（2017）皖12民终2235号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-30
案件名称
临泉县瑞景置业有限公司与王秀敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
临泉县瑞景置业有限公司,王秀敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖12民终2235号上诉人（原审被告）：临泉县瑞景置业有限公司，住所地安徽省临泉县城关镇光明南路西侧阜台阳光时代城8#C幢1#2#3#4#，统一社会信用代码91341221588881119K（1-1）。法定代表人：马永安，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈保华，安徽乐皖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀敏，女，1984年5月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：陈磊，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：严伟霞，江苏姑苏律师事务所律师。上诉人临泉县瑞景置业有限公司因与被上诉人王秀敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2016）皖1221民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月29日公开开庭进行了审理，上诉人临泉县瑞景置业有限公司的委托诉讼代理人陈保华到庭参加诉讼。被上诉人王秀敏及其委托诉讼代理人陈磊、严伟霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临泉县瑞景置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，并由王秀敏负担本案全部诉讼费用。事实和理由：雨雪天气、气温异常等属于涉案合同约定的不可抗力且经常发生，临泉县瑞景置业有限公司无法每次都履行相应的通知义务；涉案房屋已经具备交付条件，临泉县瑞景置业有限公司多次通知交房，而王秀敏未能配合接收，由此产生的法律后果不应由临泉县瑞景置业有限公司承担；一审判决确定的违约金明显过高，临泉县瑞景置业有限公司请求予以酌减符合法律规定；一审法院审理程序严重违法，损害了临泉县瑞景置业有限公司的合法权利。王秀敏辩称，恶劣天气等因素不属于涉案合同约定的不可抗力，且临泉县瑞景置业有限公司未履行相应的告知义务；临泉县瑞景置业有限公司通知交房不符合双方约定的房屋交付条件；王秀敏主张的违约金符合法律规定；一审法院审理程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王秀敏向一审法院起诉请求：继续履行双方签订的商品房买卖合同，及时交付符合综合验收合格条件的房屋并办理房屋产权登记手续；临泉县瑞景置业有限公司按日支付已交付房价款569000元万分之五的逾期交房违约金，从2015年12月31日起至实际交付房屋之日止；临泉县瑞景置业有限公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月9日，王秀敏与临泉县瑞景置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：王秀敏购买临泉县瑞景置业有限公司开发的瑞景国际花园5幢楼1单元2001号商品房，单价为每平方米5239.59元，面积为104.97平方米，计款550000元，房屋交付期限为2015年9月30日。出卖人应当于2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按时交付的，由此产生的交房责任由买受人承担。上述合同签订后，王秀敏依约交付了全部购房款，临泉县瑞景置业有限公司未按约定期限交房。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。王秀敏依约交付了购房款，临泉县瑞景置业有限公司未按合同约定交房，应当承担继续履行合同及逾期交房的违约责任。临泉县瑞景置业有限公司未提交有关部门核发的房屋质量合格证明等证据证明涉案房屋符合交房条件，买受人依约有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；临泉县瑞景置业有限公司施工过程中遇到的雨雪天气，不属于合同约定的不可抗力，也未按合同约定告知买受人；因涉案合同约定的违约金按日万分之五计算符合法律规定，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。如果调低逾期交房的违约金，既违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。故对王秀敏的诉讼请求予以支持，对临泉县瑞景置业有限公司的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院判决：一、临泉县瑞景置业有限公司继续履行与王秀敏签订的商品房买卖合同，向王秀敏交付符合综合验收合格条件的房屋；二、临泉县瑞景置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王秀敏逾期交房违约金66275元（按王秀敏已交房价款550000元的日万分之五从2015年9月30日计算至2016年6月1日共计241天，以后违约金按已交付房价款550000元的日万分之五计算至实际交付房屋之日止）；逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，保全申请费800元，合计2270元，由临泉县瑞景置业有限公司负担。在二审期间，临泉县瑞景置业有限公司提交了建设工程规划核实合格证、消防验收意见书，短信通知交房记录等，证明涉案房屋符合双方约定的交付条件，且临泉县瑞景置业有限公司已于2017年2月26日短信通知购房户接收房屋。王秀敏未到庭发表质证意见。本院经审查，对临泉县瑞景置业有限公司提供的建设工程规划核实合格证、消防验收意见书，短信通知交房记录的真实性、合法性、关联性予以确认。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审另查明，涉案房屋于2016年8月23日取得建设工程规划核实合格证、于2016年9月13日通过消防验收。临泉县瑞景置业有限公司于2017年2月26日通过短信通知王秀敏等办理交接房屋手续，但王秀敏至今未接收涉案房屋。本院认为，本案双方当事人对王秀敏依约交纳全部购房款及临泉县瑞景置业有限公司未按照合同约定的期限交付房屋等事实不持异议，争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同履行过程中，是否存在因不可抗力需顺延交房期限的情形；二、涉案房屋是否已具备交付条件，临泉县瑞景置业有限公司是否已经履行通知交房义务；三、一审判决确定的违约金计算标准是否适当；四、一审法院是否存在违反法定程序的情形。针对争议焦点一，本院认为，涉案商品房买卖合同合法有效。临泉县瑞景置业有限公司作为制式合同的提供者，在订立合同时应当充分考虑可能阻碍按时交房的因素，确定较为合理的交付期限，且其没有按照合同约定通知王秀敏，临泉县瑞景置业有限公司逾期交房系因不可抗力或双方在合同中约定的其他原因所致。故临泉县瑞景置业有限公司主张应当顺延交房期限没有事实和法律依据，本院不予采信。针对争议焦点二，涉案商品房买卖格式合同约定以“商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，同时还需经规划、消防等专门管理部门出具认可性意见。在临泉县瑞景置业有限公司陆续取得规划、消防等验收手续后，涉案房屋已具备法定交付条件。临泉县瑞景置业有限公司在此情况下按照王秀敏在涉案合同上留存的手机号码通知其在2017年2月26日接收房屋，此后可以随时领取房屋；王秀敏未证明由于临泉县瑞景置业有限公司的原因导致其不能接收涉案房屋。故应认定2017年2月26日为一审判决确定的违约金计算截止日期。针对争议焦点三，本院认为，涉案房屋买卖合同中对违约金数额计算方法的约定系双方真实意思表示，不违反法律规定。该约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。一审法院依照合同的约定确定违约金数额并无不当。故对临泉县瑞景置业有限公司主张对违约金予以酌减的请求，本院不予支持。针对争议焦点四，本院认为，临泉县瑞景置业有限公司主张一审法院违反法定程序没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，临泉县瑞景置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决对违约金计算截止日期未予明确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1516元，由上诉人临泉县瑞景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋承光审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年十月二十四日书记员 来 阳附：（2017）皖12民终2235号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 微信公众号“”