（2017）湘10民终1820号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-11-13

案件名称

郴州富强房地产开发有限公司与上诉人陈志君商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省郴州市中级人民法院

所属地区

湖南省郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郴州富强房地产开发有限公司,陈志君

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终1820号上诉人（原审被告）：郴州富强房地产开发有限公司。法定代表人：罗长城，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：陈志君，男，1983年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：高歌，湖南恒昌律师事务所律师。上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与上诉人陈志君商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初4163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富强公司的委托诉讼代理人李兴、上诉人陈志君的委托诉讼代理人高歌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富强公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈志君的诉讼请求；一、二审诉讼费由陈志君负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，判决不公。涉案商品房已竣工验收合格，达到了交房条件，且富强公司按照双方签订的《商品房预售合同》的约定于2014年12月28日之前通知陈志君来收房，但陈志君拒绝收房，故逾期交房的责任不在富强公司，不应由富强公司承担违约责任。陈志君辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈志君上诉请求：撤销一审判决，判令富强公司支付逾期违约利息98,320.32元（暂计至2016年12月28日，实际计算至交付房屋之日），逾期违约金40,966.8元，以上共计139,287.12元；一、二审诉讼费由富强公司负担。事实和理由：1.一审认定陈志君于2016年3月收房，并将陈志君的逾期交房违约时间确定为2014年12月29日至2016年3月，即一审判决认定涉案房屋已于2016年3月完成交房。实际情况是2016年3月富强公司向陈志君仅仅是交了钥匙，并未交房。依据富强公司与陈志君签订的《商品房预售合同》第六条“富强公司须于2014年12月28日前，将竣工验收合格并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付陈志君使用”的约定，富强公司应于2014年12月28日之前交付上述合同约定的涉案商品房。交钥匙是房屋的交付，仅仅是房屋转移占有。本案上诉时，涉案商品房并未验收合格，陈志君无法办理产权证明，故富强公司未完成交房义务。2.一审适用法律错误。逾期利息和违约金的约定是双方当事人的合意，且富强公司并未举证证明因其违约行为给陈志君造成的实际损失的范围，从而证明约定的违约金过高。对“以违约金超过造成损失30%的标准适当减少”，应当是“违约金＞实际造成损失×（1+30%）”的部分，而不是“违约金＞实际造成损失的30%”。即使依据公平合理原则，兼顾各方利益，对以违约金超过造成损失30%的标准适当减少，且实际损失为约定损失，减少应是超出损失的30%以上的部分，而不是损失的30%以上的部分，故一审判决核减为约定损失的30%错误。富强公司辩称：对撤销一审判决予以肯定。对于支付违约利息98,320.32元（暂计至2016年12月28日，实际计算至交付房屋之日），逾期违约金40,966.8元，以上共计139,287.12元），因没有事实和法律依据，应予驳回。涉案商品房已验收合格，而陈志君未按约定收房，系违约，故陈志君的诉讼请求应予驳回。陈志君向一审法院起诉请求：1.判令富强公司支付逾期违约利息98,320.32元（暂计至2016年12月28日，实际计算至交付房屋之日），逾期违约金40,966.8元，共计139,287.12元；2.判令富强公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2013年6月3日，陈志君（乙方）与郴州市富城房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》。合同第二条约定:乙方向甲方所购买的商品房建筑面积共130.93㎡，其中分摊面积23.17㎡。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第B幢1603号。合同第四条约定：甲方的作价方式为按每平方米建筑面积计价，该商品房的售价为每平方米3128.91元，总价为人民币409,668元。乙方应按以下时间将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的中国工商银行股份有限公司安仁支行。1、2013年5月17日前支付全部房价款的30%，计人民币129,668元（含定金伍万元）。2、2013年7月17日前支付全部房价款的70%，计人民币280,000元（该支付时间最终以按揭银行为准）。第六条约定：甲方须于2014年12月28日前，将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。合同第七条约定：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。乙方同时有权终止合同。乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。乙方如变更通讯地址或其它通讯资料，应立即以书面方式通知甲方。如因乙方的通讯资料不正确造成联系不及时或失去联系而发生的损失均由乙方负责。合同第九条约定：预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付商品房手续。（二）陈志君于2013年7月27日向富强公司支付购房款129,668元，后通过中国工商银行股份有限公司安仁支行银行贷款方式向富强公司支付了剩余购房款280,000元，合计支付购房款409,668元。陈志君于2016年3月收房。（三）郴州市富城房地产开发有限公司于2016年6月20日变更名称为郴州富强房地产开发有限公司。因富强公司未能按期交房，陈志君诉至一审法院。一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，实际应为商品房销售合同纠纷。陈志君、富强公司之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。陈志君支付了全部购房款，但富强公司未取得竣工验收合格证，至今未按合同约定履行交房义务，富强公司未提供证据证明已通知陈志君收房，也未能举证证明存在合同第六条约定的可以延期交房不须承担违约责任的情形，因此富强公司逾期交房，构成违约。富强公司逾期交房已超过6个月，应根据《商品房预售合同》第七条约定，即最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。因此，富强公司应支付逾期交房利息为57,353.52元（409,668元×1%×14个月，从2015年1月起暂计算至2016年3月共计14个月，以后另行计算至实际交房之日止），因富强公司已逾期超过6个月，故还应向陈志君支付总房价的10%的违约金，即40,966.8元（409,668元×10%），故陈志君、富强公司合同约定的违约金为57,353.52元+40,966.8元=98,320.32元。本案中，陈志君、富强公司签订的商品房预售合同对违约金的计算方式作了明确约定，但是违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因双方在《商品房预售合同》中明确约定了逾期交房利息及违约金，故应以双方约定的违约损失来确定本案违约金数额，一审法院在综合考量陈志君总购房款的基础上，依据公平合理原则，兼顾各方利益，认为约定违约金过高，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少，违约金核减为29,496.1元（98,320.32元×30%）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告郴州富强房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告陈志君逾期交房违约金29,496.1元；二、驳回原告陈志君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3086元，由原告陈志君负担926元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担2160元。”本院二审期间，富强公司围绕上诉请求提供竣工验收备案表一份，拟证明：诉争房屋已于2013年12月18日竣工验收合格，给予备案。陈志君质证认为：对该竣工验收备案表的真实性有异议，富强公司提供的该份证据与一审提供的证据不一致，陈志君在一审提供的会议纪要显示2015年12月13日政府主持召开会议时还未竣工验收合格，而富强公司备案表却显示2013年12月18日已竣工验收合格，富强公司给业主发送的短信也证实涉案工程未竣工验收合格，且富强公司在一审未提供竣工验收备案表，亦未陈述已竣工验收。根据当事人的举证、质证，本院认证如下：该竣工验收备案表只能证明涉案工程竣工验收合格，并于2013年12月18日给予备案，并不能证明达到了双方约定的交房条件“将竣工验收合格并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付陈志君使用”，亦不能证实富强公司已按照双方约定的时间于2014年12月28日之前通知陈志君来收房，故该竣工验收备案表不作为本院裁判依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、富强公司逾期交房的行为是否构成违约；二、若构成违约，富强公司应承担多大的违约责任。争议焦点一。本案富强公司上诉主张，涉案商品房已竣工验收合格，达到了交房条件，且富强公司按照双方签订的《商品房预售合同》的约定于2014年12月28日之前通知陈志君来收房，但陈志君拒绝收房，故逾期交房的责任不在富强公司，富强公司不承担违约责任。本院认为，本案陈志君按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，依据陈志君与富强公司签订的《商品房预售合同》第六条“富强公司须于2014年12月28日前，将竣工验收合格并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付陈志君使用”的约定，富强公司应于2014年12月28日之前交付涉案商品房，但其并未按约如期履行交房义务。且在一、二审中富强公司均未能提供证据证实涉案商品房已达到《商品房销售合同》约定的交房条件，亦未提供证据证实其确已在2014年12月28日之前通知陈志君收房，故一审认定富强公司逾期交房的行为构成违约，并无不当。争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案陈志君与富强公司签订的《商品房预售合同》第七条约定：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。本案富强公司逾期交房的行为构成违约，故富强公司应承担支付违约利息和违约金的责任。因双方约定的违约金过高，且一审时富强公司也要求将违约金及利息核减为不超过实际损失的30%，对此，一审法院根据公平合理原则及兼顾各方的利益，将违约金核减为29,496.1元。陈志君虽上诉主张该违约金数额过低，但并未提供证据证实该违约金数额已超过实际损失的30%，故一审判决该违约金数额并无不妥，陈志君的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。另，陈志君虽上诉主张，一审认定富强公司完成交房义务错误，但一审判决书中只是认定陈志君于2016年3月收房，并将违约金的利息计算到收房之日2016年3月，并未认定富强公司完成了交房义务，故陈志君的该主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人富强公司与上诉人陈志君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。郴州富强房地产开发有限公司预交的二审案件受理费537元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。陈志君预交的二审案件受理费2496元，由上诉人陈志君负担。本判决为终审判决。审 判 长　戴陈峰审 判 员　黄ＸＸ审 判 员　许素萍二〇一七年十月二十四日法官助理　龙旭力书 记 员　何佳娴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：