（2017）豫0105民初16638号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-14
案件名称
郭淑君与张爱花、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭淑君,张爱花,郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初16638号原告郭淑君，女，汉族，1980年8月24日出生，住郑州市惠济区。委托代理人李移，男，汉族，1979年5月10日出生，住郑州市金水区。被告张爱花，女，汉族，1958年12月25日出生，住郑州市金水区。委托代理人王俊杰，男，汉族，1956年1月3日出生，住郑州市金水区。被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地郑州市金水区优胜南路26号第30层3004、3005室，统一社会信用代码91410105676701851N。法定代表人王永，总经理。委托代理人朱琳，女，汉族，1991年11月20日出生，住河南省登封市，系公司员工。原告郭淑君诉被告张爱花、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告郭淑君及其委托代理人李移，被告张爱花及其委托代理人王俊杰，被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司委托代理人朱琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年5月20日原告通过中介郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司经一路分公司经纪人王志豪、李振亚，与被告张爱花夫妇签订了《房屋买卖合同》（合同编号：MM0008372），并当即支付佣金及定金5万元，购买被告位于金水路108号院2号楼9号郑州市园林局紫荆山管理处家属院的房改房（建筑面积约70.09平方米）。2017年6月2日上午八点半，按照约定时间，中介方及二手房交易所需到场权利人各自携带所需资料至郑州市房管局办理过户手续。在原告支付100万房款后，发现被告房改房超标40平米无法交易。被告张爱花的丈夫王俊杰表示可通过关系办理，并当场打电话联系后，口头表示能不能办要等一周后即6月9日前才能给信。经郭淑君及中介现场要求，6月2日12点左右将100万元购房款返还。6月9日中介电话通知原告，卖方要求取走原押在中介处的房屋产权证，否则不配合后续交易事宜，2017年6月11日上午，经中介协调，三方在所售房屋处面谈约定，6月底前由卖方从中介处借走房产证找关系办理房屋超标手续，如办不下来，买方愿意宽限15天即至7月15日前，期间由卖方配合中介办理有关手续。2017年6月29日，原告微信询问中介办理情况，并提醒中介进入7月由中介办理有关房改房超标手续。7月7日前后，中介电话回复说办理手续前需查询房改房超标具体情况，但经中介多次协调，卖方拒不配合，并表态继续无截止期限的等待房管局出政策，原告当即表示无法接受，要求中介约见被告商谈终止交易问题。2017年7月15日，三方在中介处进行约谈，原告提出因房屋无法上市交易，且被告张爱花方提出等待期6月底前后时，原告方主动给予宽限期15天，买方已经尽责，要求终止合同。后经中介协调，原告表示如果张爱花方配合中介尝试办理解决超标问题手续，原告方可以再给宽限期至7月底，如果七月底仍办理不成，要求终止合同。张爱花方不同意，并要求继续无截止期限的等待政策出台。7月17日，经买卖双方自行协商，为促进和解，原告方再次给予宽限期至7月21日，但到期后，被告张爱花仍拒绝作出任何承诺，或签订任何补充协议。根据以上事实，原告认为本次诉讼请求事项合理，主要有以下理由：1、被告张爱花在明知自己夫妻两人拥有两套房改房，总面积超标40平米的情况下，仍通过中介挂牌出售，并未向交易各方明示。三方共同签订的《房屋买卖合同》第一条第三款有明确约定，且被告在发现不能交易后，以各种理由要求原告等待，等待期、宽限期满后又要求原告无限期等待，被告已构成事实违约和预期违约，应当返还双倍定金6.4万元。2、卖方保证能够上市自由交易的房屋，无法交易过户，存在过错。中介方郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司未尽到房屋信息审核义务，导致房屋无法交易，存在过错。按照《房屋买卖合同》第三条约定，应退还原告中介费1.8万元。3、解除三方签订的《房屋买卖合同》，防止各方损失进一步扩大。综上，在整个交易过程中，原告已履行完全部义务，且经主动自行或通过中介方多次调解未果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除《房屋买卖合同》（合同编号：MM0008372）;二、返还双倍定金6.4万元；三、返还中介费1.8万元；四、诉讼有关费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份；2、定金收据、中介费收据各一份；3、购房款收据一份；4、被告取走房产证时向中介出具的收据一份；5、中介证词一份；6、原告合同签订后自行办理合规手续证据；7、微信聊天记录截屏一份。被告张爱花辩称，一、我方无违约行为，合同签订后我方积极履约；二、涉案合同合法、自愿，应与遵循，我方请求继续履行合同。被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司辩称，首先，合同第一条第三款规定“甲方保证对所出售的房屋具有完全的所有权，根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，没有其他任何形式的权属纠纷或争议。”本案交易房屋性质为房改房，面积为70.09平方米，按照国家房改房政策规定，单位初级职称即可享受80平的房改面积，在取得房本后可以正常交易。但在合同签订时，业主张爱花未如实告知我方其名下拥有两套房改房，导致在网签时才发现其名下房改房面积超标40平无法过户，而并非原告所称“我公司未尽到房屋信息审核义务，导致房屋无法交易”，我公司作为中介机构，无权从房管部门随意查询公民个人名下有几套房产，本案中业主张爱花在交易时隐瞒名下房产信息存在过错，因此原告的佣金损失应由业主承担。另外合同第三条约定“在房屋买卖合同履行过程中，非因丙方的原因使得合同不能履行，导致委托方该项费用损失，可向违约方追偿”，我公司为买卖双方提供居间服务促成合同签订，在履行合同过程中积极协调沟通，多次和买卖双方商讨解决方案，付出大量劳动并产生成本支出，以充分尽到居间方的义务，理应获得佣金报酬。综上所述，原告起诉郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司为被告缺乏事实依据，我公司收取的佣金不应予以返还；原告既向被告张爱花请求又向我公司请求返还，诉讼请求的义务主体不明确，属于重复主张，遂恳请法院依法驳回原告诉讼请求。被告张爱花、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司均未向本院提交证据。经审理查明，2017年5月20日，原告郭淑君、被告张爱花及第三人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要约定，被告拥有位于金水区××水路××院××楼××房屋××套，并自愿将上述房屋出售给原告。该房屋成交价格为110万元。合同第三条约定，三方签订合同时，原告应支付定金及佣金50000元，其中佣金18000元，定金32000元。同日，原告向第三人支付佣金18000元及第三人代被告保管的定金2000元；同日，原告向被告支付定金30000元。2017年6月2日，原告向被告支付购房款100万元。后在双方办理过户网签的过程中，因房改售房限制，涉案房屋无法办理过户手续。后被告退还原告购房款100万元。2017年7月24日，原告提起本诉。庭审过程中，被告辩称原告不符合郑州市现行房屋限购政策，无购房资格。经本院调查，原告名下现有房产一套，原告配偶李移名下现有房屋两套。根据郑州市人民政府办公厅郑政办[2016]64号文件，截至起诉时，原告不具备在郑州市的购房资格。另查明，涉案房屋系房改售房，本院在诉讼过程中向郑州市住房制度改革委员会办公室发函查询该房屋情况，郑州市住房制度改革委员会办公室复函称：“郑州市纪委及郑州市房改办联合印发的《关于公有住房出售有关问题的意见》（郑房改[2003]1号）第一条规定：职工现居住两套（或两套以上）住房，按房改政策出售时，一套（或两套合并计算面积）已达到控制面积标准的，其余成套住房必须退回原产权单位。因此张爱花名下的这套房改房应退回原产权单位，不能上市交易”。本院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在该合同中，原告与被告张爱花构成买卖合同关系，与二被告构成居间合同关系。被告张爱花作为房屋的出卖人，应当保证涉案房屋无权利瑕疵并能够自由上市交易；原告应当具备购买房屋的主体资格；被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司应当在提供缔约机会的同时，对该买卖关系中标的物及主体的身份进行必要的调查及审核。本案中，因涉案房屋系房改售房，且无法正常上市交易，这是导致房屋无法过户的主要原因。原告不符合郑州市现行购房政策，虽未直接导致房屋无法过户的结果，但亦为次要原因。被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司作为居间人，未尽到对标的物及购房人资格谨慎的审核义务并对买卖双方予以明示，亦存在过错。鉴于以上情况，本案所涉合同事实上无法履行，应予以解除。被告张爱花收取原告的定金30000元，应退还原告；被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司代被告张爱花保管的原告交付的定金2000元，应退还原告。关于原告主张被告双倍返还定金，本院认为，被告张爱花虽在客观上违约，但主观过错不明显，且原告无购房资格。故，本院酌定被告应支付原告违约金10000元，对原告主张的一倍定金32000元超出部分不予支持。关于中介费的承担，本院认为，被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司在此次居间活动中虽促成双方合同的签订，但未尽到足够的谨慎义务，应承担一定的损失。鉴于各方均有过错，本院酌定三方共同承担佣金，由二被告各向原告退还佣金6000元。对原告的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭淑君与被告张爱花、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司于2017年5月20日签订的《房屋买卖合同》（合同编号MM0008372）；二、被告张爱花于本判决生效后十日内退还原告郭淑君购房定金30000元，并支付原告郭淑君违约金10000元，赔偿原告郭淑君佣金损失6000元，以上共计46000元；三、被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告郭淑君代为保管的购房定金2000元及佣金6000元，共计8000元；四、驳回原告郭淑君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由被告张爱花承担1038元，原告郭淑君承担632元，被告郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司承担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 李世达人民陪审员 陈月云人民陪审员 张春荣二〇一七年十月二十四日书 记 员 程 雯 来自