃圾处理费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，原告有权向被告主张上述各项费用。被告对原告主张2017年1月起的租金、综合维护费不持异议，本院予以确认。虽被告不持有涉案宿舍楼的大门钥匙，但其委托他人管理、收取租户租金，视为实际占有使用涉案宿舍楼，且被告明确表示不同意与原告进行移交租赁物，故原告要求计算占有使用费、垃圾处理费的诉请应予以支持。根据双方当事人的陈述，综合维护费的性质属于租金，因此，被告应向原告支付自2017年1月1日起至实际返还涉案租赁物之日止的占有使用费，参照32527.30元/月（1700元/月+30827.30元/月）的标准计算，暂计至2017年5月31日的占有使用费为162636.50元（32527.30元/月×5个月）。关于垃圾处理费，被告提出已结清2016年的垃圾处理费，并提供银行流水、现金缴款单予以证明。经查，被告提供的证据未能明确反映费用的性质，原告亦确认该部分款项不包含在其起诉主张的欠费期间内，故被告提供的证据不足以反驳原告的主张，本院对被告的抗辩意见不予采纳。因此，被告应向原告支付自2016年2月1日暂计至2017年5月31日的垃圾处理费13714.94元【0.4元/平方米/月×（1880.13平方米+262.83平方米）×16个月】，自2017年6月1日起至实际返还涉案租赁物之日止占有使用费，参照857.18元/月【0.4元/平方米/月×（1880.13平方米+262.83平方米）】的标准计算。关于原告诉请滞纳金。因涉案合同属无效合同，原告依据涉案合同主张滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告在租赁土地上建筑或构筑的建筑物、构筑物及安装的水、电设施及增容指标归原告所有。原、被告双方均确认在签订合同时未列明租赁物内的财产清单，现亦无法确认水电设施及增容指标的数量、位置。根据现场查勘及双方当事人的陈述，涉案租赁物指的是厂房、天面棚、一楼通道，被告并未新建楼房。因此，原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请被告清理租赁物内的动产。因被告对其自行购置的物品明确表示不予收回，故原告可自行对租赁物内的物品进行清理，无需由被告清理。因原告主张的处理费用尚未实际产生，故本院对该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张醒佳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社返还佛山市禅城区镇安中四旧村边工业区宿舍楼（厂房：面积1880.13平方米、天面棚：面积262.83平方米；一楼通道：面积76.58平方米）；二、被告张醒佳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社支付2017年1月1日暂计至2017年5月31日的占有使用费162636.50元，并以32527.30元/月为标准向原告佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社支付自2017年6月1日起至被告张醒佳实际返还上述第一项宿舍楼之日止的占有使用费；三、被告张醒佳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社支付2016年2月1日暂计至2017年5月31日的垃圾处理费13714.94元，并以857.18元/月为标准向原告佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社支付自2017年6月1日起至被告实际返还上述第一项宿舍楼之日止的垃圾处理费；四、驳回原告佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4460元，由原告佛山市禅城区祖庙街道镇安中四股份合作经济社负担714元，被告张醒佳负担3746元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 郑泽霞人民陪审员 陈桂好人民陪审员 朱 军二〇一七年十月二十四日书 记 员 林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”