（2017）云0524民初1094号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-30
案件名称
原告于坤秀诉被告杨永志、第三人杨利华农村土地承包合同纠纷民事判决书
法院
昌宁县人民法院
所属地区
昌宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于坤秀,杨永志,杨利华
案由
农村土地承包合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0524民初1094号原告：于坤秀，女，1939年5月16日生，汉族，云南省昌宁县人，小学文化，务农，住昌宁县田园镇。委托代理人于俊华，男，1973年7月1日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，务农，住昌宁县田园镇。系原告于坤秀之子。特别授权代理。委托代理人杨有锋，男，昌宁县司法局新纪法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。被告：杨永志，男，1968年7月16日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，务农，住昌宁县田园镇。第三人：杨利华，男，1974年7月9日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，务农，住昌宁县田园镇。委托代理人周子良，男，1952年6月10日生，汉族，云南省昌宁县人，昌宁县司法局退休人员，住昌宁县田园镇。特别授权代理。原告于坤秀诉被告杨永志、第三人杨利华农村土地承包合同纠纷，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序。2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告于坤秀委托代理人于俊华、杨有锋，被告杨永志、第三人杨利华委托代理人周子良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于坤秀向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《农村集体土地承包经营权流转合同》、《集体土地流转协议》；2、由第三人杨利华返回原告土地流转费103600元；3、由第三人杨利华赔偿原告经济损失4893.90元（流转集体土地补偿费2361元、土地流转业务手续费100元、排水系统安装工程费432.90元、清理工程费2000元）；4、由第三人承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年12月，第三人杨利华取得在本户承包的地名为大地，面积为0.5亩承包地上建盖私人住宅的审批手续后，将该宗土地流转给被告杨永志，并将土地承包经营权变更登记至杨永志名下。之后，因该宗土地宅基地主体不能过户等原因，杨利华与杨永志解除了流转合同，但未办理变更登记手续，该宗土地仍登记在杨永志名下。2016年3月31日，在原告对上述情况毫不知情的情况下，第三人杨利华与原告商定将上述土地承包经营权流转给原告，并以杨永志为出让方与原告签订《农村集体土地承包经营权流转合同》一份。后来，原告才发现该宗土地是从杨永志名下变更到自己名下，对此，原告曾向杨利华提出异议，但杨利华及杨永志均向原告承诺不会出现任何纠纷。为此，原告与杨永志、杨利华于2016年4月24日再次签订一份《集体土地流转协议》，协议约定原告于坤秀与杨永志不发生任何经济关系。协议签订后，原告依约向杨利华支付土地流转费103600元。随后，原告便开始对交易土地进行四至确认及委托他人对地面进行开挖清理。清理过程中，原告发现此宗土地上掩埋着两个化粪池。原告发现此情况后便停止了施工，并及时找到杨利华协商。经过原告与杨利华多次反复协商后，杨利华承诺同意与原告解除签订的土地流转合同，退还原告所付款项，但一直未兑现承诺。综上，原告认为，杨利华在向原告流转土地时存在故意隐瞒该宗土地上掩埋着两个化粪池的重要瑕疵事实，致使原告无法使用该宗土地建造房屋，从而导致原、被告双方所签订的《农村集体土地承包经营权流转合同》、《集体土地流转协议》已不能实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告签订的两份合同应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨利华应当返还原告土地流转费103600元，同时赔偿经济损失4893.90元。被告杨永志辩称，同意解除双方签订的《农村集体土地承包经营权流转合同》、《集体土地流转协议》。因转让该宗土地时，农村土地经营权证上登记的名字还是被告，这两份协议均是以被告名义签订，但实际上是第三人杨利华转让该地。第三人杨利华述称，该宗土地是由第三人先转让给被告杨永志，由于杨永志不具备建房条件，被告又与第三人协商退还该地。因原告需要该宗土地，同时为减少麻烦，在流转过程中就直接由被告名下流转给原告。因原告担心流转登记手续办理完毕后，杨永志与原告可能产生纠纷，三方于2016年4月24日签订了一份《集体土地流转协议》。该协议第三条对该宗土地的流转价、税费负担、价款支付都作了具体规定。同时杨永志也于2016年5月21日在该协议上签署了“由杨永志户流转至于坤秀户，以上所有问题与杨永志无关”。该宗土地上确实存在两个化粪池，但该化粪池是第三人亲戚私自开挖建造的。在原告未施工前，第三人对此并不知情。原告与第三人协商处理此事的时候，第三人承诺将化粪池移除，费用由第三人负担，但应当继续履行协议。第三人从未承诺退还原告所付土地流转费。在转让该宗土地时，原告对交易土地的四至及土地状况进行了现场确认，对掩埋了部分水管是知情的。2016年4月24日签订的《集体土地流转协议》第五条规定，任何一方违约，除应依法承担违约责任外，还应向另一方支付土地转让价300%的违约金（即43.8万元）。协议第三条约定，领取《土地承包经营权证书》后3日内将该土地转让费一次性支付给杨利华。该协议签订当日，原告向第三人支付了土地转让费103600元后，余款一直未付。第三人多次催要未果。现原告要求解除协议，属于违约，按照土地流转费的25%计算，应当向第三人支付违约金35000元。该宗土地是依法依规流转，征得了居民小组同意，并在达丙社区签订了协议，并加盖了社区公章。经过田园镇政府审查确认后给原告颁发了《土地承包经营权证书》。原告现在要求解除协议，且未全额支付转让费，已属违约，应向第三人支付违约金。请求法院依法判决驳回原告诉讼请求，并由原告支付剩余转让费40000元及违约金35000元，并承担本案诉讼费。原告于坤秀针对其主张向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件1份。欲证实原告身份适格。2、农村集体土地承包经营权流转合同、集体土地流转协议各1份。欲证实原告于坤秀、被告杨永志、第三人杨利华于2016年3月31日与2016年4月24日签订土地流转合同的事实。3、收据1份。欲证实土地流转合同签订后，原告于坤秀向第三人杨利华支付土地流转费103600元的事实。4、收据、收款凭证、普通发票，安装工程结算各一份。欲证实原告支付了流转集体补偿费2361元、土地流转业务手续费100元、排水系统安装工程费432.90元的事实。5、建设规划许可证申请表1份。欲证实交易流转的土地用途是用于建房，但是现在有化粪池导致无法建房。6、农村土地承包经营权证1份。欲证实流转土地的承包经营权登记在原告于坤秀的名下。经质证，被告杨永志对证据1、2、5、6无异议，对证据3、4，认为自己不清楚情况。第三人杨利华对证据1、2、3、5、6无异议，对证据4的真实性无异议，但认为除了排水系统安装工程费应由其承担，其他费用不应由其承担。本院认为，被告对其知晓的证据无异议，第三人对原告提交的证据的真实性均无异议，且能证明原告所要证明的事实，本院予以采信。被告杨永志针对其答辩理由未向本院提交证据。第三人杨利华针对其答辩理由向本院提交如下证据：1、农村集体土地承包经营权流转合同、集体土地流转协议各1份。欲证实原告于坤秀、被告杨永志、第三人杨利华于2016年3月31日与2016年4月24日签订土地流转合同的事实。2、收据1份。欲证实流转合同签订后，原告于坤秀向第三人杨利华支付土地流转费103600元的事实。经质证，原告对第三人提交的证据1、2均无异议。被告对第三人提交的证据1无异议，对证据2，认为自己不清楚情况。本院认为，第三人提交的证据1、2与原告提交的证据2、3相同，且证明目的一致，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：第三人杨利华取得其承包的集体土地上建盖私人住宅的审批手续后，首先将该宗土地流转给被告杨永志，并将农村集体土地承包经营权证变更登记至被告杨永志名下。由于第三人不具有建房资格，第三人杨利华与被告杨永志协商解除了流转合同，但该宗土地仍登记在杨永志名下，未变更至第三人名下。2016年3月31日，第三人杨利华与原告于坤秀商定将上述土地承包经营权转让给原告，并以被告杨永志为出让方与原告于坤秀签订《农村集体土地承包经营权流转合同》一份。2016年4月24日，原、被告、第三人再次签订《集体土地流转协议》一份，协议约定：原告于坤秀与杨永志不发生任何经济关系。协议签订后，原告于坤秀向第三人杨利华支付土地流转费103600元，余款40000元至今未付。被告杨永志将登记在其名下的集体土地经营权变更到原告于坤秀名下。随后，原告在清理土地过程中，发现该宗土地上掩埋着两个化粪池，原告系基于建造房屋的目的流转该宗土地，现该宗土地存在上述瑕疵，不能实现其建房目的，故原告向第三人提出解除流转合同。各方协商未果，原告于2017年9月25日诉至本院。另查明，原告在庭审中要求第三人将该土地上的两处化粪池及清水管、污水管移除至四至范围之外，可以继续履行合同，但转让费按照103600元进行结算。第三人承诺将其中一处化粪池及清水管、污水管移除至四至范围之外，另一处化粪池移动下位置。本院认为，本案各方当事人争议的焦点是：1、两份集体土地流转合同是否应予解除？2、若解除，各方应当承担何种义务？原、被告、第三人签订的流转合同及协议系农村土地承包经营权转让合同，合法有效，对各方当事人具有法律拘束力。原告于坤秀在签订协议后支付了流转费103600元给第三人杨利华，被告杨永志在签订协议后将登记在其名下的农村集体土地经营权证变更至原告名下。原告承包该宗土地的目的是用于建造房屋，该土地上存在两个化粪池且第三人不能全部移除至四至范围之外，原告由于上述原因不能实现其合同目的。原、被告对解除合同已达成一致意见，且由于第三人未告知该宗土地存在瑕疵，已属违约，造成不能实现合同目的，应予解除。原告未在约定期间内支付约定的土地流转费亦属违约。由于双方均存在违约行为，解除合同后，被告要求原告承担违约金的辩解不予支持。合同解除后，原告要求第三人返还土地流转费103600元的诉请应予支持。流转集体土地补偿费2361元、土地流转业务手续费100元、排水系统安装费432.90元三项费用，第三人认可排水系统安装费432.90元可由第三人负担，本院予以支持。流转集体土地补偿费及土地流转业务手续费，第三人不认可且因双方均存在违约行为，该损失应由原告负担，本院不予支持。原告要求第三人赔偿清理工程费2000元没有证据证实，本院不予支持。合同解除后，原告还应将流转的承包土地承包经营权变更至第三人名下，第三人协助原告办理变更手续，所需费用由第三人负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告于坤秀、被告杨永志于2016年3月31日签订的《农村集体土地承包经营权流转合同》。二、解除原告于坤秀、被告杨永志、第三人杨利华于2016年4月24日签订的《集体土地流转协议》。三、由第三人杨利华于本判决发生法律效力后30日内返还原告于坤秀土地流转费103600元，赔偿原告于坤秀经济损失432.90元，两项合计104032.90元。四、由原告于坤秀于本判决发生法律效力后30日内将昌宁县人民政府颁发的农地承包权证（2016）第010920060号上记载的承包土地经营权变更至第三人杨利华名下。第三人杨利华协助原告于坤秀办理土地经营权变更手续，变更手续所需费用由第三人杨利华负担。五、驳回原告于坤秀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1235元，由原告于坤秀负担35元，第三人杨利华负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。如双方当事人均服判的，本判决即发生效力。如负有义务的当事人未能在规定的期限内履行义务，享有权利的当事人应当向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员 梁 群二〇一七年十月二十四日书记员 杨雅婕