（2017）赣0703民初2473号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-02-28
案件名称
郭任远与黄利斌租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州市南康区人民法院
所属地区
赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭任远,黄利斌,刘定忠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0703民初2473号原告（反诉被告）：郭任远，男，1982年2月2日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。委托代理人谢月烺，江西金蓉律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄利斌，男，1979年7月17日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。委托代理人：赖翔、张同友，江西君实律师事务所律师。第三人：刘定忠，男，1969年10月29日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。原告（反诉被告）郭任远与被告（反诉原告）黄利斌、第三人刘定忠租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了合并审理。原告郭任远及其代理人谢月烺，被告黄利斌的代理人张同有，到庭参加诉讼，第三人刘定忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭任远向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2016年11月15日签订的《租赁合同》。事实和理由：2016年11月15日，原、被告在赣州民生投资拍卖行有限公司参加拍卖时认识，后原告江将拍卖物（位于南康区××街道东××胶厂前夜市街北侧商住楼）拍卖成功，但拍卖物尚未过户到原告名下，随即被告与原告签订该拍卖物的租赁合同。后原告发现拍卖物承租人（第三人）签订合同期到2019年6月30日期满，第三人不同意提前终止租赁合同，原告无法向被告提供租赁物，原、被告协商未果，故诉至法院。被告黄利斌辩称，受法律保护的租赁合同不能随便解除；签订合同收到的20万定金，如不履行合同，应当予以返还；原告诉请没有事实依据和法律依据，应当依法驳回。被告黄利斌并向本院提出反诉诉讼请求：一、判令双方于2016年11月15日签订的《租赁合同》继续履行；二、判令原告双倍返还被告定金40万元、押金15000元；三、判令原告赔偿被告加盟费16万元。原告郭任远反诉辩称，反诉请求相互矛盾，应当选择其一；定金20万违背当事人意志，并且不是定金，是第一年的租金和押金；加盟费用没有相关证据证明；反诉原告也是参与租赁物参与者，请求法院予以驳回。第三人刘定忠未到庭参加诉讼，也未向法庭提交证据。经审理查明，原告郭任远、被告黄利斌均报名竞标位于南康区××街北侧房屋××栋，房权证号为康房字第××号、16831-××号。2016年11月15日，原告经公开竞价成交拍卖标的，2016年12月14日，南康区人民法院（2015）康执字第1350-2号裁定书裁定原告获得该房屋所有权及相应的其他权利。被告获悉原告拍得该房屋后第一时间提出承租用于经营服装生意，双方于2016年11月15日签定租赁合同一份，约定租赁期限从2017年8月1日至2022年7月31日止，押金15000元一次性交清，每年租金200000元，一年一交，每年8月1日前付清，前两年租金不变，2019年8月1日起租金随行就市。合同签订后，原告在租赁合同页脚处手写“今收到黄利斌店铺定金贰拾壹万伍仟元整（￥21500.00元）”，诉讼中对其中的押金15000元无异议，200000元是否定金抑或租金原被告双方争执不下。另查，原告拍得的房屋之前，原房屋所有人已将该房屋店面及二层以上出租，其中第三人刘定忠租得一楼店面经营鞋类商品，租期从2014年6月30日至2019年6月30日，每年租金180000元，合同到期后，在同等条件下有权继租的优惠。以上事实，有庭审陈述、租赁合同、第三人刘定忠承租合同书复印件、拍卖成交确认书、南康区人民法院执行裁定书（复印件）、赣民拍字第2016068A号房产拍卖资料等证据予以证实。本院认为：一、关于合同效力问题。合同法规定当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，违反法律规定签订的合同视为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，合同法还规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告郭任远与被告黄利斌签订的租赁合同符合双方的真实意思表示，该合同已成立，但该合同存在不发生该合同当事人所追求的法律效果，也即是合同的效力是基于损害第三人刘定忠合法承租权及相关利益，违反了合同法关于房屋买卖不破租赁的法律规定，故原、被告签订的租赁合同是自始无效。而无效合同，不存在解除合同的问题，解除合同首先应以合同有效为前提，故原告诉求解除合同，不符合法律规定，本院不予采纳，被告反诉继续履行合同，于法无据，本院不予支持；二、关于过错责任问题。合同法明确规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原、被告均为报名参与该拍卖标的竞价者，受领了拍卖规则及拍卖标的简介等书面材料，竞价前对该标的应尽相当的注意义务。原告郭任远、被告黄利斌在公开竞价成交当日即签订租赁合同，因违反法律规定导致缺失合同生效要件，合同无法交付租赁物，双方均存在同等的过错，各自应承担相应的责任。三、关于财产返还问题。合同法规定被确认无效的合同应当返还财产，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。被告黄利斌举证原告收取了定金215000元的字据，根据合同法规定合同定金的从属性所决定，如果主合同无效或者被撤销的，即便当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则，原、被告签订的合同存在违法性，属绝对无效合同，同时具有不得履行性，故被告反诉原告要求双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。被告反诉称在与原告签订租赁合同后，于2016年11月19日与娜么美服饰有限公司签订了零售加盟合同，并支付了相关费用，被告仅提供复印件，又无其他证据佐证，无法形成有力的证据链，本院不予采纳。因合同无效，导致不得按合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任，故被告要求返还租房押金15000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郭任远与被告黄利斌于2016年11月15日签订的《租赁合同》无效；二、由原告郭任远于本判决生效后30日内退还被告黄利斌人民币215000元；三、驳回原告郭任远的其他诉讼请求；四、驳回被告黄利斌的其他反诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告郭任远负担。反诉费4875元（已减半收取），由被告黄利斌负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。审 判 员 张才林二〇一七年十月二十四日代理书记员 张 飞 关注公众号“”