（2017）湘1002民初1269号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-11-13

案件名称

段文贵等诉郴州君联房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

郴州市北湖区人民法院

所属地区

郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

段文贵,张花娇,郴州君联房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十一条，第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百零七条，第一百四十二条，第二百五十三条

全文

湖南省郴州市北湖区人民法院民事判决书（2017）湘1002民初1269号原告（反诉被告）：段文贵。原告（反诉被告）：张花娇。以上二原告（反诉被告）委托代理人:张富友，系郴州市天剑法律服务所法律工作者（特别授权代理）。被告（反诉原告）：郴州君联房地产开发有限公司。法定代表人:段钬，系该公司董事长。委托代理人:彭建华，系郴州福城律师事务所律师（特别授权代理）。委托代理人:李美静，系郴州福城律师事务所律师（一般代理）。原告（反诉被告）段文贵、张花娇与被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告（反诉被告）段文贵、张花娇请求判令：1、被告（反诉原告）支付延期交房违约金7338.89元，从2015年11月1日至2016年5月15日（已交购房款372532元×197天×0.0001＝7338.89元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）君联公司答辩要点：1、合同约定的交房时间距我公司通知原告收房的时间存在时间差共计159天，完全是因政府行为和自然灾害等法定不可抗力原因导致。因此，我公司并不构成违约，依法不应承担延迟交房的违约责任；2、原告所诉房屋符合双方签订的《房屋买卖合同》约定的交房条件，我公司通知收房后，原告迟迟不予收房而产生一切经济损失（包括应交物业管理费在内），应由原告自行承担。被告（反诉原告）君联公司提起反诉，请求判令：1、被反诉人立即支付反诉人延期付款违约金1606元（220000元×违约天数73天×0.0001=1606元）；2、被反诉人支付反诉人房屋管理费525元（按每天15元计算，2016年4月11日至2016年5月15日），以上两项共计2131元；3、本案诉讼费由被反诉人负担。原告（反诉被告）段文贵、张花娇答辩要点：答辩人有剩余房款220000元系2015年2月12日交清并没有违约，不是答辩人的责任。君联公司的房屋质量有问题，且未在30日内整改，国土局、规划局、郴州城建局、园林局及郴州公安消防支队都出具了验收不合格的文件，直到现在尚未整改好，答辩人有权拒绝收房，君联公司应承担每日15元的延期交房违约金。反诉原告在滥用诉权，强词夺理，请求法院驳回其反诉请求。查明的事实根据双方当事人诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2014年10月1日，原告（反诉被告）段文贵、张花娇（买受人）与被告（反诉原告）君联公司（出卖人）签订了一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20140115201）。该合同约定的主要内容：“段文贵、张花娇购买君联公司开发的位于郴州市骆仙铺寒溪路“君联名都”项目中的第2栋201号房（买受人购买的商品房为预售商品房，该栋房屋建筑层数地上18层），建筑面积131.73平方米，其中套内建筑面积112.03平方米，公摊建筑面积19.7平方米，该商品房单价（人民币）为每平方米2828元，总金额372532元。该合同第五条：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日起向出卖人交付首期房款（含定金）计（￥152532.00元），共计大写：壹拾伍万贰仟伍佰叁拾贰元整，余款大写：贰拾贰万元整（￥220,000.00元）向中国银行股份有限公司申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后60日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。第六条：买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。第九条交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；第十条房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、视同买受人已经合格验收。出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。买受人办理房屋验收交接手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日15元的延期交房的责任……”。段文贵、张花娇在该合同签订之日前共交了购房首期款152532元，剩余房屋尾款220000元于2015年2月12日交纳，于2016年5月15日收房。另查明，被告君联公司开发的“君联名都”项目共有8栋，其中1－5栋楼高18层，6栋楼高22层，7-8栋楼高26层，主体工程完工时间大概为2014年12月。2016年11月28日，建设单位君联公司会同中太建设集团股份有限公司（施工单位）、广东省启源建设工程设计有限公司（设计单位）、郴州五岭建设工程监理有限公司（监理单位）、湖南湘南工程勘察有限公司（勘察单位）及郴州市建设工程质量安全监督站相关人员参与竣工验收，并分别在《建设工程竣工验收报告》签字，除君联公司加盖单位公章外，其余单位均未加盖单位公章,其中郴州市建设工程质量安全监督站吴伟军、李周庭、曹亚琴参与验收，李周庭、曹亚琴、吴伟军签字的时间是2016年4月18日。君联公司于2016年4月7日以发信息方式通知段文贵、张花娇等业主于同年4月9日至10日收房，领取入住通知书，办理入住手续，君联公司于2016年4月29日又将交房通知刊登在2016年4月30日的《郴州日报》。段文贵、张花娇在举证期间及庭审时提交了郴州市城乡住建局、郴州市城乡规划局、郴州市国土资源局北湖分局、郴州市园林局及湖南省郴州市公安消防支队的回复，拟证明君联公司开发建设的骆仙西“君联名都”项目未申请规划核实；未申请土地验收；未申请园林验收；该项目附属绿化工程未进行验收备案及工程消防验收不合格。君联公司在举证期间和庭审时提交了下列证据予以抗辩、反驳：（一）郴州市政府办公室《关于骆仙西区基础设施建设和城市管理提质有关问题的会议备忘录》和中共郴州市北湖区委办公室北阅[2014]27号《关于郴城西区建设有关问题的会议纪要》及附件《郴城西区建设项目安排表》，拟证明“君联名都”项目所在地的水、电、消防、道路、综合管网等基础配套设施不健全、不到位，严重滞后，严重影响了施工进度，导致了延期交房；（二）君联公司向湖南郴电国际发展股份有限公司提交的《关于申请君联名都项目尽快安装高压进线电源的报告》及《新装（增容）送电单》，拟证明其于2015年8月22日再次督促郴电国际供电，但直到2016年4月16日才予以供电，房屋延期交房系由郴电国际供电滞后这一不可抗力所致；（三）郴州市气象科技服务中心郴州站2014年10月至2016年4月的晴雨表9张，拟证明在此期间有110天中雨、大雨及暴雨，因天气不可抗力因素影响其交房时间；（四）君联公司于2015年10月23日和2015年12月30日出具给团购单位郴州市北湖区检察院的《告知函》二份及《文件签收登记表》，拟证明向团购单位下发了《告知函》，且由团购单位签收，说明了延期交房的原因，就不可抗力尽到了告知义务。二、双方当事人有争议的事实1、关于“君联名都”项目地段及周边路段基础设施建设是否构成不可抗力问题。君联公司认为其提交的郴州市人民政府办公室下发的《关于骆仙西区基础设施建设和城市管理提质有关问题的会议备忘录》和中共郴州市北湖区委办公室下发的北阅[2014]27号《关于郴城西区建设有关问题的会议纪要》及附件《郴城西区建设项目安非表》可说明，“君联名都”项目所在地段及周边地段的道路、综合管网、绿化建设及消防设施等基础配套设施建设直接影响了施工进度，是导致“君联名都”延期交付的不可抗力因素之一；段文贵、张花娇认为：道路等基础设施是健全的，在2011年就已全部完工，不存在不可抗力因素。本院认为，君联公司作为建设单位在与业主签订合同前，应当预见和考虑政府基础设施配套建设等因素，并合理予以扣减施工期限。为此，本院认定：政府基础设施配套建设不予认定为延期交房的不可抗力因素。2、关于天气原因是否属于不可抗力问题。从君联公司提交了郴州市气象科技服务中心出具的郴州站2014年10月-2016年4月晴雨表中可统计出郴州2014年10月1日至2016年4月30日小到中雨、中雨、大雨及暴雨天气共计122天。君联公司认为，下雨天气是不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力的情形，下雨天气影响施工，影响了按期交房；段文贵、张花娇认为，大雨天气可以在屋内进行施工，大雨天气不属于不可抗力因素。本院认为，君联公司在签订合同时应当预见下雨天气因素，约定的交房期限应当扣除因下雨而影响施工的时间天数，且此期间内并未出现极端天气，另君联公司也没有提供在施工期限内天气较往年天气有异常的证据，故本院不予认定下雨天气为不可抗力因素。3、关于郴电国际供电滞后是否构成不可抗力因素。君联公司认为2015年8月22日公司再次督促郴电国际供电，但郴电国际直到2016年4月16日才供电。因郴电国际供电滞后，也影响了交房期限，构成不可抗力；段文贵、张花娇认为，供电问题与原告无关。本院认为，在施工期限的供电问题应由君联公司与供电部门自行协商解决，本院不予认定郴电国际供电问题构成延期交房的不可抗力因素。4、关于“君联名都”是否要经过规划、国土、园林及土地核实或验收问题。原告段文贵、张花娇认为，“君联名都”应经过规划、国土、园林、土地及消防等部门核实或验收合格，才能达到交房条件，君联公司认为，双方在合同约定“君联名都”只需经过“竣工验收合格”即达到交房条件，而规划、国土、园林、土地及消防等验收属于综合验收范畴，不需经过这些部门验收。本院认为：双方约定的交房条件是“商品房经验收合格”，而规划、国土、园林绿化及土地核实或验收属于综合验收的范畴，并非效力性法律强制性规定。5、“君联名都”是否属于经验收合格房屋；君联公司是否属于延期交房，是否承担违约责任。君联公司认为，因不可抗力的因素而扣除一定的时间外，已分别于2016年4月7日和4月29日通知原告等业主收房，且“君联名都”于2016年1月28日经施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位及郴州市质量安全监督站进行竣工验收，具备了交房条件；段文贵、张花娇则认为，君联公司未依约于2015年10月31前交房，未出具相关的房屋验收合格证明，从而构成违约。本院认为：双方当事人在合同中约定的条件是“经商品房验收合格”而不是“商品房经综合验收合格”，“君联名都”由建设、施工、设计、监理及勘察单位相关负责人予以验收签字，且郴州市建设工程质量安全监督站吴伟军、李周庭、曹亚琴于2016年4月18日在《建设工程竣工验收报告》进行了验收签字。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人密集场所和其他特殊建设工程…..”；第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定建设工程，建设单位应当向公安局消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防备案，公安机关消防机构应当进行抽查”。因“君联名都”不属于特殊建筑工程,故“君联名都”不属于必须“经消防验收合格”的建筑，“经消防验收合格”并非“君联名都”的交房必要条件。因此“君联名都”属于经验收合格房屋，君联公司具备了交房条件。因双方当事人在合同中约定的交房时间2015年10月31日，而君联公司通知交房的时间为2016年4月30日，因而君联公司属于延期交房，构成了违约，应承担违约责任。6、关于君联公司是否按合同履行通知原告收房的义务。君联公司认为：根据签合同时业主提供的通讯联系号码，于2016年4月7日向段文贵、张花娇等业主发送信息，通知其2016年4月9日至10日到营销中心领取入住通知书，另君联公司2016年4月29日的交房通知已刊登在2016年4月30日的《郴州日报》。本院认为：君联公司履行了通知段文贵、张花娇收房的义务。7、段文贵、张花娇延期交付房屋尾款220000元是否构成违约，君联公司的反诉请求是否应予支持。君联公司认为段文贵、张花娇未按合同约定交清尾款220000元，应承担违约责任；而段文贵、张花娇称未按约定交款不是自己的责任，不应承担违约责任。本院认为，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》对双方具有约束力，双方均要依约履行自己的义务，故段文贵、张花娇延期交付尾款行为构成违约，而君联公司要求段文贵、张花娇交付房屋管理费的反诉请求，证据尚不充分。判决理由与结果本案实属商品房预售合同纠纷。原告（反诉被告）段文贵、张花娇与被告（反诉原告）君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方自愿签订，且符合相关法律规定，具有法律效力，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案的主要焦点问题是：一、君联公司是否承担延期交房的违约责任。原、被告在《郴州市商品房买卖合同》中约定：出卖人应于2015年10月31日前将“商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准”交付给买受人，而君联公司并未在合同约定的2015年10月31日前交房，本院认定以君联公司的交房通知在《郴州日报》的刊登时间即2016年4月30日确定为交房时间。君联公司提出的因不可抗力因素而延期交房的理由，本院不予认定，故君联公司延期交房的行为已构成违约，应当承担违约责任，违约金应从2015年11月1日计算到2016年4月30日止。二、“君联名都”是否属于经验收合格房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。2016年1月28日，建设单位君联公司已组织施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位进行了竣工验收，由以上五单位相关负责人《建设工程竣工验收报告》进行了签字认可，质监机构郴州市质量安全监督站对竣工验收予以监督，由该站工作人员吴伟军、李周庭、曹亚琴于2016年4月18日在该验收报告进行了验收签字。双方在合同中约定的交房条件是“经商品房验收合格”而非“经商品房综合验收合格”。如前所述，“君联名都”不属于必须经消防验收合格建筑，故君联公司从2016年4月18日视为“君联名都”竣工验收合格时间，因此，君联公司从2016年4月18日起具备了交房条件。三、段文贵、张花娇延期交付尾款是否构成违约问题。段文贵、张花娇依照合同约定支付了首付款152532元，剩余房屋尾款220000元应依约在签订合同后60日内即2014年11月30日交纳，而段文贵、张花娇交付的尾款时间为2015年2月12日，因此段文贵、张花娇延期交付尾款的行为已构成违约，应承担违约责任，违约金从2014年12月1日开始计算至该尾款交清之日即2015年2月12日止，共计73天。四、君联公司要求段文贵、张花娇支付房屋管理费的反诉请求是否应得到支持的问题。段文贵、张花娇虽未按期收房，但双方在合同中约定，逾期收房的房屋毁损、灭失的风险由买受人自己承担，且君联公司也未提交证据来证明其对涉案房屋进行实际管理和花费了管理费用，故对其提出的由段文贵、张花娇每日支付15元的房屋管理费的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第（一）款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司支付给原告（反诉被告）段文贵、张花娇延期交房违约金6780元（从2015年11月1日至2016年4月30日，共计182天，每日按万分之一计算，计算方法：已交房款372532元×0.0001×182天=6780元）；二、原告（反诉被告）段文贵、张花娇支付给被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司延期付款违约金1606元（从2014年12月1日至2015年2月12日，共计73天，计算方法：剩余房款220000元×73天×0.0001=1606元）；三、驳回被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司对原告（反诉被告）段文贵、张花娇提出的支付房屋管理费2131元的反诉请求。以上一、二两项相抵减后，由被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）段文贵、张花娇5174元，限被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十天内付清。如果被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）郴州君联房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）段文贵、张花娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　　黄洁萍人民陪审员　　谷翠琳人民陪审员　　吴　进二〇一七年十月二十四日书　记　员　　朱梦颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度搜索“”