（2017）冀05民终3072号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-19
案件名称
邓俊丽、谷秀芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓俊丽,谷秀芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀05民终3072号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓俊丽，女，1982年6月18日出生，汉族，个体，现住邢台市。委托诉讼代理人：常清杰，男，汉族，1969年2月13日出生，住址同上，系邓俊丽丈夫。上诉人（原审被告、反诉原告）：谷秀芳，女，汉族，1978年1月10日出生，现住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：匡蕊，河北领航律师事务所律师。上诉人邓俊丽、上诉人谷秀芳因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河北省邢台市桥西区人民法院（2017）冀0503民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人邓俊丽及其委托诉讼代理人常清杰、上诉人谷秀芳及其委托诉讼代理人匡蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓俊丽上诉请求：1、请求依法撤销（2017）冀0503民初第1508号民事判决，将本案发回重审或者查清事实后予以改判；2、依法由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，审理程序违法，应依法撤销原审判决，将本案发回重审或者查清事实后予以改判。一、原审法院认定签订合同时，谷秀芳让邓俊丽看了房产证并告知邓俊丽涉案房屋尚有9万元的贷款未还清，需让邓俊丽先支付9万元购房款才能办理过户手续不是事实。时至今日包括原审庭审中，谷秀芳就没有提供过房屋贷款合同也不知道具体贷款的未还清的数额，上诉人向中介支付了1万元购房款，向谷秀芳支付了3万元购房定金，签订合同后又支付了5万元购房款，即便象谷秀芳所说需9万元偿还贷款也是足够的。1、2017年4月4日，邓俊丽准备购买涉案房产，就通过中介向谷秀芳交了2万元的购房定金，对此各方均予以认可。当时谷秀芳和中介并未告知涉案房产有抵押贷款事实的存在，那么，谷秀芳和中介对此是明知而欺骗上诉人的，如解除合同，应双倍返还定金。2、签订合同时，中介告知谷秀芳有8万元的贷款需要还，原审庭审笔录有记载。双方发生争执后，谷秀芳说有贷款9万元需要偿还，上诉人向中介缴纳了3万元定金和1万元的购房款，向谷秀芳转账了5万元，即便是9万元贷款，也是足够的，上诉人不存在违约行为。3、《房地产买卖协议书》第二条明确记载，甲方谷秀芳保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、贷款、抵押，没有权属纠纷可以百分之百产权过户，保证该房屋不受他人合法追索，而谷秀芳和中介明显向上诉人隐瞒了该事实，在签订合同时，才告知有抵押贷款，但是谷秀芳并未在签订合同时亲自告知上诉人具体的未偿还贷款的数额，事后谷秀芳的单方录音不能作为证据使用。4、上诉人在领取原审判决后，去中华路派出所调取了2017年4月13日，双方发生纠纷，谷秀芳要退购房款5万元毁约不卖的执法记录仪视频资料。该资料显示，中介告知上诉人，交8万元用于偿还房贷，谷秀芳毁约，不卖该房了。谷秀芳陈述不卖房给上诉人，答应退钱返还定金承担违约责任。上诉人并不同意谷秀芳退钱，是中介告知的账号，即便上诉人收到5万元购房款那也是谷秀芳的过错，如果谷秀芳不想卖涉案房产，也应双倍退还定金，承担违约责任，而原审法院明显对此认定错误。5、谷秀芳提供的与邓俊丽电话录音为合成录音，与邓俊丽提供的中国联通电话详单记录时间不符，相差1至2分钟。电话录音中谷秀芳让邓俊丽一个星期内给她23万元并诱骗让邓俊丽说成困难，但邓俊丽说合同上和三方约定都没有23万元之说，我凭哪一条现在就给你23万元。录音中揭露谷秀芳不重合同约定的话却被他删了。因此谷秀芳诱导性虚假录音不能作为证据使用。二、原审法院认定邓俊丽、谷秀芳、邢台市恒信中介张占峰签订的三方《房地产买卖协议书》合法有效，但认定合同当事人己经同意解除，不符合案件事实。所谓合同的解除，是指合同有效成立后，因一方或双方的意思表示，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。上诉人并没有同意解除涉案房屋买卖合同关系的意思表示，谷秀芳不卖房屋不是上诉人支付房款的问题，而是邢台房价一天一天飙升的原因。在合同签订的前后，涉案房屋一直在其他中介有售卖行为，现在涉案房屋的价格已标价80-90万，谷秀芳的不诚信行为，不能由法院助长，上诉人在起诉中以及派出所的出警视频记录中均表示要购买该房屋，三方签订的合同合法有效均应履行。三、本案原审审理程序违法，应依法将本案发冋重审。1、上诉人起诉时书写的起诉状中，列明了被告中介张占峰的名字，但是原审法院并未对此予以释明或者询问。2、上诉人在原审中提交的诉状后，又变更诉讼请求，要求对方履行合同，并承担违约责任，而原审法院认定解除合同，只返还定金，上诉人对解除合同返还双倍定金或者解除合同，承担违约责任，并没有涉及。原审法院判决解除合同，让对方返还3万元定金明显不合适。谷秀芳上诉请求：1、请求依法撤销邢台市桥西区人民法院（2017）冀0503民初1508号民事判决，改判支持上诉人的原审反诉请求，即解除《房地产买卖协议书》，被上诉人已付定金不再退还。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案所涉房屋买卖协议无法继续履行，完全系因被上诉人违约导致，原审法院认为合同履行过程中被上诉人没有违约，属基本事实认定错误。1、本案诉争房屋系上诉人抵押贷款购买，上诉人在中介发布信息的时候，已经明确将该情况告知，并且为了能够尽快完成交易，上诉人还提出希望能够找全款交易的买方。随后，中介推荐说被上诉人有意购买该房屋，但无法全款购房，需要办理二手房贷款，同时表示即便贷款购房也可以保证交易的快速性和便捷性。上诉人作出让步，但因为二手房贷款就必须先撤销抵押登记，上诉人遂明确提出必须由被上诉人先行支付9万元用于还清贷款，被上诉人和中介对此均表示认可。上诉人一审提交的录音可明确显示，中介及被上诉人在签订《房地产买卖协议书》之前就对房屋存在抵押贷款以及需由被上诉人先行支付9万元的情况是明确知悉并同意的。并且在给被上诉人出示的房屋产权证上也明确标注房屋存在贷款抵押。条件谈好后，上诉人11号从北京赶回邢台办理相关手续，但此时，被上诉人却表示只能拿出8万元，直至13号也未能将9万元凑齐，直接导致涉案房屋抵押无法撤销，合同无法继续覆行，被上诉人应当对此承担违约责任。2、因为被上诉人丈夫在另一处看房，一直对涉案房屋不满意，但被上诉人为了接送孩子方便，更希望购买上诉人的房屋，上诉人已经多次明确告知被上诉人买卖的只是空房，并且因为草签《房地产买卖协议书》签订的不尽完整，上诉人一直要求应该将房屋物品情况和钱款的支付细节等落实到书面上。这种情况下，被上诉人才不得不说明，原来在购买上诉人房屋的问题上，其夫妻之间一直存在争议，而不包括室内物品，空房交易的事情，她是一直瞒着其丈夫的，否则其丈夫就不同意购买诉争房屋。其后，被上诉人一直以其看的另一处房屋包含家具才50万元和如果不加送室内物品，其丈夫就不同意购买诉争房屋为由威胁上诉人，无理主张房屋之外的东西，拖延时间，拒绝对合同进一步履行。3、被上诉人多次表示，因为中介告知的首付款金额严重的超出了其预期金额，其对于支付23万元的首付款存在困难。上诉人在撤销抵押的一周内就可以办理产权过户，但此时被上诉人表示其并不能足额向上诉人支付首付款，需要推迟给付，至此，被上诉人已经明确表示其无法履行合同主要债务，故上诉人有权要求解除合同，并追究被上诉人的违约责任。二、上诉人通过转账退还给被上诉人的5万元，系被上诉人直接向上诉人提供的银行卡号，《房地产买卖协议书》因被上诉人原因无法继续履行后，上诉人已经履行完毕应有的退款义务。剩余3万元因属定金性质，而鉴于被上诉人的诸多违约事实，按照相关法律规定及双方合同约定，该3万元不应再予以退还。鉴于被上诉人的违约和不诚信行为，导致上诉人房屋自2017年4月份起就一直闲置，既不能参与市场交易，延误了房屋交易的黄金时期，给上诉人造成了不可挽回的严重损失。又不能对外出租，连最基本的租金收入都无法获得。上诉人在北京工作，因为被上诉人签订《房屋买卖协议书》后，没有足够的贷款资金及购房款项，并一直提出合同之外的无理主张等诸多违约行为，导致房屋买卖一再耽搁，最终无法继续履行，现如今更无辜受诉，造成上诉人误工、交通等多项损失支出，即便3万元定金不予退还也已经远远弥补不了上诉人的损失。综上，请求贵院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。邓俊丽针对谷秀芳的上诉答辩称，谷秀芳的上诉请求缺乏事实与法律依据，均不属实。谷秀芳针对邓俊丽的上诉答辩称，1、涉案房屋存在抵押贷款，并且需要由邓俊丽先行支付9万元，邓俊丽在签订《房地产买卖协议书》之前就明确知情并认可，邓俊丽上诉称答辩人对其隐瞒抵押贷款，以及未告知需有其先行支付9万元的说辞严重违背事实。2、本案中答辩人提交的录音均为原始录音，反映真实的交易状态和交易事实。3、中介压了邓俊丽1万元，并且已经花了，从该点反映出中介与邓俊丽之间已经存在利害关系，中介为保全自身利益，对邓俊丽作出的部分维护邓俊丽的说辞是没有事实依据的，不能作为有效证据使用。4、答辩人出售涉案房屋也是为了换房，邓俊丽称涉案房屋房价上涨，那答辩人要换房房价就不上涨吗？邓俊丽为逃避违约责任，称房价大涨答辩人不愿卖房实属荒唐。请求二审法院驳回邓俊丽上诉请求，并支持答辩人的上诉请求。邓俊丽向一审法院起诉请求：判决被告返还原告30，000元定金与30，000元违约金，共计60，000元；判决被告应履行与原告签订的房屋买卖协议书。一审庭审增加诉求被告协助原告办理贷款和过户手续由被告承担违约责任。一审法院认定事实：2017年4月4日原告邓俊丽经邢台市恒信中介介绍预购买被告谷秀芳的位于邢台市桥西区冶金路××楼××单元502的单元房。经双方协商一致于2017年4月11日签订《房地产买卖协议书》，协议约定房屋价款为550，000元，定金30，000元。在签订合同时，被告谷秀芳给原告邓俊丽看了房产证并告知原告邓俊丽该房尚有90，000元贷款未还清，需先支付90，000元购房款才能办理过户手续，但该内容未在协议中作出约定。原告邓俊丽签订协议后通过中介支付了30，O0O元定金及50，000元购房款。因该房为二手房，室内有部分家具，原、被告双方就购房是否带家具发生争执，被告表示基于上述未能达成一致的原因，向中介表示不再出售该房屋给原告并将原告已付房款50，000元退给中介，中介将情况告知原告后，原告提供了自己的账号，中介将50，000元转给原告。之后，原、被告双方互相指责对方违约诉至本院。一审法院认为，原、被告所签订的房地产买卖协议书有效，但该协议未对购房是否带家具及该房屋尚未还清的贷款应如何处理均未作出约定，导致履行过程中双方发生争执，之后被告退还购房款应视为作出解除合同的意思表示，原告接受该款应视为同意解除合同，在此合同履行过程中双方均未违约，综上，被告应退还给原告定金30，000元，对原告关于违约金的诉请及被告反诉的诉请法院均不予支持。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，一审判决：一、被告谷秀芳自本判决生效之日起五日内退还给原告邓俊丽定金30，000元。二、驳回原告邓俊丽的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告谷秀芳的诉讼请求。如果逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，300元减半收取，即650元，由原告邓俊丽负担325元，被告谷秀芳负担325元。反诉案件受理费550元，减半收取，即275元，由被告谷秀芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓俊丽提交照片2张，证明房屋能贷款能过户，当时登记时房子没有抵押。另申请法院调查本案诉争房屋贷款剩余的数额。提交光盘一张，即报警的视频，证明当时对方违约。谷秀芳对证据进行质证称，房屋信息是中介自行登记的，不是我们登记的。一审提交了中介的徐占红的微信的聊天记录，明确说明了给对方说房子有贷款，房屋中介知情房子有贷款。贷款合同和本案没有关联性，9万元先行支付，最后是在首付款中扣除的，所以对方不会有额外的花费，贷款合同的约定与本案没有关系。对光盘真实性没有异议，但是是在给对方退了5万元以后，剩下的3万协商不成，双方报的警。邓俊丽申请张占峰出庭作证，证明签订合同时，常清杰参与了。其他内容与其一审作证内容一致。本院对上述证据认定如下：1、对邓俊丽申请法院调查本案诉争房屋贷款剩余的数额问题。因该数额系双方的约定，具体剩余的数额与本案无关联性，对该调取申请本院不予支持。2、邓俊丽提交的2张照片，因系中介制作，谷秀芳不予认可，对此本院不予采信。3、邓俊丽提交的报警视频光盘及邓俊丽申请张占峰出庭作证，因上述证据的内容无法证实谷秀芳存在违约行为，本院对该证据不予采信。本院审理查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人经邢台市恒信中介介绍并在协商一致情况下，于2017年4月4日签订了由邓俊丽购买谷秀芳位于邢台市桥西区冶金路××楼××单元502单元房的《房地产买卖协议书》，该协议书对房屋价款及定金等内容作出了约定。在履行中双方因该房屋价款是否附带室内部分家具及因该房的前期9万元贷款的给付发生争执后，谷秀芳将5万元已付房款予以退回，邓俊丽也接受了该款项。一审认定上述行为应视为双方同意解除了合同，并无不妥。因双方争执的是否带家具内容及前期9万元贷款的给付均未在协议书中有约定，一审认定双方不构成违约，亦无不妥。邓俊丽上诉请求继续履行该协议与其接受退款行为相矛盾，主张谷秀芳应承担违约责任举证亦不充分，故其上诉请求应予以驳回。谷秀芳上诉主张邓俊丽违约举证亦不充分，其上诉请求亦应予以驳回。综上所述，上诉人邓俊丽与上诉人谷秀芳的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，850元，由上诉人邓俊丽与上诉人谷秀芳分别负担925元。本判决为终审判决。审判长 杨月花审判员 董建一审判员 解宝成二〇一七年十月二十四日书记员 杜志乾 关注微信公众号“”