（2017）沪01民终11164号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站诉上海船厂船舶有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站,上海船厂船舶有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11164号上诉人（原审被告）:上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站，经营地上海市浦东新区昌邑路***号。经营者：刘国强，男，1952年4月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许玉淼，上海天之健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海船厂船舶有限公司，住所地上海市浦东新区即墨路1号。法定代表人：陈建良，董事长。委托诉讼代理人：柯琼，上海宏翰律师事务所律师。上诉人上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站（以下简称龙强废品收购站）因与被上诉人上海船厂船舶有限公司（以下简称船舶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初6838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙强废品收购站的经营者刘国强、委托诉讼代理人许玉淼，被上诉人船舶公司的委托诉讼代理人柯琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙强废品收购站上诉请求：1、被上诉人出租给上诉人的房屋系无证违章建筑，租赁合同应属无效，被上诉人应当赔偿上诉人投资损失约计200多万元，且被上诉人应当返还租金，一审认定合同有效属于事实认定错误；2、被上诉人同期将房屋出租给了上海A有限公司，该公司营业执照的注册地即为上海市浦东新区XX路XX号（以下简称系争房屋），且其与上诉人系同业竞争，被上诉人的违约行为给上诉人造成了重大的经营损失，应当予以赔偿；3、一审法院有关扩建费用的评估数据严重偏低，上诉人不予认可，该评估忽略了重大机械的搬移必然会造成严重的毁损与贬值，而评估结果仅有几十元，一审法院在此基础上作出的判决与责任分担，上诉人不予认可。被上诉人船舶公司辩称，不同意上诉人龙强废品收购站的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、租赁合同真实有效，一审已核对过现场及登记信息，认可被上诉人提供的产证即为系争房屋，现已履行完毕且没有续签合同，被上诉人以合同到期为由要上诉人搬离系争房屋，于法有据。2、被上诉人未曾转租过系争房屋，且一审中已查询过上海A有限公司的实际注册地为宝山区，并非本案系争房屋，故被上诉人并无违约行为；3、被上诉人对一审的评估报告予以认可，虽已对报告内容提出过异议，但为了尽快结束本案，同意一审法院所做的责任分担，尊重法院判决。船舶公司向一审法院起诉请求：1、确认船舶公司与龙强废品收购站之间签订的《房屋（场地）租赁合同》于2013年11月18日终止；2、判令龙强废品收购站立即搬离位于上海市浦东新区XX路XX号的承租房屋，并将该房屋返还船舶公司；3、判令龙强废品收购站支付船舶公司自2013年11月19日起至返还房屋之日止的违约金（按日租金的3倍按实计算）。一审法院认定事实：2011年11月19日，船舶公司、龙强废品收购站签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：甲方（船舶公司）将系争房屋（建筑面积1270平方米）出租给乙方（龙强废品收购站），乙方承诺租赁该房用于废品站；甲方在2011年11月19日交房给乙方，租期2年，至2013年11月18日止；租赁费总价16万元（一年），先付款后使用；押金1万元；因市政动迁、地块改造，甲方有权无条件收回租赁房，乙方遇到拆迁退房，甲方不予任何补偿；甲方因业务开拓需要用房，甲方有权要求乙方退房，但必须提前三个月通知乙方，在合同期内，甲方将补偿乙方一个月的房租；乙方在租赁期内有权独立使用租赁房，不得转租、群租；乙方可根据自己需要，在不破坏结构的情况下，在甲方的确认后做内部装饰改造；乙方添置的设备及附属设施归乙方所有，租赁结束时乙方必须恢复原状归还甲方；乙方在合同到期，或因市政动迁和企业自己需要用房时，甲方要求乙方退房撤离，在合同规定的撤离时间内没有退出，甲方按日租金的300%予以扣除租房保证金用于违约金，超过一个月甲方有权要求执法部门强迁；合同另对其他事项做了约定。2014年10月29日，船舶公司向龙强废品收购站发送了“关于收回房屋通知书”。2015年11月13日，上海市浦东新区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定（浦府房征决字[2015]第005号）》，决定征收东至荣成路，南至浦东大道，西至上海船厂，北至昌邑路范围内的国有土地上房屋，同时收回该范围内的国有土地使用权。庭审中，船舶公司、龙强废品收购站确认一致：龙强废品收购站已向船舶公司付清截至2013年11月18日止的租金。一审审理中，船舶公司向法庭提供：（一）房屋所有权证复印件（沪房黄字第XXXXX号），1989年11月8日颁发，载明座落在XX路XX号南面，全幢钢结构1层房屋，建筑面积1162平方米，系上海船厂所有。（二）城建档案材料一组，证明上海船厂在1970年自建1层简易钢结构，建筑面积1162平方米的仓库，1989年8月向有关部门申请自管房屋产权登记，1990年2月6日领证（沪房黄字第XXXXX号）。（三）情况说明一份，证明系争房屋所在地为沪房黄字第XXXXX号产权证所载，其现有门牌号“XX路XX号”是2010年公安局所编的内部识别码。船舶公司欲以上述证据证明，系争房屋即为上述产证上登记的XX路XX号南面的钢结构房屋，是船舶公司自有产权房屋。龙强废品收购站对此不予认可，并向法庭提供了第九设计院图纸一张，以证明其租赁的系争房屋实际位置，经比对后，龙强废品收购站确认租赁房屋的位置即为船舶公司提供的城建档案材料中所载房屋，但坚持认为系争房屋是没有产证的。龙强废品收购站向法庭提供：（一）房屋所有权证复印件（XX路XX号，沪房黄字第XXXXX号）、龙强废品收购站的个体工商户营业执照和案外人上海A有限公司的营业执照，证明：龙强废品收购站在租赁系争房屋后，船舶公司向龙强废品收购站提供了沪房黄字第XXXXX号的产权证，龙强废品收购站事后才得知该产证并非系争房屋的产证；除了龙强废品收购站的营业执照是注册在XX路XX号，在该地址还注册登记了其他公司。船舶公司除对龙强废品收购站的营业执照真实性无异议之外，对其他证据均不予确认。（二）租赁合同、租赁补充协议，证明龙强废品收购站自2003年11月20日起向上海XX公司承租了系争房屋（XX路XX号，建筑面积1270平方米），约定租期至2005年11月19日止，租金每年20万元，乙方自行解决用电问题等。2005年11月双方签订补充协议，约定由龙强废品收购站续租至2008年11月18日，租金调整至每年16万元，付款方式不变。船舶公司对上述证据的真实性无异议。经龙强废品收购站申请，一审法院委托上海B有限公司对龙强废品收购站搭建费用进行了评估。2017年3月23日，评估机构出具鉴定意见书，鉴定结论为XX路XX号内龙强废品收购站搭建费用为652,750元，包括：1、2004年1月建造项目223,042元；2、2010年10月建造项目47,708元；3、接水、接电费用65,000元；4、三轮车地磅1台（1t）15,000元；5、面包车地磅1台（3t）24,000元；6、卡车地磅1台（25t）48,000元；7、全自动打包机1台1**,000元；8、非全自动打包机1台70,000元。在对评估报告的质证中，龙强废品收购站对评估报告的结论均不予认可，认为评估价格过低，并提出要求将未列入评估范围的四辆卡车和四辆铲车作价130万元赔偿给龙强废品收购站。船舶公司则认为：系争房屋为龙强废品收购站自行搭建的违章建筑，以违章建筑作为评估和补偿对象，不合法也不合理；船舶公司、龙强废品收购站之间约定的租金标准原为每年20万元，后以龙强废品收购站自行解决水电为由降低租金标准至每年16万元，因此不应将接水电费用评估进去；列入评估的地磅和打包机，是新购成本，没有考虑到多年使用和折旧，且这些设备是可移动的，认为不应列入赔偿范围。一审法院认为，本案船舶公司、龙强废品收购站对双方在2011年11月19日签订的《房屋（场地）租赁合同》所涉承租房屋是否为合法建筑和有无产权存在争议，现经查明，该合同所涉承租房屋实为沪房黄字第XXXXX号房屋所有权证上载明的建筑，即XX路XX号南面的1层全幢钢结构房屋，系经过有关部门认定的船舶公司所有的合法建筑，因此该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。根据该合同的约定，系争房屋的租赁期限至2013年11月18日止，到期以后双方未能续签合同，故该合同已于当日到期终止。对船舶公司诉请要求确认双方合同于该日终止的诉请予以支持。龙强废品收购站辩称船舶公司承诺由龙强废品收购站承租至动迁为止，并无证据证明，不予采信。该合同约定，龙强废品收购站应在合同到期后退房撤离，否则按日租金的300%收取违约金，现船舶公司诉请要求龙强废品收购站迁出并返还承租房屋，具有合同依据，应予支持。但考虑到合同约定按照租金标准的3倍来计算相应的违约金确实过分高于实际损失，且龙强废品收购站亦有异议，故酌情判决由龙强废品收购站按照每年20万元，即548元/日的标准予以支付。根据法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，且扩建建筑未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。经鉴定，龙强废品收购站在2004年1月和2010年10月对承租房屋予以扩建的费用合计270,750元。因此法院在综合考虑到双方各自过错后，酌情由船舶公司分担其中170,750元。至于接水电费用65,000元，系租期内对公共设施的改造，按照双方合同的约定，亦应由双方分摊费用，故酌定船舶公司分摊其中的35,000元。另外，考虑到地磅是承租期间龙强废品收购站添附的设施，其性质属于不可移动的地上附属物，如予以拆除，则价值严重贬损，故在扣除折旧后酌情由船舶公司补偿4万元，由龙强废品收购站在返还房屋时一并移交给船舶公司。至于龙强废品收购站主张赔偿的打包机和其他车辆，或属于可移动设备，或虽然附着于地面，但无证据证明拆除则损毁的性质，因此均不予支持。最后，对合同约定的押金1万元，因龙强废品收购站未提供押金收据予以证明，船舶公司亦不认可，故本案中不予处理。一审法院据此判决：一、确认上海船厂船舶有限公司、上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站在2011年11月19日签订的《房屋（场地）租赁合同》于2013年11月18日终止；二、上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站应于判决生效之日起十日内自位于上海市浦东新区XX路XX号的承租房屋（即沪房黄字第XXXXX号房屋所有权证载明的XX路XX号南面的1层全幢钢结构房屋）内迁出，并将上述房屋[包括三轮车地磅（1t）1台、面包车地磅（3t）1台、卡车地磅（25t）1台在内]返还上海船厂船舶有限公司；三、上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站应于判决生效之日起十日内支付上海船厂船舶有限公司违约金（计算方法：按548元/日的标准，自2013年11月19日起算至实际返还之日止，按实计算）；四、上海船厂船舶有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站扩建费用170,750元、接水电费用35,000元、地磅补偿款40,000元，合计245,750元，该款可以在上述第三项判决上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站的应付费用中予以扣除。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,740元，由上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站负担。审价费45,000元，由上海船厂船舶有限公司、上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站各半负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人提交以下补充证据：1、《上海市XX事务所有限公司〈关于陆家嘴街道昌邑荣成地块旧城区改建项目的概况〉》，来源系上诉人通过政府信息公开方式获取，用以证明被上诉人出租的房屋系无证房屋；2、调查令情况说明一份，系被上诉人在（2015）浦民一（民）初字第9197、9219号案件中申请调查令时的情况说明，明确认定系争房屋无法在房产交易中心查到相关信息。经质证，被上诉人认为，对证据的真实性予以认可，但不能证明上诉人的观点。房屋征收事务所无法评判系争房屋是否有证，情况说明写明了被上诉人是在档案所调取的系争房屋的材料。本院认为，本案争议焦点在于：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋（场地）租赁合同》是否有效；二、该租赁合同是否已终止，一审法院就相应的后果处理是否合理。关于第一个争议焦点，上诉人认为被上诉人出租的房屋系无证建筑，但被上诉人提供的城建档案材料及房屋所有权证(沪房黄字第XXXXX号)等相关证据证明系争房屋为被上诉人自有产权房屋，虽然房屋所有权证上记载的地址为XX路XX号南面，与上诉人承租房屋XX路XX号地址不同，但经过比对，上诉人确认其在设计图纸上指认租赁位置的房屋即城建档案材料中所载房屋。同时，被上诉人对系争房屋现有门牌号出处作了解释，上诉人提供的其通过政府信息公开方式取得的《上海市XX事务所有限公司〈关于陆家嘴街道昌邑荣成地块旧城区改建项目的概况〉》仅表述“在征收范围内有部分非居房屋为无证房屋，归上海船厂所有”，并不能直接证明系争房屋为无证房屋，故一审法院认定双方所签的租赁合同合法有效，并无不当。关于第二个争议焦点，双方约定租赁合同期限至2013年11月18日止，合同期满后，上诉人未向被上诉人继续支付租金，上诉人称其向被上诉人支付租金遭拒，未能提供证据，本院难以采信。被上诉人称其多次口头通知上诉人不再续租，并向一审法院提供了其于2014年10月20日向上诉人所发收回房屋的书面通知，故双方的租赁关系于合同到期后已自然终止。一审法院确认双方租赁合同于2013年11月18日终止。并无不当。合同终止后，上诉人应当及时迁出，未及时搬离的，则应当支付使用费，对此双方在租赁合同中就使用费标准作了约定，一审法院根据本案的实际情况作了相应的调整，调整后的金额亦属合理，本院予以支持。上诉人称被上诉人将系争房屋一房二租，影响其正常经营，应赔偿其经营损失，但上诉人提供的案外人上海A有限公司的营业执照（注册地浦东新区XX路XX号），一则上诉人提供的是复印件，二则从该营业执照上显示营业期限已过期，且上诉人自称该公司是在其承租房屋门前设车经营，因此，上诉人没有充足的证据证明在2011年11月19日签订的合同租期内被上诉人一房二租、收取二份租金及案外人的行为与被上诉人有关。上诉人还认为系争房屋已列入征收范围，被上诉人要求其搬迁应依照动迁政策规定给予其临时安置费和搬迁费，对此，双方在租赁合同中并没有约定作为上诉人搬迁的条件，本院难以支持。考虑到上诉人在承租房屋期间进行过扩建，被上诉人也没有阻止，因此，一审法院根据上诉人的申请委托评估单位就相关费用进行了评估，上诉人认为评估价格过低缺乏依据，因该违章扩建双方均有过错，一审法院判令相应的费用由双方进行分担亦属合理。同时，租赁关系终止后，上诉人本应搬离现场，现一审法院对不可移动物品已经予以考虑，在扣除折旧后酌情由被上诉人作出补偿，并无不当。综上所述，上诉人龙强废品收购站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,740元，由上诉人上海市浦东新区陆家嘴街道龙强废品收购站负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君代理审判员 吴 丹审 判 员 郑卫青二〇一七年十月二十四日书 记 员 王长鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自