（2017）粤5321民初1214号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-18

案件名称

冯志伟与陈曦圣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

新兴县人民法院

所属地区

新兴县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯志伟,陈曦圣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十五条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省新兴县人民法院民事判决书(2017)粤5321民初1214号原告：冯志伟，男，1962年11月5日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。委托诉讼代理人：梁荣军，广东睿讯律师事务所律师。被告：陈曦圣，男，1990年5月27日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。原告冯志伟诉被告陈曦圣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯志伟的委托诉讼代理人梁荣军、被告陈曦圣的委托诉讼代理人梁子兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯志伟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年8月20日签订的租赁合同从2017年7月1日起解除；2、判令被告将新兴县新城镇凤翔一路东昇花苑商铺的钥匙归还给原告；3、判令被告向原告支付尚欠的租金40500元；4、判令被告交纳的租赁押金20000元由原告没收；5、判令被告向原告支付代缴的水电费429.68元；6、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月20日，原告与被告签订租赁合同。双方约定：由原告将位于新兴县新城镇凤翔一路东昇花苑商铺出租给被告经营西餐厅；租赁期限从2014年9月1日至2017年8月30日止；租金标准为“第一年7000元/月，第二年7700元/月，第三年8500元/月”；承租方应于每月5日前交租，如超期10天不交租，出租方有权终止合同并没收押金。合同签订后，被告向原告交付了租赁押金20000元，原告随即将租赁标的物交付给被告使用。从2016年12月起，被告开始拖欠租金。原告多次催促，被告仍然未能交清拖欠的租金。2017年6月底，被告通知原告要求单方提前解除租赁合同。原告认为，被告从2016年12月起不按合同约定支付租金给原告。经原告多次催讨，被告仍未支付。被告的行为违反了租赁合同的约定，已构成违约。原告有权按照合同约定没收租赁押金及要求被告付清拖欠的租金。为此，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，提出上述诉求。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交证据：1、房地产权证、租赁合同，拟证明原、被告于2014年8月20日签订租赁合同并约定由原告将位于新兴县新城镇凤翔一路东昇花苑第20、21卡商铺出租给被告使用；2、水费缴纳凭证，拟证明原告代被告缴纳了水费383元；3、电费缴纳凭证，拟证明原告代被告缴纳了电费47.68元。被告陈曦圣辩称，一、被告与原告签订租赁合同约定租赁的商铺为两卡，即东昇花苑商铺，共二层；其中，被告将第21卡商铺转租给杜广来使用。2017年2月份，原、被告双方口头达成了协议：被告将第21卡商铺退还给原告，原告直接向杜广来收租或另行出租；被告只保留一间商铺经营，于2017年6月初再将该商铺交还给原告；自2017年3月起被告继续使用的一卡商铺的租金变更为每月4500元。之后，杜广来于2017年2月底退出了商铺经营。原告接收了该卡商铺的锁匙后，在同年3��份将第21卡商铺进行对外招租。被告在2017年5月底通知原告收回商铺，并在同年6月3日将余下的一间商铺正式交回原告进行招租。为此，被告应付的租金为“2016年12月至2017年2月的租金：8500元／月×3个月=25500元，2017年3月至5月的租金：4500元／月×3个月=13500元，合共租金为39000元。”因被告在2017年2月交了5500元，2017年6月2日交了13500元，余款20000元；与合同押金相符，由押金予以扣减。因此，被告实际并无拖欠原告任何租金。二、原告分两次收回商铺，以其实际行动认可了“于2017年2月变更合同和2017年5月解除合同”的事实。原告收回商铺后均对外招租，至于其无法出租，这可能是其要求的租金太高，与被告无关。三、租赁合同约定的押金20000元，原告无权没收。理由：该20000元仅是押金，不是定金，原告无权没收；故原��诉状主张没收该押金是无法律依据的。同理，被告主张用该押金扣减后期租金是符合法律规定和合同履行的实际情况，请法院依法予以支持。四、被告无拖欠原告水电费。由于被告在2017年2月已将第21卡商铺退还给了原告，原告交纳的水电费实际是第21卡商铺的水电费，与被告无关，被告不承担支付义务。综上，被告实际并无拖欠原告租金及费用，故请法院依法驳回原告的诉求。为支持其辩解意见，被告向法庭提交证据：1、身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；2、付款凭证，拟证明被告于2017年6月2日支付了租金13500元给原告；3、通话录音，拟证明原告在原、被告通话过程中曾经承认被告腾退一卡商铺给原告的情况；4、短信记录，拟证明被告已付清2017年3月份之前的租金；5、证人梁秋湘（被告聘请的店长）的证言，拟证明被告在2017年2月份将第21卡商铺腾退给原告、��2017年3月份将钥匙交还给原告而原告曾两次带人来察看店铺以及被告承租第20卡商铺的最后期限是2017年6月3日的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，被告的质证意见如下：1、对证据一的真实性、合法性及关联性没有异议，但对证明内容有异议，认为双方于2017年3月份变更了合同和于2017年5月份解除了合同。2、关于证据二的真实性、合法性及关联性，由法院审查认定。3、关于证据三、四的真实性、合法性及关联性，由法院审查认定。从第**商铺所发生的水电费可以证实被告已经腾退了该商铺给原告，只是经营着第**商铺，故所欠水电费不能由被告负担。对被告提交的证据，原告的质证意见如下：1、对证据一、二的真实性、合法性及关联性��有异议。2、证据三与证据四的合法性无法确认，故不具有真实性、合法性，只是反映被告一直通知原告收回商铺但原告一直没有收回商铺的情况。3、对证据五的真实性、关联性、合法性没有异议。本院对双方提交的证据认定如下：1、对原告出示的证据一、二、三、四及被告出示的证据一、二，均来源合法和形式符合法律规定，与待证事实相关联，能够反映案件真实情况，可以作为认定案件事实的根据，本院予以采纳。2、对于被告出示的证据三、四、五，与事实不符，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，原告冯志伟作为出租方（甲方），被告陈曦圣作为承租方（乙方），签订了《租赁合约》。双方约定：“1、甲方自有的位于新城凤翔一路东升座北向南复式商铺***两卡租给乙方经营使用，租赁期限为2014年9月1日起至2017年8月30日止，共三年。2、租金：从2014年9月1日起至2015年8月30日为第一年租期，每月租金为人民币7000元；2015年9月1日起至2016年8月31日为第二年租期，每月租金为人民币7700元；2016年9月1日起至2017年8月30日为第三年租期，每月租金为人民币8500元；乙方于每月5日前将当月租金付给甲方。如超期10天不交租金，为乙方违约，甲方有权终止合同，并停止乙方使用、其押金归甲方所有。3、押金：乙方须付给甲方人民币贰万元作为押金。该押金待双方合约期满并办妥有关手续后可如数退还给乙方，如中途停租，押金归甲方所有。4、乙方在租用期间所发生的有关税费、水电费、有线电视及其他管理费等由乙方负责。”《租赁合约》签订后，原告冯志伟收取被告陈曦圣的押金20000元并将合约中的两卡商铺交由被告陈曦圣使用。但自2016年12月份起，被告开始拖欠租金。原告多次向被告催收后，被告便分别于2017年2月支付了租金5500元、同年6月2日支付了租金13500元给原告，并以经营不善为由提出解除《租赁合约》。同年6月30日，被告已搬离了涉案的两卡商铺。庭审中，原告确认同年7月1日已经接收了涉案的两卡商铺。之后，原告要求被告清偿租金无果，遂于2017年8月3日诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，原告于2017年3月26日交纳了涉案商铺的电费46.68元，于2017年7月4日交纳了涉案商铺的水费383元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合约》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，原、被告应按约定全面履行合同的权利和义务。综合分析，本案争议焦点为：1、涉案合同何时解除？2、涉案商铺钥匙是否需要归还？3、本案的租金应如何计算？4、被告的押金如何处理？5、原告请求的水电费是否合理？对此，本院研判如下：针对第一个争议焦点：由于被告从2016年12月起拖欠租金，虽在2017年2月有缴纳过部分租金，但至2017年6月底，其拖欠的部分已达4个月，根据双方签订的《租赁合约》约定“如乙方（陈曦圣）超期10天不交租金，为乙方违约，甲方（冯志伟）有权终止合同，……”，而被告欠交租金已经超过10天，涉案解除租赁合同的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事��可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告请求解除涉案的《租赁合约》，符合双方约定，本院予以支持。被告认为其已于2017年2月以口头形式向原告提出解除第21卡商铺的租赁关系及租赁合同于2017年3月已变更且于2017年6月解除。由于被告陈曦圣欠交租金属违约方，其不具有涉案合同解除权，即被告无权行使《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的解除权，故被告认为其已于2017年2月以口头形式向原告提出解除第21卡商铺的租赁关系及租赁合同于2017年3月已变更且于2017年6月已解除，于法无据，本院不予支持。被告主张其于2017年2月底搬离第21卡商铺及同年6月底搬离第20卡商铺，由于原告因其与被告一直未协商一致及未办理交接手续而不认可被告的搬离时间，但原告确定其于2017年7月1日接收涉案商��，故本院确认双方在2017年7月1日解除租赁合同。针对第二个争议焦点：原告于诉讼前已收回东昇花苑****商铺并转租给他人，不存在被告占有该商铺的情况，其与事实不符，故对原告请求被告交还东昇花苑第20、21卡商铺钥匙的请求，本院不予支持。针对第三个争议焦点：被告陈曦圣作为承租人，应按照约定支付租金给出租人冯志伟。但被告从2016年12月起未依约履行该义务，责任在于被告。现原告请求被告支付自2016年12月起尚欠的租金，合法合理，本院予以支持。由于涉案租赁合同于2017年7月1日已解除，结合原告请求租金计至2017年7月1日（即请求计租期间为7个月），况且，《租赁合约》约定第三年租期（即2016年9月1日至2017年8月30日）的租金为8500元/月，因此，租金为40500元[8500元/月×7月-19000元]，故对原告请求被告支付租金40500元，合理合法，本院亦予支持。针对第四个争议焦点：合约签订时，被告向原告交纳合同押金20000元，合约还约定押金在租赁期满并办妥有关手续后退还给被告，从该约定反映了“押金只是为了避免被告未按合同约定履行义务，由被告向原告缴交一定数额的款项，当某种碍于被告实现合同权利的情形出现时，以扣减该款项作为被告向原告履行合同义务或承担违约责任的方式”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，由于原告交付的是“押金”，不属于定金性质，双方的租赁合同解除后，被告陈曦圣交纳的押金20000元，应当在其拖欠原告的租金中作等额抵减。因被告陈曦圣拖欠原告冯志伟租金（2016年12月至2017年7月1日，共7个月，每月为8500元），其中已缴纳19000元，尚欠40500元。当押金20000元扣减部分租金后，被告陈曦圣仍需支付20500元，故对原告要求将押金不作退还及归其所有的诉求，理据不足，本院不予支持。针对第五个争议焦点：原告对其诉请的水电费429.68元，提供了相关的发票，而该发票显示的时间是被告租赁期间产生的水电费。现该费用原告已代为缴纳，而根据原被告双方签订的《租赁合约》中明确约定：乙方（陈曦圣）在租用期间所发生的有关税费、水电费、有线电视及其他管理费等由乙方负责,……”，故对��告要求被告向原告支付代缴的水电费429.68元的请求，合理合法，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告冯志伟与被告陈曦圣于2014年8月20日签订的《租赁合约》于2017年7月1日解除。二、被告陈曦圣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年12月至2017年7月1日尚欠的租金20500元给原告冯志伟。三、被告陈曦圣��于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费429.68元给原告冯志伟。四、驳回原告冯志伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费661.62元，由原告冯志伟负担500元，被告陈曦圣负担161.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员　　曹国剑二〇一七年十月二十四日书记员　　黄永玲来源：百度搜索“”