（2017）鄂0192民初1961号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-10-26
案件名称
武汉峰靖物业管理有限公司与苏ｍｍ物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉峰靖物业管理有限公司,苏ｍｍ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初1961号原告：武汉峰靖物业管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区九峰街景源里社区S50号门面。法定代表人：池诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：况寿元，湖北光谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏，湖北光谷律师事务所律师。被告：苏mm，男，1962年6月4日出生，汉族，住武汉市洪山区，原告武汉峰靖物业管理有限公司（以下简称：物业公司）诉被告苏mm物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员蔡丽红适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托诉讼代理人况寿元、周敏，被告苏mm均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告苏mm系九峰街景源里社区xx房屋（以下简称：bb房屋）的业主，该房屋面积为100平方米。2013年4月9日，被告苏mm与武汉谷峰宏泰物业管理有限公司（以下简称：宏泰公司）签订《九峰街?景源里社区前期物业管理服务协议》一份，双方约定宏泰公司向被告苏mm提供物业管理服务，费用标准为每平方米每月1.20元（政府补偿每平方米每月0.50元，实际向被告苏mm收取物业管理服务费每平方米每月0.70元）。2015年2月1日，原告物业公司接手宏泰公司，向被告苏mm继续提供完善的物业管理服务。被告苏mm拖欠2014年至2016年三年的物业管理服务费共计2520元，原告物业公司多次上门催缴无效，又于2016年11月、12月向其送达律师函进行催缴，但被告苏mm仍拒交。现原告物业公司诉至人民法院，请求判令：1、被告苏mm支付2014年1月年至2016年12月三年共计36个月的物业费共计2520元；2、被告苏mm承担本案诉讼费用。被告苏mm辩称：一、被告苏mm对原告物业公司称其为案涉bb房屋业主（房屋面积为100平方米）及其未缴纳2014年1月至2016年12月期间的物业服务费共计2520元的情况无异议。二、被告苏mm拒交物业费的原因有：案涉bb房屋在六楼，其楼上住户家中的厨房以及卫生间漏水而渗入被告苏mm的家中，被告苏mm从2012年年底收房，从2013年开始入住时就一直漏水，被告苏mm向楼上住户多次反映，楼上住户也总是说维修，也维修了几次，但是没有维修好，还是在继续漏水，至今也没有解决好。被告苏mm认为楼上住户的漏水问题没解决好，也没有其他好的途径解决，就只能先不交物业费，只有等漏水问题解决了，再行缴纳物业费。二、楼上住户漏水是楼上邻居的责任，但是原告物业公司没有协调好被告苏mm与楼上邻居来解决漏水的问题，被告苏mm认为原告物业公司也有责任。三、对于原告物业公司起诉被告苏mm要求缴纳物业费的诉讼请求，被告苏mm表示因其房屋还在漏水，待漏水问题解决后其就从房屋不漏水的那一年开始缴纳物业费。经审理查明：被告苏mm系案涉bb房屋的业主，该房屋性质为住宅，建筑面积为100平方米。2012年12月27日，被告苏mm就前述bb房屋与宏泰公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定宏泰公司为该房屋所在小区提供物业管理服务，住宅按建筑面积每平方米每月缴纳物业管理服务费1.20元，物业管理服务费按一年收取，每次交纳时间为每一年度末前一个月。2015年1月28日，原告物业公司与武汉东湖新技术开发区九峰街道办事处社区服务中心（以下简称：社区服务中心）签订《九峰街景源里社区物业服务承包合同》一份，约定：物业公司接手宏泰公司为被告苏mm所居住的景源里社区提供物业管理服务，案涉bb房屋的物业管理服务费为每平方米每月1.20元，其中每平方米每月向业主收取0.70元，其余每平方米每月0.50元由社区服务中心向物业公司支付；合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；等内容。2015年3月17日，社区服务中心与宏泰公司签订《景源里社区物业移交协议书》一份，约定：宏泰公司于2015年1月31日不再与社区服务中心续约；物资及财产交接以交接清单为准，双方签字确认后有效；往来账项、经营事项及清单所列债权债务以交接清单为准，双方签字确认后转由社区服务中心承担负责，未列入清单的债权债务由宏泰公司负责处理；等内容。同日，移交代表、接收代表、街道代表三方签字确认了截止到2014年12月31日的《2014年清算表》，该清算表后附有《2014年未交物业费明细》等材料，其中列明有案涉bb房屋的业主被告苏mm拖欠一年物业管理服务费840元。原告物业公司根据上述合同的约定为案涉bb房屋所在的景源里社区提供物业管理服务至今。因被告苏mm未及时向原告物业公司交纳物业管理服务费，原告物业公司于2016年11月向被告苏mm发出催缴物业费的律师函。现因被告苏mm仍未交纳物业费，故原告物业公司诉至本院，要求判如所请。在本案的审理过程中：1、原告物业公司向本院提交了向被告苏mm催缴物业费的律师函的照片，被告苏mm对原告物业公司催缴物业费的事实无异议，但在原告物业公司的工作人员上门催缴物业费时被告苏mm向原告物业公司的工作人员说了家中漏水的事，但是原告物业公司的工作人员到家中看了一下漏水情况后就走了。2、被告苏mm向本院提交了照片若干张，主要反映家中渗水的具体情况，提出自家房屋自装修入住时开始渗水，经与楼上住户多次协商维修防护仍未修缮，原告物业公司没有协调好被告苏mm与楼上邻居来解决漏水的问题，故不愿意缴纳物业费。3、被告苏mm提出家中漏水问题以前向宏泰公司反映过，但宏泰公司并未提供任何处理措施；自原告物业公司承接了宏泰公司的债权债务并对武汉东湖新技术开发区九峰街景源里社区进行物业服务后，原告物业公司协调过被告苏mm与楼上住户之间的漏水问题，原告物业公司提供的是物业管理，无论是家中还是家外，只要是在小区范围内的事情原告物业公司均应承担。4、原告物业公司对被告苏mm前述意见中被告苏mm家中漏水情况无异议，但提出其一直有在积极协调被告苏mm与楼上住户之间的漏水问题，但被告苏mm家中漏水不是原告物业公司造成的，被告苏mm也承认是七楼住户家中的水渗透到被告家中，也承认了原告物业公司在就漏水问题做了协调，所以以此不缴纳物业费是不符合法律规定的。5、针对被告苏mm不缴纳物业费的抗辩意见，原告物业公司表示此为不同的两个法律关系，原告物业公司已经提供了完善的物业服务，被告苏mm就应该缴纳物业费，至于其家中漏水问题其可以通过法律途径依法维权，由法律判定由谁负责。以上事实，有《分房确认书》、《前期物业管理服务协议》、《九峰街景源里社区物业服务承包合同》、《景源里社区物业移交协议书》（附《2014年清算表》）、照片若干张及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：案涉《前期物业管理服务协议》、《九峰街景源里社区物业服务承包合同》、《景源里社区物业移交协议书》（附《2014年清算表》）均是各方主体自愿签订，合同内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。原告物业公司自2015年1月起至2016年12月期间为案涉bb房屋所在的景源里社区提供物业管理服务，与被告苏mm之间形成了物业管理服务合同关系，被告苏mm应根据前述合同向原告物业公司支付物业管理服务费，按照《九峰街景源里社区物业服务承包合同》的约定，被告苏mm应支付的物业管理服务费的金额为1680元（100平方米×0.70元/平方米/月×24个月）；因案涉bb房屋所在的景源里社区的物业管理服务从宏泰公司移交给原告物业公司时一并将对该房屋享有的追要物业管理服务费的债权转移给了原告物业公司，在原告物业公司催促被告苏mm交纳未果的情况下，原告物业公司有权依法诉至法院要求被告苏mm支付2014年的一年物业管理服务费840元。对于被告苏mm提出案涉bb房屋中漏水问题虽经过原告物业公司协调楼上住户维修过但一直没有维修解决好，原告物业公司未协调解决好房屋漏水问题而不缴纳物业管理服务费的意见，因案涉bb房屋内漏水，不是原告物业公司的行为直接造成的，也不属于案涉物业服务协议约定的物业服务工作范围，被告苏mm以此为由不缴纳物业管理服务费，无依据，本院对此意见依法不予采纳。综上所述，被告苏mm应向原告物业公司支付2014年1月至2016年12月之间共计36个月的物业管理服务费2520元，故对于原告物业公司要求判令被告苏mm支付前述物业管理服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告苏mm提出的案涉bb房屋内的漏水问题，其应找准原因、找对对象，并通过合法途径及时维权。为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告苏mm于本判决生效之日起五日内向原告武汉峰靖物业管理有限公司支付2014年1月至2016年12月期间的物业管理服务费2520元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告苏mm承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 蔡丽红二〇一七年十月二十四日书记员 潘 雪 关注公众号“”