（2017）京0105民初29665号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-18
案件名称
张文江与李蕴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张文江,李蕴,北京链家房地产经纪有限公司,北京中融信融资担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初29665号原告(反诉被告)：张文江，男，1972年3月25日出生，北京市武阳律师事务所律师，住北京市经济技术开发区。委托诉讼代理人:孙武军，北京市武阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓云，北京市武阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：李蕴，女，1986年1月3日出生，住北京市昌平区。第三人:北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人:左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，该公司法务，住该公司宿舍。第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人:左晖，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司法务，住该公司宿舍。原告（反诉被告）张文江与被告（反诉原告）李蕴、第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）、第三人北京中融信融资担保有限公司（简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。张文江的委托诉讼代理人孙武军、卓云，李蕴，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳、中融信公司的委托诉讼代理人王翼瑶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张文江向本院提出诉讼请求：要求确认双方于2016年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》于2016年12月8日解除；要求李蕴双倍返还我定金100000元；要求李蕴支付我违约金580000元；要求李蕴赔偿我支出的中介费78900元。事实理由：2016年9月11日，我和李蕴及链家公司、中融信公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等一系列合同，约定李蕴将北京市朝阳区甘露园南里二区20号楼×层×号房屋（涉案房屋）出售给我。签订合同当日，我向李蕴支付定金50000元，并向链家公司和中融信公司支付服务费78900元。按照合同约定，我应当在2016年10月1日前交付首付款950000元用于偿清涉案房屋按揭贷款以解除房屋抵押手续，但李蕴没有按照合同的约定将其房产证、身份证等证件交付给中融信公司以办理相关解约手续，导致我无法履行该付款义务。此后，经过我方及链家公司等多次催促无果。我方委托律师分别于2016年11月18日和2016年11月25日向李蕴发出律师函，催告其履行义务，并限定期限。此后，李蕴仍然未履行相应合同义务，我方遂于2016年12月6日向李蕴发出解除函，该函于2016年12月8日被李蕴签收。我方认为李蕴违反合同约定，拒绝履行义务，构成违约，我方依法行使合同解除权，相关合同已经解除。我方同时认为李蕴应当就此承担相应违约责任，故诉至法院，望判如所请。李蕴辩称并反诉称，我同意解除合同，但不同意张文江的其他诉讼请求。张文江根本就不想买房。双方签订合同后没有几天，张文江就在短信里面和我说其不想购买涉案房屋了，理由是其爱人不同意，且认为我的房子离火车道近，会影响其收取租金，并称其没有能力支付购房款。我方因此采取了相应的自我保护措施。我提出反诉，要求确认双方签订的一系列合同于2016年9月28日解除，并要求张文江支付我违约金200000元，要求张文江配合我撤销房屋的网签手续。张文江对反诉辩称，我方同意解除合同，但不同意李蕴主张的合同解除的时间点。我在房屋买卖合同签订后，发现涉案房屋距离火车道太近，且房屋的房顶有漏痕，因为双方有7天的犹豫期，双方可以无责任解除合同，所以和被告提出了想解除合同。直到2016年9月28日，双方一直在讨论合同解除的问题，但未能达成一致意见。此后，我方考虑继续履行合同。我方认为是李蕴的违约行为导致合同不能继续履行，因此我方认为不应当由我来承担违约金。综上，我方不同意李蕴的反诉请求。链家公司述称，我方同意相关合同解除。双方对于合同履行的具体问题的讨论并未经过我公司，我公司不清楚具体情况。合同履行到了签署赎楼协议的一步，因李蕴的不配合导致无法继续履行，因此应当解除。中融信公司述称，我方对双方诉讼请求均不发表意见。我方同意链家公司的意见，确实是李蕴不提供必要的材料导致合同无法履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月11日，张文江和李蕴在链家公司的居间下，与链家公司、中融信公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《自行支付购房款协议》等一系列合同，约定李蕴将涉案房屋出售给张文江，总价款2900000元，其中定金50000元，贷款1200000元，剩余款项为首付款，其中2016年10月1日前，且在李蕴符合自行支付条件下，由张文江以自行支付的方式支付李蕴950000元，于2016年10月30日前且李蕴符合自行支付条件下，由张文江以自行支付的方式支付李蕴680000元；李蕴应当于2016年9月30日前向房屋贷款机构提交一次性偿清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年10月15日前办理完毕解除抵押手续。李蕴应在张文江自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日将房产证、征信报告原件、身份证、银行卡等复印件交付中融信公司指定人员保管，以促成上述相关手续的办理。合同签订后，张文江向李蕴支付了定金50000元，并向链家公司和中融信公司支付了服务费共计79800元。链家公司协助双方办理了涉案房屋的网签手续。此后李蕴未按照约定办理相关解除抵押的手续，张文江亦未向李蕴支付后续款项。2016年11月24日，张文江向李蕴发出解除函，以李蕴违约未交付相应证件材料以办理房屋解押手续为由，要求解除双方之间关于交易涉案房屋的一系列协议。该函于2016年11月26日送达李蕴。庭审中，张文江主张李蕴违反合同约定，造成合同未能如约履行，应当承担相应违约责任。李蕴对此不予认可，称合同签订后，张文江曾经表示不想购买涉案房屋，其因此对张文江不再信任，没有按照合同约定办理房屋解押的相关手续。针对该主张，张文江表示认可，但称其经过和李蕴反复沟通合同解除事宜未果后，准备继续履行合同，并多次催告李蕴履行合同约定的义务。李蕴表示其因为不信任张文江，因此不敢将房产证、身份证等个人信息材料交付居间方办理解押手续，其并非恶意违约，不应当承担责任，并认为双方合同在2016年9月28日即告解除，因为该日张文江给自己发过短信，确定解除合同且支付其违约金200000元。对此，李蕴向本院提交了双方往来短信佐证，显示双方自2016年9月14日起即就合同解除问题多次沟通，且张文江于2016年9月14日给其发送短信内容为：“明见面想着带合同，合同解约后，马上给你二十万。”针对该短信，张文江不认为不完整，并表示双方最终未对合同解除问题达成一致，因此其决定继续履行合同。现张文江起诉，以李蕴违约为由，要求解除双方之间关于交易涉案房屋的一系列合同，并要求李蕴双倍返还定金100000元及承担违约金和其支出的中介费损失。李蕴同意解除合同，但认为合同解除的责任系张文江拒绝购买涉案房屋违约在先，并表示合同解除日期应为2016年9月28日，据此提出反诉，同时还要求张文江支付其违约金，并配合解除涉案房屋的网签手续。张文江对此不予认可，并以上述理由抗辩。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张文江、李蕴及链家公司、中融信公司就涉案房屋的交易问题签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《自行支付购房款协议》等一系列合同，均系各方真实意思表示且不违反法律法规的限制性规定，合法有效。各方均应依照约定履行各自义务以建立互信，更好地促成合同完整履行。根据本案查明的事实，在合同签订后，张文江即向李蕴提出要求解除合同，这种意向虽然最终因双方未能协商一致而未果，但必然影响双方合同履行的互信，在这种情况下，李蕴作为出卖方，对张文江的履约能力和履约诚意必然产生疑虑，因此其拒绝交付合同约定应当交由第三方中融信公司保管的相关材料属于事出有因，并非恶意违约。张文江以此为由主张李蕴应当承担相应违约责任，本院不予支持。同样，双方合同虽然出现履行障碍，但并未解除，且张文江在事后确作出了相应继续履行合同的努力，因此李蕴主张张文江应当承担相应违约责任，亦无充分依据，本院对其相应主张不予支持。各方在诉讼中均表示双方所签署的一系列合同应当解除，本院不持异议，且结合张文江和李蕴已经出现的矛盾来看，合同履行已经不具备客观条件，故合同以解除为宜，但张文江和李蕴各自主张的合同解除时间均不能成立，本院对其相应主张均不予支持。合同解除后，李蕴应当退还张文江所支付的定金。张文江应当配合李蕴解除涉案房屋的网签手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张文江与被告（反诉原告）李蕴、第三人北京链家房地产经纪有限公司、第三人北京中融信融资担保有限公司于二〇一六年九月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《自行支付购房款协议》；二、被告（反诉原告）李蕴于本判决生效后七日内，返还原告（反诉被告）张文江定金五万元；三、原告（反诉被告）张文江于本判决生效后七日内，协助被告（反诉原告）李蕴解除北京市朝阳区甘露园南里二区20号楼×层×号房屋的网签手续；四、驳回原告（反诉被告）张文江的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李蕴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30000元，由原告（反诉被告）张文江负担（已交纳15000元，余款于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费15000元，由被告（反诉原告）李蕴负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李 刚人民陪审员 张 宪人民陪审员 杜月霞二〇一七年十月二十四日书 记 员 张君斓 搜索“”