（2017）京0105民初3125号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-03-22
案件名称
邱洁妤与樊祥爱房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱洁妤,樊祥爱,北京东恒置地房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初3125号原告（反诉被告）：邱洁妤，女，1991年9月1日出生，普华永道会计师事务所北京分所助理高级审计员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨东升，北京乾成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱朝生，男，1967年8月14日出生，福建省南平市供销社主任，住福建省南平市。被告（反诉原告）：樊祥爱，男，1965年4月8日出生，山东省郓城县地税局科员，住山东省郓城县。委托诉讼代理人：栾桂军，北京茂行律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉霞（樊祥爱之妻），女，1966年7月13日出生，山东省郓城县地税局退休干部，住山东省郓城县。第三人：北京东恒置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺1号院2号楼703室。法定代表人：孙亚东，男，1979年3月15日出生，北京东恒置地房地产经纪有限公司经理，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）邱洁妤（以下简称邱洁妤）与被告（反诉原告）樊祥爱（以下简称樊祥爱）、第三人北京东恒置地房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邱洁妤及其委托诉讼代理人杨东升、邱朝生，樊祥爱及其委托诉讼代理人栾桂军、周玉霞，第三人的法定代表人孙亚东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邱洁妤向本院提出诉讼请求：判令樊祥爱继续履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议，将位于北京市朝阳区慈云寺1号院3号楼19层X号房屋（以下简称诉争房屋）所有权过户至我名下。事实与理由：2015年9月16日，我与樊祥爱签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定樊祥爱作为出卖人，将其名下的诉争房屋出售于我，成交价470万元。同日，双方签订《补充协议》，约定樊祥爱确保此房到2016年8月满足在北京满五年唯一住房的条件；邱洁妤在2015年10月15日前支付购房款（含定金）230万元；剩余购房款240万元通过银行贷款方式支付给樊祥爱；双方约定于2016年8月30日至2016年12月30日前办理房屋过户手续，如因邱洁妤购房资格问题无法办理，届时房屋具体购买人由邱洁妤指定，邱洁妤应自行筹集购房尾款于2016年12月30日后5个工作日内支付樊祥爱。上述合同签订后，我依约向樊祥爱支付购房款230万元，又于2016年12月20日向樊祥爱指定账户转账购房款240万元。樊祥爱虽然已经将涉诉房屋交付于我，但至今未依约将房屋所有权过户至我名下。樊祥爱辩称：不同意邱洁妤的全部诉讼请求。1、我已于2017年1月10日通过诉讼的方式解除合同，邱洁妤的行为构成违约，应当承担违约责任。我从未收到邱洁妤于2016年12月20日支付的购房款240万元，由于我名下中国农业银行股份有限公司郓城支行（账号：×××）的银行卡丢失，已于2015年12月28日办理挂失业务，不可能收到邱洁妤的240万元购房款，该款项已被退回至邱朝生的银行帐户，并且银行卡丢失办理挂失业务我早已电话通知邱洁妤，邱朝生明知银行卡已丢失，仍向该账户转账的行为，我认为是其有意为之的。合同具有相对性，支付购房款是邱洁妤的义务，与邱朝生无关。2、由于邱洁妤不具备在北京购买房屋的资格，无法办理产权过户手续，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，因此我于2017年1月10日通过诉讼的方式解除合同是合情合理的。由于邱洁妤一直不具备购房资格，在2016年12月30日前双方根本无法办理此房的过户手续，邱洁妤的行为严重违约，应当承担相应的违约责任。3、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题会议纪要》第七条规定：住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的，应予以支持。本案中，邱洁妤作为购房人在买房时应当具备购房资格，中介应当对其购房资格进行相应审查，中介和邱洁妤对我进行隐瞒，导致双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》客观上无法继续履行。4、本案中原、樊祥爱签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，有关住房限购的房地产调控政策已颁布实施，明知由于受住房限购政策的限制，邱洁妤不具备购房资格，签订合同时邱洁妤对我进行隐瞒、欺骗，显属不当行为，违背诚实信用原则，邱洁妤应承担违约责任。5、我并不认识刘XX，合同具有相对性，不能为不特定的第三人设定权利义务。6、《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、樊祥爱签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》违反了《中华人民共和国合同法》第七条关于合同订立不得扰乱社会经济秩序的规定，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款关于“法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，因此原、樊祥爱签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应当解除。7、我一直积极履行合同，不存在任何违约行为。樊祥爱向本院提出反诉请求：1、判令依法解除我与邱洁妤于2015年9月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、判令邱洁妤立即腾空诉争房屋，并将该房屋返还于我；3、判令邱洁妤支付房屋租金（按照每月8000元的标准，从2015年10月1日计算至实际腾退诉争房屋之日止）；4、判令邱洁妤支付违约金141万元。事实与理由：我与邱洁妤于2015年9月16日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》后，我按照约定履行了自己的合同义务。按照合同约定，邱洁妤应当于2015年10月15日前支付购房款230万元（含定金20万元），但邱洁妤分别于2015年10月15日向我支付购房款100万元，于2015年10月20日向我支付购房款110万元。邱洁妤的行为严重违反合同约定，构成违约。同时合同还约定，双方应于2016年8月30日至2016年12月30日前办理此房屋的过户手续，由于邱洁妤不具有北京市购房资格，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。第三人与邱洁妤对我进行欺诈，明知违反国家限购政策，规避税收政策而进行的行为，严重损害我的合法权益。邱洁妤对樊祥爱的反诉答辩称：樊祥爱的主张没有事实根据和法律依据，应当驳回其全部反诉请求。1、双方签订的合同系合法成立并生效，任何一方不能擅自解除。2、樊祥爱所称合同无法继续履行、合同目的无法实现并不属实，我具有北京市购房资格，并不违反限购政策。《补充协议》第4条约定如因我购房资格问题无法办理过户，届时房屋具体购买人由我指定。2016年12月30日，我向樊祥爱寄发《关于尽快办理过户手续和指定收款帐户的通知》，通知樊祥爱尽快配合履行合同义务，但樊祥爱至今未履行该合同义务。我已于2017年4月20日取得《北京市工作居住证》，已经具备北京市购房资格。根据合同约定，樊祥爱应把诉争房屋过户至我名下。3、我不存在违约、欺诈等情形。我根据合同约定已向樊祥爱支付购房首付款合计230万元，又于2016年12月20日将购房款240万元转账给合同指定收款帐户。因樊祥爱擅自将该指定收款帐户注销，又拒不提供其他收款帐户，致使我无法将购房尾款240万元支付给樊祥爱，因此，我不存在违约行为。樊祥爱早在2015年10月份就将诉争房屋交付于我，一直未提任何异议，时隔一年后又提出所谓违约问题，显系反悔售房的借口。所谓规避税收政策也不属实。国家税务机关对“满五唯一”住房有税收优惠政策，允许个人合理利用税收优惠。在确定的交易时点，在由买受人承担全部税负的情况下，享有税收优惠的住房，与同类型同品质的不享有税收优惠的住房，其交易价格是不一样的，享有优惠的房屋价格要高于不享有优惠的，至于高出幅度，则取决于税收优惠的幅度。樊祥爱是国家税务干部，熟知相关税收政策，作为售房人应当希望充分享受国家税收优惠，获得更多的售房款，出于这种考虑，樊祥爱才与我约定一年后再办理过户手续。现樊祥爱反而攻击我逃避税收政策，纯属捏造事实。第三人述称：邱洁妤在我公司居间下向樊祥爱购买诉争房屋，我公司同意继续履行。如果合同继续履行，我公司同意配合协助履行。《补充协议》第4条约定，如果邱洁妤在2016年12月31日前办理居住证，就将诉争房屋过户至邱洁妤名下，届时如果尚未办理，可由邱洁妤指定具体购房人，也可由樊祥爱出具委托售房的公证，以后在邱洁妤具备购房资格时再办理过户。本院经审理查明的事实如下：2015年9月16日，樊祥爱（出卖人）与邱洁妤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为诉争房屋，建筑面积131.35平方米，房屋规划设计用途为住宅；房屋成交价格为470万元；定金金额20万元；拟贷款金额240万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当在买受人付清230万元房款30日内将诉争房屋交付给买受人。同日，樊祥爱（出卖人、甲方）、邱洁妤（买受人、乙方）与第三人（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定签约当日乙方支付甲方购房定金20万元，2015年10月15日前支付房款（含定金）230万元，剩余房款240万元乙方通过银行贷款方式支付甲方；乙方支付房款230万之日起30日，甲方将房屋交付乙方使用，同时，甲方为乙方办理房屋抵押贷款；双方约定于2016年8月30日至2016年12月30日前办理此房过户手续，如因乙方购房资格问题无法办理，届时房屋具体购买人由乙方指定，但乙方应自行筹集购房尾款于2016年12月30日后5个工作日内支付甲方；甲方给乙方出具此房出售委托代理书并进行司法公证，将所有房屋出售手续移交乙方，今后乙方办理产权过户时，如需甲方到北京协助办理，甲方应到场协助；甲方指定收款账号：中国农业银业×××，户名为樊祥爱；本协议与签署的《北京市存量房屋买卖合同》和《存量房交易结算资金自行划转声明》具有同等法律效力，如发生冲突按本协议执行；如因国家政策调整以国家政策调整为主。2015年9月17日，邱洁妤向樊祥爱支付定金20万元；2015年10月15日向樊祥爱支付购房款100万元，2015年10月20日向樊祥爱支付购房款110万元。2015年10月底樊祥爱将诉争房屋交付邱洁妤。关于合同后续履行情况，邱洁妤表示，2016年12月20日，邱洁妤向樊祥爱指定账户转账支付240万元，但因该帐户被注销，该款项被退回。因当时邱洁妤的工作居住证尚未办理下来，故邱洁妤要求将诉争房屋过户至邱洁妤指定的案外人名下。邱洁妤于2016年12月29日向樊祥爱发函，要求其尽快办理过户手续和指定收款帐户。樊祥爱收到快递后，并未提供收款账户，亦未配合办理过户手续，故邱洁妤于2017年1月起诉。关于合同后续履行情况，樊祥爱表示，签订合同之时，邱洁妤承诺2016年12月之前确定具备购房资格，所以对于不具备购房资格的处理并未约定，只是约定2016年12月30日前办理过户手续。2016年10月，樊祥爱找到第三人，要求办理过户，但第三人表示邱洁妤尚未具备购房资格，要推迟办理过户时间。樊祥爱表示合同中只是约定2016年12月30日前办理过户，并未约定可将诉争房屋过户至他人名下。樊祥爱称根据合同约定，邱洁妤应于2015年10月15日之前支付购房款230万元，但邱洁妤于2015年10月15日支付购房款100万元，于2015年10月20日支付购房款110万元，邱洁妤的行为严重违反合同约定，构成违约。邱洁妤称2015年10月15日，原、樊祥爱及第三人三方进行协商，由于邱洁妤父亲以其名下一套房屋出售的售房款用于购买诉争房屋，因贷款尚未下来，故三方协商达成一致于10月底付清230万元购房款。邱洁妤提交快递单复印件、快递查询信息及《关于尽快办理过户手续和指定收款帐户的通知》，以证明其于2016年12月29日向樊祥爱邮寄《关于尽快办理过户手续和指定收款帐户的通知》。樊祥爱对此不认可，表示其未收到该邮件。邱洁妤提交邱朝生名下中国建设银行尾号2779帐户交易明细，记载于2016年12月20日向樊祥爱转账支付购房款240万元，当日该240万元被退回，退回原因为“账号不存在”。樊祥爱表示其银行卡丢失，办理了挂失，其从未收到240万元购房款。邱洁妤提交其父亲邱朝生与樊祥爱于2016年11月22日至2017年1月5日期间的短信记录，以证明其于2016年底、2017年初多次催促樊祥爱履行合同，但樊祥爱一直推诿，拒不履行合同义务。据短信记录记载，邱朝生多次要求支付购房尾款，要求樊祥爱出具收款账号，并办理过户手续，樊祥爱最初称其家里老人生病，暂时无暇顾及其他事，未提供收款账号；后邱朝生向樊祥爱告知其向樊祥爱汇款240万元被退回一事；后邱朝生多次要求樊祥爱履行合同，樊祥爱未进行回复。樊祥爱认可该短信记录真实性，认为邱朝生是案外人。樊祥爱表示其一直在积极履行合同，合同不能履行是因为邱洁妤没有购房资格。邱洁妤表示其父亲邱朝生与第三人的工作人员一同前往山东郓城找樊祥爱协商过户事宜，但因樊祥爱躲避，未见到樊祥爱，就此提交其打印的订票记录和其二人在樊祥爱单位郓城县地方税务局门前的照片为证。樊祥爱对此不予认可，表示从未见过其二人。邱洁妤提交其《北京市工作居住证》及在北京市住建委网站打印的购房资格审核通过的网页打印件，以证明其于2017年4月20日取得《北京市工作居住证》，具备购房资格。樊祥爱表示恰恰可以证明邱洁妤于2016年12月底前并未取得购房资格，樊祥爱提交《挂失申请业务凭证》，以证明其于2015年12月28日将其名下中国农业银行尾号3815账号的银行卡挂失。樊祥爱提交《北京市房屋租赁合同》，以证明其于2014年4月30日将诉争房屋出租，月租金8000元，从2015年10月1日起，房屋租金由邱洁妤收取。邱洁妤表示其只收到2015年11月至2016年5月3日期间共计6个月的租金48000元。邱洁妤表示其具备一次性支付剩余240万元购房款的能力，提交其名下中信银行尾号2779帐户交易明细为证。经查，现诉争房屋登记在樊祥爱名下，未设立抵押权。以上事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证、银行交易明细、《工作居住证》、购房资格核验网页打印件等在案为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，邱洁妤与樊祥爱签订的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。根据当事人陈述、邱洁妤父亲邱朝生与樊祥爱之间的短信记录等证据可知，2016年11月起，邱洁妤多次要求樊祥爱继续履行合同，并要求樊祥爱提供收款帐户以支付剩余房款及配合办理过户，但樊祥爱未予配合。樊祥爱辩称因邱洁妤不具备在北京市购房的资格，无法办理过户手续，导致合同无法继续履行。本院认为，根据双方签署的《补充协议》第4条的约定，如因邱洁妤购房资格问题无法办理过户，房屋具体购买人由邱洁妤指定。邱洁妤指定他人作为购买人办理过户符合合同约定，亦不违反法律规定，樊祥爱以此为由拒绝履行合同并要求解除合同于法无据，本院不予支持。樊祥爱称邱洁妤迟延支付230万元购房款，构成违约，邱洁妤表示三方已就迟延支付该房款达成了一致。本院认为，邱洁妤虽未举证证明各方就迟延支付首付款230万元达成一致，但在此后长达1年的合同履行过程中，樊祥爱未就此向邱洁妤主张过违约，反而系邱洁妤多次向樊祥爱催促履行合同。本院认为，邱洁妤所述更加符合在案证据指向，且该“迟延履行”行为，并未造成合同无法继续履行，故此，樊祥爱以此为由主张邱洁妤违约并以此要求解除合同难以成立，本院不予支持。樊祥爱辩称邱洁妤及第三人规避税收政策，但未进行举证说明，本院不予采信。综上，在合同履行过程中，邱洁妤积极履行合同，樊祥爱拒绝提供收款帐户及配合办理过户构成违约。现合同履行并无障碍，邱洁妤要求继续履行合同于法有据，本院予以支持。关于邱洁妤要求将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，本院认为，虽然邱洁妤于2016年12月30日前并未取得在北京市的购房资格，但其目前已经具备相应购房资格，考虑其合同目的及将房屋过户至其名下并未增加樊祥爱成本的因素，其要求将诉争房屋过户至其名下并无不当，本院予以支持。鉴于樊祥爱行为构成违约，邱洁妤并未违约，樊祥爱要求解除合同、返还诉争房屋、支付违约金及支付房屋租金的反诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邱洁妤与被告（反诉原告）樊祥爱于二〇一五年九月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告（反诉被告）邱洁妤、被告（反诉原告）樊祥爱与第三人北京东恒置地房地产经纪有限公司于二〇一五年九月十六日签订的《补充协议》继续履行；二、被告（反诉原告）樊祥爱于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）邱洁妤办理北京市朝阳区慈云寺1号院3号楼19层X号房屋权属转移登记手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）邱洁妤名下；三、原告（反诉被告）邱洁妤于被告（反诉原告）樊祥爱履行完毕上述第二项判决义务当日，支付被告（反诉原告）樊祥爱剩余购房款二百四十万元；四、驳回被告（反诉原告）樊祥爱的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告（反诉原告）樊祥爱负担[原告（反诉被告）邱洁妤已交纳，被告（反诉原告）樊祥爱于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）邱洁妤]。本诉案件受理费44400元，由被告（反诉原告）樊祥爱负担[原告（反诉被告）邱洁妤已负担22200元，被告（反诉原告）樊祥爱于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）邱洁妤；剩余22200元于本判决生效之日起七日内交至本院]。反诉案件受理费44400元，由被告（反诉原告）樊祥爱负担（已交纳22200元，剩余22200元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 袁书亮代理审判员 孙 赫代理审判员 梁 远二〇一七年十月二十四日书 记 员 张 帆