（2017）冀08民终2678号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-03-01
案件名称
王宏军、赵文达房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王宏军,赵文达,承德佳家房地产经纪有限公司,马晓红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终2678号上诉人（原审被告）：王宏军，男，1977年6月25日出生，汉族，无业，现住承德市。委托诉讼代理人：林翔，河北汇林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵文达，男，汉族，1963年8月10日生，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：段树春，河北山庄律师事务所隆化分所律师。原审被告：承德佳家房地产经纪有限公司，住所地：河北省承德市双桥区顺诚大厦1102号。法定代表人：杜海涛，经理。委托诉讼代理人：张佳延，河北同骥律师事务所律师。原审第三人：马晓红，女，1980年3月16日出生，汉族，无业，现住承德市。上诉人王宏军因与被上诉人赵文达、原审被告承德佳家房地产经纪有限公司及原审第三人马晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宏军上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人承担赔偿违约金人民币180000.00元责任的诉讼请求。事实和理由：上诉人王宏军与被上诉人赵文达签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同，被上诉人经承德佳家房地产经纪有限公司的介绍与上诉人王宏军在签订合同时三方均明确知道该房屋存在共有人，本案中原审第三人马晓红明确表示不予追认，故涉案合同根据《中华人民共和国合同法》的规定应属无效，基于此合同无效，由此取得的财产应各自返还。上诉人王宏军与被上诉人赵文达签订涉案房屋买卖合同存在明显过错，一审法院忽略了被上诉人在签订合同过程中存在的重大过错，判决上诉人承担180000.00元违约金显失公平。一审法院判决上诉人承担180000.00元违约金明显过高，并缺乏依据。赵文达辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，房屋买卖当时没有办理房本，属不属于夫妻共有财产是不确定的。原审第三人当时没有将房子卖给被上诉人，造成房价大涨，造成了严重损失。承德佳家房地产经纪有限公司述称，对原审判决没有异议。赵文达向一审法院起诉请求：1.要求解除与被告王宏军签订的房屋买卖合同，被告王宏军返还定金2万元并支付违约金18万元；2.被告王宏军、承德佳家房地产经纪有限公司赔偿损失11250元。一审法院认定事实：2016年12月17日，原告与被告王宏军通过被告承德佳家房地产经纪有限公司作为居间人，签订房屋买卖合同一份。被告王宏军将以其个人名义购买的商品房承德市名苑山庄8号楼3单元1508室房屋出卖给原告，成交价格60万元。合同约定原告支付给被告王宏军定金20000元（已履行），其余购房款支付方式按照合同约定的商业贷款付款交易流程办理。合同第五条房屋产权及具体状况的承诺条款中载明：“出卖人保证房屋没有产权纠纷，未被法院查封，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为，且该房屋不存在房屋租赁纠纷和任何优先购买权；因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。”合同第十四条补充条款约定：“甲乙双方友好协商，甲方负责确权领本，其费用由甲方承担，甲方无偿配合乙方办理此房交易过程中的所有相关手续，乙方贷款购买此房，甲方确定于2017年2月17日前必须将此房房产证办理完毕，甲乙双方约定此房违约金为180000元。”原告向被告承德佳家房地产经纪有限公司支付了中介费9000元，贷款服务费2250元。现原告以被告王宏军明确不履行合同义务为由诉至本院，本案经本院调解未果。一审法院认为：关于案涉房屋是否为第三人与被告王宏军共有的问题和房屋买卖合同的效力问题。首先，根据我国物权法的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因该房屋系被告王宏军以其个人名义购买的商品房，在原告与王宏军签订房屋买卖合同时直至法庭辩论结束前，该房尚未进行不动产登记，故对是否共有、共有人身份、共有形式均未明确。其次，物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”综上，被告王宏军、第三人主张房屋买卖合同效力待定和合同无效的理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，原告与被告王宏军订立的《承德市存量房屋买卖合同》系依法订立，合法有效。关于被告王宏军的民事责任问题。首先，依法生效的合同对当事人具有法律拘束力，各方均应全面履行义务。被告王宏军不履行合同义务的行为已构成根本违约，原告有权依法及合同违约条款追究其违约责任。其次，被告王宏军的答辩理由完全有悖于其在合同第五条房屋产权及具体状况的承诺条款，违背诚实信用的交易原则，其仍应承担违约责任。再次，即使假定被告王宏军的答辩意见及第三人的参诉理由成立、房屋买卖合同能否实现物权变动的效力待定，而第三人已表明其拒绝追认和继续履行，原告因此不能实现合同目的。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条二款的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告王宏军仍应承担违约责任。双方在合同中约定的违约责任条款明确、具体、合法。综上，原告关于解除合同及被告王宏军承担违约责任的诉讼请求具有事实依据、法律依据、合同依据，本院应予支持。关于第三人可否承担民事责任问题。原告诉请解除合同，主张违约金损失，而并非要求继续履行合同，故本案讼争不涉及物权变动。既然第三人要求参加诉讼且与其配偶王宏军均主张案涉房屋系夫妻共有财产，而因买卖该房屋所产生的上述合同之债亦发生在夫妻关系存续期间，故依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”原告主张第三人与被告共同承担合同之债于法有据，应予支持。第三人所谓两被告之间恶意串通的事由与本案原告和房屋买卖合同的成立并无关联性，不能认定，故其免责意见本院不予采纳。关于原告主张被告承德佳家房地产经纪有限公司、被告王宏军赔偿中介服务费用问题。因原告与之订立了《承德市房屋买卖经纪合同》，相关权利义务、民事责任系居间合同法律关系调整范围，可另案解决。判决：一、解除原告赵文达与被告王宏军之间的《承德市存量房屋买卖合同》。二、被告王宏军于本判决生效后10日内返还给原告赵文达购房款20000元并支付给原告违约金180000元，合计200000元，由第三人马晓红承担连带责任。三、驳回原告其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实有相应的证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人王宏军与被上诉人赵文达于2016年12月17日签订《承德市存量房屋买卖合同》，约定上诉人王宏军将其名下尚未办理产权登记手续的房屋卖予被上诉人赵文达，现双方因为合同效力及赔偿问题产生争议。上诉人王宏军主张涉案合同无效，但因《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故涉案合同应合法、有效。上诉人王宏军主张“涉案合同无效，因合同取得的财产应各自返还”，被上诉人赵文达主张“上诉人应按照合同约定给付180000.00元违约金”，虽双方所签订合同中约定的违约金为180000.00元，但考虑违约金“以补偿为主，以惩罚为辅”的性质，且考虑房价上涨因素，本院酌定上诉人王宏军给付被上诉人赵文达违约金60000.00元。上诉人王宏军与被上诉人赵文达及原审被告承德佳家房地产经济有限公司签订的《承德市房屋买卖经纪合同》约定了原审被告承德佳家房地产经济有限公司应完成的居间义务，原审被告承德佳家房地产经济有限公司未能完成全部居间义务，其公司应将被上诉人赵文达交付的相关费用予以退回。综上所述，王宏军的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初1128号民事判决第一项；二、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初1128号民事判决第二、三项；三、上诉人王宏军于本判决生效后十日内返还被上诉人赵文达购房款20000.00元，并给付被上诉人赵文达违约金60000.00元，合计80000.00元，由原审第三人马晓红承担连带给负责任；四、原审被告承德佳家房地产经纪有限公司向被上诉人赵文达返还中介费9000.00元及贷款服务费2250.00元，共计11250.00元；五、驳回被上诉人赵文达其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付履行期间的债务利息。一审案件受理费2384.00元，二审案件受理费4768.00元，均由上诉人王宏军负担。本判决为终审判决。审判长 裴赤博审判员 张认众审判员 高伶丽二〇一七年十月二十四日书记员 李云骐 来源：