（2017）川0115民初1920号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-12
案件名称
成都金河谷置业有限公司与鲜利琼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市温江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都金河谷置业有限公司,鲜利琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百五十三条
全文
成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初1920号原告：成都金河谷置业有限公司。住所地：成都市温江区涌泉七星街***号。法定代表人：殷琦。委托诉讼代理人：付红萍（公司员工），女，汉族，1990年12月24日出生，住湖北省麻城市，一般授权代理。被告：鲜利琼，女，汉族，1986年4月27日出生，住四川省平昌县。原告成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）与被告鲜利琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。金河谷公司委托诉讼代理人付红萍到庭参加诉讼、被告鲜利琼经公告送达开庭传票，无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。金河谷公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告承担违约金96341.4元（总房款481707的20%）；3、判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2014年9月30日签订了《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《金河谷南地块二A区商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定被告采用按揭贷款的方式购买，房屋总价款为481707元。2014年11月27日，被告与中国农业银行股份有限公司成都光华支行签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），原告为该借款承担连带保证责任。但此后，被告未按《借款合同》约定按时向中国农业银行股份有限公司成都光华支行还款，故中国农业银行股份有限公司成都光华支行起诉至成都市青羊区人民法院，经成都市青羊区人民法院审理后，判决被告承担还款义务，原告承担连带清偿责任。被告上述的断供行为已经严重损害到原告的合法权益，根据原被告签订的《补充协议》第三条第二款第四项约定“……如因买受人的原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总房款20%的违约金……”。因此，原告有权解除与被告签订的《买卖合同》及《补充协议》，并要求被告承担违约金。综上，为维护原告的合法权益，特此起诉至贵院，请贵院予以支持。被告鲜利琼未到庭，也未在法定答辩期内提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月30日金河谷公司与鲜利琼签订了《买卖合同》及《补充协议》。鲜利琼购买金河谷公司开发的金河谷项目X幢X层X号房，总价款为481707元。鲜利琼的付款方式为按揭付款。鲜利琼首期支付购房总价款的30%，其余价款向中国农业银行股份有限公司成都光华支行借款支付，2014年11月27日鲜利琼与中国农业银行股份有限公司成都光华支行签订了《借款合同》，金河谷公司向中国农业银行股份有限公司成都光华支行提供连带责任保证担保。后因鲜利琼未按《借款合同》约定按时还款，故中国农业银行股份有限公司成都光华支行将金河谷公司和鲜利琼起诉至成都市青羊区人民法院，经成都市青羊区人民法院审理后，于2016年11月2日判定鲜利琼偿还中国农业银行股份有限公司成都光华支行借款本金330872.79元及利息、罚息、复利共21895.78元，并支付律师费16900元，金河谷公司承担连带清偿责任。金河谷公司于2017年7月27日按照合同约定的地址即四川省平昌县西城新区信义大道上城丽景X栋X层X号向鲜利琼寄送了解除合同通知书，但邮件未妥投，显示原因为收件人名址有误。双方签订的《补充协议》第三条第二款第四项约定“如因买受人的原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总房款20%的违约金”，且《补充协议》第十二条第三款第一项约定“买受人与卖出人双方之间联系，如采用书面方式的，必须挂号寄出（含特快专递），自寄出之日起的第三日（省内）或第七日（省外）（已寄出的邮戳为准）被视为已送达另一方”，《补充协议》第十二条第三款第二项约定“双方的通讯联络以本协议所载明的地址、电话、传真为准”。另查明，鲜利琼与金河谷公司签订的《补充协议》中未载明通讯联络的地址、电话及传真。且双方在《买卖合同》中约定的通讯地址为四川省平昌县西城新区信义大道上城丽景X栋X层X号。上述事实，有《买卖合同》及《补充协议》、成都市青羊区人民法院民事判决书（案号为（2016）川0105民初1503号）、解除合同通知书等证据在案佐证，本院予以采信。本院认为，金河谷公司与鲜利琼签订《买卖合同》及《补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《买卖合同》及《补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于金河谷公司请求确认金河谷公司于鲜利琼双方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的问题。鲜利琼的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款的规定及《补充协议》第三条第二款第四项约定金河谷公司享有约定解除权。金河谷公司于2017年7月27日已经以邮寄的方式向鲜利琼寄送了解除合同通知书。虽然邮寄单回执上显示为因收件人名址有误而未妥投、且金河谷公司也无其他证据证明鲜利琼已经收到解除合同通知书，但《补充协议》约定采用书面方式的，必须挂号寄出（含特快专递），自寄出之日起的第三日（省内）或第七日（省外）（已寄出的邮戳为准）被视为已送达另一方，双方的通讯联络以本协议所载明的地址、电话、传真为准。《补充协议》中并未约定通讯联络的地址、电话及传真，仅在《买卖合同》中约定了通讯地址。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定当对格式条款的解释有争议时，应当按照通常理解予以解释。按照通常理解商品房买卖合同补充协议系商品房买卖合同的补充解释应视为合同的一部分，故认为《补充协议》中所约定的“本协议所载明的地址”应当包括《买卖合同》中所约定的通讯地址。而金河谷公司于2017年7月27日按照合同约定的地址即四川省平昌县西城新区信义大道上城丽景X栋X层X号向鲜利琼寄送了解除合同通知书，且已经超过了三日（省内），所以该解除合同通知书应视为已经送达至鲜利琼。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第二条之规定，当解除合同通知书到达鲜利琼时合同已经解除。故，本院对该诉讼请求予以支持。关于金河谷公司主张要求鲜利琼承担违约金96341.4元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定。双方签订的《补充协议》第三条第二款第四项约定“如因买受人的原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总房款20%的违约金。”鲜利琼因违约还款，导致银行要求金河谷公司承担连带清偿责任。故金河谷公司有权要求鲜利琼承担合同约定总房款20%的违约金。且鲜利琼未参加本案诉讼活动，也未提交书面答辩意见，其未就合同约定的违约金是否过高向法院请求调整。根据我国合同法关于违约金调整属于当事人的请求范畴，法院不主动调整的规定，加之违约金也兼具惩罚功能，考虑到鲜利琼违反合同约定存在过错，有违诚实信用原则，本院对金河谷公司主张违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第二款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认成都金河谷置业有限公司与鲜利琼与2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》及《金河谷南地块二期A区商品房买卖合同补充协议》于2017年7月30日解除；二、鲜利琼于判决生效之日起十五日内向成都金河谷置业有限公司支付违约金96341.4元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2209元，公告费260元及后续因送达本裁判文书发生的公告费由鲜利琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 魏义欢人民陪审员 姜培林人民陪审员 陈菊芳二〇一七年十月二十四日书 记 员 陈卓婷附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 搜索“”