（2017）黔27民终1839号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-11-23

案件名称

贵州铁建房地产开发有限公司、姚秀红房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州铁建房地产开发有限公司,姚秀红

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2017）黔27民终1839号上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州都匀市剑江中路67号金海岸观江楼15层附83号。法定代表人：王玮，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建阳，贵州行者律师事务所律师。委托诉讼代理人：王应辉，贵州行者律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姚秀红，女，1954年1月10日生，汉族，山东省济南市人，住贵州省都匀市。上诉人贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称贵州铁建房开公司）与被上诉人姚秀红房屋拆迁安置合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2017）黔2701民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州铁建房开公司上诉请求撤销原判，改判驳回姚秀红的一审全部诉讼请求。主要理由：一审法院认定双方当事人签订的《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》的效力是正确的。但一审法院存在认定事实错误，适用法律错误，从而导致作出贵州铁建房开公司承担违约责任的错误判决。首先，根据协议约定，按季度支付的过渡费不能超过15天发放，否则应当承担违约责任。贵州铁建房开公司已依照协议于2016年10月11日支付了2016年7月至12月份的拆迁过渡费，不存在超过季度15天支付的情形。一审法院认为2016年7月至9月份的拆迁过渡费至少应于2016年8月31日前支付是错误的，由于根据协议约定，过渡费为按季发放，因此2016年第三季度为2016年7月1日至2016年9月30日，由于双方未约定付款在季度的哪一天，因此按季度支付该期的费用可以在该期间的任何一日，最迟超过季度15天应认定为2016年10月15日以后，贵州铁建房开公司于2016年10月11日支付2016年7月至12月的费用，其中7月9月第三季度的费用的支付时间未超过约定的超过季度15天。其次，贵州铁建房开公司于2017年3月5日交房，该事实双方在一审庭审中已经认可。即便要认定2017年1月至3月未发放过渡费，也应认定为2017年1月1日至2017年3月5日期间未发放过渡费，按每月1000元计算，也应合计2166.7元，一审法院认定该期费用为3000元是错误的。第三，根据法律和最高法院关于商品房买卖司法解释的相关规定，均未规定惩罚性违约金，相关法律将合同违约金的上限规定为标的的30%，在贵州铁建房开公司没有任何主观性违约故意并完成交付房屋的主义务，姚秀红也未造成任何损失，且在诉讼中贵州铁建房开公司请求调低违约金的情况下，一审法院仍支持按过渡费300%计付违约金，该认定也是错误的。第四，如前述，双方互欠购房尾款及过渡费2166.7元，在相互冲抵后互不相欠。鉴于此，请求二审公正裁判。姚秀红辩称，双方当事人订立的《职工保障性住房房屋征收产权调换协议》有效，对双方均具法律约束力。一、关于2016年7月至9月过渡费的支付问题，双方在协议中明确约定是按季发放过度费，应当是2016年7月15日前发放，协议并没有超过季度15天支付才认定为违约的约定，因此必须在15日前发放，不是季前也不是季后。二、关于三倍违约金的问题，贵州铁建房开公司一方面认可协议的效力，一方面又提出协议中过渡费三倍违约金不合理，其主张前后矛盾。三、协议规定安置房竣工交付时间是2018年4月8日，故姚秀红按此租房，现其过渡费只发放到2017年3月5日，是不合理的。即使交房也要有个过程，装修至少也要三至四个月，所以贵州铁建房开公司还应在交房后支付六个月的过渡费才合理。姚秀红向一审法院起诉请求：判令贵州铁建房开公司支付2016年7、8、9过渡费违约金9000元，2017年1、2、3月过渡费3000元、违约金9000元，共计21000元。一审法院认定事实：因成都铁路局铁路职工保障性住房建设项目需要，贵州铁建房开公司（甲方）需对姚秀红（乙方）的房屋进行征收，双方于2015年3月28日签订了《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》，协议第一条约定：征收范围涉及乙方位于都匀市火车站老站区，砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积计48.68㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证交甲方按规定送有关部门注销。并于2015年4月8日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方按照铁路相关规定或其他合法途径自行处理，甲方概不负责；协议第三条第4款约定：乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为36个月，甲方按照乙方房屋建筑面积48.68㎡，预付给乙方3个月临时安置补偿费3000元（1000元/月×3月）。从第4个月起按季度发放过渡费（如甲方超过15天未发放过渡费，应支付乙方每月过渡费3倍的违约金），超期过渡费从第37个月起，按国家相关规定执行，逐月递增10%，5倍封顶。姚秀红在前述协议上签名并捺印，贵州铁建房开公司在前述协议盖印公司公章。协议签订后，姚秀红于2015年4月14日将拆迁房屋产权证明及房屋钥匙移交贵州铁建房开公司，该公司于2015年4月24日预付姚秀红2015年4-6月过渡费3000元，于2015年7月22日支付姚秀红2015年7-9月过渡费3000元，于2015年10月16日支付姚秀红2015年10-12月过渡费3000元，于2016年1月14日支付姚秀红2016年1-3月过渡费3000元，于2016年5月5日支付姚秀红2016年4-6月过渡费3000元；2016年10月11日一次性支付2016年7、8、9、10、11、12月过渡费；姚秀红于2017年3月10日将应付贵州铁建房开公司房屋超安置建筑面积补款53393.30元支付给该公司，该公司同日交付房屋；庭审中，双方经结算，姚秀红应补贵州铁建房开公司2166.7元房款。一审另查明，姚秀红曾于2016年5月6日起诉来一审法院，要求判令贵州铁建房开公司支付2015年7、8、9月、2016年4、5、6月过渡费违约金18000元，该院经审理于2016年7月7日作出（2016）黔2701民初1130号民事判决，认为双方签订的《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》第三条第4款约对过渡费的支付日期约定不明，贵州铁建房开公司于2015年4月24日支付第一次过渡费，并以此按季度推算，2015年7、8、9月、2016年4、5、6月过渡费实际支付时间分别为2015年7月22日、2016年5月5日，不存在违约情形，驳回姚秀红诉讼请求，本院二审维持一审判决。一审法院认为，双方签订的《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，属有效合同。协议签订后，双方已按协议履行主要义务，姚秀红现已如约取得调换新房；在履行协议过程中，因双方对协议中第三条约定支付过渡费时间理解分歧产生纠纷。根据该院已生效判决及贵州铁建房开公司在诉讼中陈述对履行过渡费时间进行推算，2016年7、8、9月的过渡费至少应于2016年8月31日前支付，而贵州铁建房开公司实际支付时间为2016年10月11日，确实存在延期支付2016年7、8、9月过渡费的情形。2017年3月10日该公司将房屋交付姚秀红，姚秀红不持异议，双方过渡费时间应截止于该时间点，因协议约定按季度发放过渡费，贵州铁建房开公司应支付2017年1、2、3月过渡费3000元，但该公司至今未支付。综上，姚秀红主张贵州铁建房开公司未按时支付2016年7、8、9三个月过渡费、及未支付2016年1、2、3月过渡费的事实存在，依法予以确认。贵州铁建房开公司关于双方口头协议待房款结算后支付2017年1至3月过渡费的主张，因姚秀红对口头协议不予认可，贵州铁建房开公司未能提供其他证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。贵州铁建房开公司履行协议存在违约行为，应承担协议约定的违约责任，故对姚秀红要求贵州铁建房开公司支付过渡费及违约金的主张，依法予以支持；关于本案违约金适用标准问题，因双方在《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》对延期支付过渡费违约金已有约定，该违约金属惩罚性违约金，且该合同是由贵州铁建房开公司一方提供的格式合同，根据民法中的意思自治原则，民事主体在不违反法律、行政法规、公序良俗的前提下，可以任意处分自己的财产或权利，并受到法律的承认和保护，贵州铁建房开公司为自己设定的义务，自愿作出的意思表示真实有效，故对于其辩称协议约定的违约金过高，应按照因违约造成的实际损失的调整为过渡费的5%的意见，不予采纳。姚秀红因不同时段过渡费问题再次起诉，此次诉求系新的诉讼主张，该院依法受理，对贵州铁建房开公司认为本案一事二审的抗辩主张，不予采纳。经双方当庭对房屋尾款进行确认，姚秀红尚欠贵州铁建房开公司2166.7元，应在本案中予以抵扣。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：贵州铁建房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付姚秀红18833.3元（其中2016年7、8、9月违约金9000元，2017年1、2、3月过渡费3000元及违约金9000元共计21000元，抵扣房款2166.7元后，应付18833.3元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费388元，由贵州铁建房地产开发有限公司承担。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2017年6月1日，姚秀红向贵州铁建房开公司缴纳购房尾款2166.65元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，双方当事人对于涉案的《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》的效力不持异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审的争议焦点主要有四，一是，2016年7月至9月的过渡费支付是否违反协议约定，从而应支付相应违约金；二是，双方约定的逾期支付过渡费应承担的违约金应否调整；三是，在2017年3月5日已交付房屋的情况下，如何认定2017年1月至3月的过渡费；四是，交房后，贵州铁建房开公司是否仍需支付六个月的过渡费。关于焦点一，根据双方签订的《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》第三条第4款关于过渡费发放期间的约定，双方约定贵州铁建房开公司先预付姚秀红3个月的临时安置补偿费共计3000元，从第4个月起按季度发放过渡费，并约定如超过15天未发放过渡费，应按每月过渡费的3倍支付违约金。但双方并未约定在季度初或季度末支付该期的过渡费，属于约定相对不明。但只要义务方在该季度7月1日起至9月30日止中的任何一天支付过渡费，都应符合双方的协议约定。因此仅就需追究逾期违约金责任来分析，贵州铁建房开公司以该季度末仍未支付该期过渡费，后推15天，即从2016年9月30日后的15天，也即2016年10月15日仍未付款后，才应计算违约金并非违反合同约定。该公司于2016年10月11日支付包话该期过渡费在内的费用，并未达到需承担逾期支付过渡费违约金的条件。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于焦点二，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人经协商后达成涉案协议，不仅体现了双方当事人的意思自治，也体现了契约精神。因此双方应当依约履行义务，否则应当承担双方预先约定的违约责任。诚然，法律的确规定了违约金过高或过低后，允许当事人申请人民法院进行调整。但该法条规定的是提出调整的当事人应当承担违约金约定过高或过低，不足以填补损失的举证责任。贵州铁建房开公司虽在诉讼中提出违约金过高，但其并未就相关问题提供证据，因此对其此项主张，本院不予支持。关于焦点三，根据现有证据和双该当事人认可的事实，2017年1月以后的过渡费的确至今未支付，故贵州铁建房开公司应当承担相应的违约责任。但要解决该期过渡费的问题，应当先解决应支付费用的额度问题，从而也才能依此计算出相应的违约金。首先，双方当事人皆主张需发放的费用为过渡费，顾名思义，该费用应当属于从被拆迁人搬离原房屋到接收新房期间的费用，因此，涉案过渡费应从搬离房屋到接收新房时止。其次，考虑到双方当事人约定搬迁时间为2015年4月8日，实际交付物权凭证及钥匙时间是2015年4月14日，而姚秀红全额获得2015年4月的费用1000元，而其获新房时间是2017年3月5日，仅占用三月的过渡期5日，因此，为显权利义务的平等保护，本院计算2017年以后的过渡费为2017年1月和2017年2月，共计2000元。计算该期违约金，应以2000元为基数，为6000元。故贵州铁建房开公司应付姚秀红的款项为2000元+6000元＝8000元。关于焦点四，如前述，过渡费仅限于搬迁到收房期间的费用，姚秀红主张其收房后再由贵州铁建房开公司支付6个月的过渡费，没有合同和法律依据。且双方协议仅约定超期过渡费的计算方法，并未约定提前交房的责任，且拆迁安置协议的目的在于房开公司尽早将符合约定的房屋交付，而非舍本逐末的追究其提前交房的责任，故对姚秀红的此项主张，本院不予采纳。综上所述，贵州铁建房开公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销都匀市人民法院（2017）黔2701民初669号民事判决；二、贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付姚秀红款项8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费388元，贵州铁建房地产开发有限公司负担188元，姚秀红负担200元；二审案件受理费271元，贵州铁建房地产开发有限公司负担100元，姚秀红负担171元。本判决为终审判决。审判长　　刘国红审判员　　李家荣审判员　　莫玉魁二〇一七年十月二十四日书记员　　黄佑荣关注公众号“”