（2016）苏1291民初2184号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-05
案件名称
蔡建成、张英与泰州名流房地产开发有限公司、泰州名流物业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州医药高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡建成,张英,泰州名流房地产开发有限公司,泰州名流物业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条，第一百零七条，第一百二十四条
全文
江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1291民初2184号原告：蔡建成，男，1963年9月17日出生，汉族，住江苏省海门市。原告：张英，女，1968年10月17日出生，汉族，住江苏省海门市。以上两原告共同委托诉讼代理人：邹奇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：陈杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：泰州名流房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132129169546111XN，住所地江苏省泰州市永定东路998号508室。法定代表人：李洪新，该公司董事长。被告：泰州名流物业管理有限公司，统一社会信用代码91321291564274285R，住所地江苏省泰州市永定东路998号502室。法定代表人：茅建新，该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：全素华，江苏江豪律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨生平，江苏江豪律师事务所律师。原告蔡建成、张英与被告泰州名流房地产开发有限公司（以下简称名流房地产公司）、泰州名流物业管理有限公司（以下简称名流物业公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡建成及其委托诉讼代理人陈杰、原告张英的委托诉讼代理人陈杰，被告名流房地产公司及被告名流物业公司的共同委托诉讼代理人全素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡建成、张英共同向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告名流物业公司一个月内履行其签订的《商铺回购书》，按泰州名流国际家居博览中心30669号商铺合同价格的120%向原告支付回购房款共计215400元人民币；2.请求判决被告名流物业公司支付逾期回购产生的利息（以回购款215400元为基数，自2016年6月8日起至实际支付回购款之日止，按年利率10%计算）；3.被告名流房地产公司对被告名流物业公司的上述债务承担连带责任；4.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告名流房地产公司以“低门槛、长回报、无风险”为宗旨，向原告宣传、承诺高回报的若干内容，以包租、回购的方式将其开发的泰州名流国际家居博览中心30669号商铺出售给原告。基于名流房地产公司的承诺，原告与其签订了《商品房买卖合同》，与被告名流物业公司签订了《委托经营协议书》、《商铺回购书》。《商铺回购书》约定2016年6月1日起至2016年6月30日止的期间内申请回购，被告按该商铺合同价120%购回。协议签订后，原告按约支付了购房款，名流物业公司实际占有、使用案涉房屋商铺。原告在2016年6月8日向两被告提交回购申请书，两被告受理后拒绝履行回购义务，其行为违反了合同约定。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告名流物业公司辩称，《商铺回购书》属于被告发出的要约邀请，原告向被告发出的回购属于原告卖房意愿的要约，但被告没有作出对该要约同意的意思表示，且原告也明知被告拒绝签约，故原、被告之间的商铺买卖合同并未成立，房屋买卖应当签订书面的合同，其转让必须是依法登记，不可单方强买强卖，原告的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。被告名流房地产公司辩称，被告将案涉房屋出卖给原告是合法行为，被告没有与原告签订过回购协议。即使原告向名流物业公司作出卖房的申请，该申请也属于书面要约。且被告认为，即使《商铺回购书》有效，其实质也是要约邀请。故原告的诉请无事实依据。此外，被告名流房地产公司与名流物业公司为两个独立的法人，原告要求被告承担连带责任并无依据。本院经审理认定事实如下：2011年5月14日，蔡建成（买受人）与被告名流房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ML-2010-0614），由蔡建成购买泰州名流国际家居博览中心1幢30669号房屋，购买价为179500元。当日，蔡建成（甲方）与被告名流物业公司（乙方）签订《委托经营协议书》，由甲方将泰州名流国际家居博览中心30669号铺位全权委托乙方进行统一经营、租赁、管理。该委托经营协议书约定了委托经营的期限和条件、甲乙方的权利义务、违约责任等内容。同时，名流物业公司还向蔡建成发出《商铺回购书》，商铺回购书的内容为：如买受人蔡建成以书面方式明确要求本公司将其所购买的泰州名流国际家居博览中心铺位号为30669号商铺回购，只要同时具备下列条件，本公司承诺按买受人该套商铺合同价的120%优先回购。1、买受人要求本公司回购的商铺系泰州名流房地产开发有限公司与之于2010年12月25日签订的《商品房买卖合同》涉及的商铺；2、买受人承诺本公司所回购的商铺应无查封、无抵押、无转让等情形，即不存在第三方有权处置该商铺的情况；3、买受人提交相关购房资料，包括但不限于《房屋所有权证》、《土地使用证》、《商品房买卖合同》等；4、自《商品房买卖合同》签订之日起，买受人严格履行买卖合同、委托经营管理协议书，无任何违约行为，并在自2016年6月1日起至2016年6月30日止的期间内以书面方式向本公司提出回购申请，如买受人在上述期限内没有按本协议提出书面要求回购的申请，视为买受人放弃要求本公司回购权利；5、因回购所产生的各种税费由买卖双方按照国家法律、政策规定各自承担；6、如回购涉及登记部门办理手续，则必须按登记部门要求办理相关手续。以上承诺在2016年6月1日起至2016年6月30日期间有效。如发生争议，可协商解决。协商不成时，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。另查明，2012年，蔡建成、张英领取了泰房权证海陵字第××号《房屋所有权证》（共同共有）及泰州国用（2012）第14510号《土地使用权证》。以上证件载明房屋坐落于泰州市××室。2016年6月8日，名流物业公司出具材料一份，该材料记载：“收到30669#回购申请书壹份”。因名流物业公司拒绝回购，且双方协商未果，蔡建成、王英遂诉至本院，并提出如前诉请。案经调解未果。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、发票、房屋所有权证、土地使用权证、委托经营协议书、商铺回购书、材料等证据及原、被告的陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案商铺回购合同是否成立且生效；2.被告名流房地产公司应否承担连带责任。关于争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）就商铺回购合同未作出专门规定，其属于无名合同，对因此而产生的纠纷应根据合同法第五十二条、第一百二十四条等的规定以及当事人约定进行处理。本案中，名流物业公司就商铺的回购事宜向蔡建成发出《商铺回购书》，回购书载明了名流物业公司欲回购的标的物及其回购条件，并明确：如果蔡建成要求名流物业公司回购该商铺，须自2016年6月1日至2016年6月30日的期间内以书面方式向名流物业公司提出回购申请。符合回购条件情况下，名流物业公司承诺按该套商铺合同价的120%优先回购。由此可见，第一，回购商铺系名流物业公司在预先设定具体回购条件的情况下为自己设定义务而向蔡建成作出的意思表示，其属于民事主体可自主决定范围，符合意思自治原则和合同自由原则。第二，该意思表示一旦到达蔡建成，名流物业公司即受《商铺回购书》条款约束，因而《商铺回购书》不属于名流物业公司发出的要约邀请。第三，依据《商铺回购书》，蔡建成享有是否促成回购条件成就以及是否要求名流物业公司回购商铺的选择权。无论条件成就与否，蔡建成如不主张商铺回购，则无需承担回购书中对其附加的义务。而本案中，蔡建成在约定的期间要求名流物业公司回购商铺，则其也应当受《商铺回购书》相关条款的约束。《商铺回购书》已包含了合同的主要条款，由此也表明双方就商铺回购事宜已达成合意，应当认定名流物业公司与蔡建成之间商铺回购合同成立，且系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。如果如名流物业公司所辩称蔡建成提出回购申请的意思表示属于要约，其有权承诺或者不予承诺，则显然违反其在《商铺回购书》中所预设的承诺义务。因而，对名流物业公司提出的商铺回购合同不成立的辩称，本院不予支持。因名流物业公司未提供证据证明蔡建成向其提出的商铺回购请求不符合《商铺回购书》约定，故根据诚实信用原则，其应按承诺以该套商铺合同价的120%即215400元（179500元×120%）予以回购。原告主张自2016年6月8日起至被告实际回购之日止按年利率10%计算的利息，并无合同约定或法律规定，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点2，案涉《商铺回购书》中的承诺回购方为被告名流物业公司，被告名流房地产公司与被告名流物业公司系相互独立的法人，原告并无证据证明名流房地产公司应对名流物业公司的上述债务承担连带责任，故对原告要求被告名流房地产公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百二十四条之规定，判决如下：一、被告泰州名流物业管理有限公司于本判决生效后十日内对原告蔡建成、张英共同共有的泰州市永定东路998号30669室商铺进行回购，同时支付原告蔡建成、张英回购款215400元（原告蔡建成、张英协助办理房屋回购手续）；二、驳回原告蔡建成、张英的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4530元，减半收取2265元，由被告泰州名流物业管理有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费4530元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。代理审判员 祝倩二〇一七年十月二十四日书 记 员 葛斌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。 微信公众号“”