（2017）粤0113民初474号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-07-18
案件名称
杨子常与刘志东、沈婉红行纪合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨子常,刘志东,沈婉红,广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初474号原告：杨子常，男，1957年7月1日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：肖三军，国信信扬律师事务所律师。被告：刘志东，男，1968年8月29日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：沈婉红，女，1967年9月22日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三街路段鼎泰茶博城19栋1、2号。法定代表人：李守毅，总经理。委托诉讼代理人：姚良兴，该公司员工。原告杨子常与被告刘志东、沈婉红和广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司（以下简称为中祈中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨子常的委托诉讼代理人肖三军，被告中祈中介公司的委托诉讼代理人姚良兴到庭参加诉讼，被告刘志东、沈婉红经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨子常向本院提出诉讼请求：1.解除杨子常、刘志东和中祈中介公司之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.刘志东向杨子常退回定金150000元，并支付174000元违约金；3.刘志东承担杨子常实现合同债权的一切费用，包括诉讼费、律师费30000元；4.刘志东承担本案的全部中介费；5.沈婉红对诉讼请求第2、3、4项中刘志东的债务承担连带清偿责任；6.中祈中介公司对诉讼请求第2、3项中刘志东的债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，杨子常撤回了其第4项和第6项诉讼请求。事实与理由：2016年8月29日，杨子常与刘志东、中祈中介公司签订合同号为00004200的《房屋买卖合同》，约定刘志东将其位于广州市番禺区钟村街×××的房屋卖给杨子常，成交价款为1690000元。合同签订后，杨子常按照该合同第二十条约定于2016年8月29日支付了50000元定金，同日晚上刘志东联系杨子常和中祈中介公司，要将定金增加到150000元，经三方沟通后，杨子常和中祈中介公司同意该变更，杨子常于2016年8月30日又支付了100000元定金。此后，中祈中介公司电致杨子常，声称涉讼房屋在签订以上《房屋买卖合同》之前，已经有过网签（即该房源己签订存量房买卖合同），告知其停止向刘志东支付楼款。因此，本案《房屋买卖合同》没办法继续履行。为了安抚杨子常，在中祈中介公司的协调下，三方又签订了《补充协议》，约定将房屋成交价变更为1740000元，已付定金150000作为房款的一部分，剩余房款1590000元须于指定的银行办理资金托管。2016年12月20日，涉讼房屋分别被越秀区人民法院和番禺区人民法院查封，且至今涉讼房屋仍处在刘志东与其他交易人的网签状态，其显然无法按合同约定在2016年11月30日前完成过户手续，无法将房屋过户到杨子常名下。目前，刘志东、沈婉红已经失联，据了解，两人为逃债已经出境。综上所述，中祈中介公司作为专业的居间服务商，将已经存在网签状态的涉讼房屋继续放盘向杨子常推介，没有尽到勤勉尽责的义务，违反了诚实信用原则，应当赔偿杨子常的经济损失；刘志东怠于履行合同义务，且已经无法履行合同义务，应当承担违约责任。为维护杨子常的合法权益，请法院查明事实，依法判决。被告刘志东、沈婉红无答辩，亦无提交证据。被告中祈中介公司辩称，不同意杨子常的诉讼请求，其已经根据中介的职责为杨子常提供了相应的居间服务，并且在服务过程中没有过错，因此不应承担相应的连带责任。杨子常和中祈中介公司围绕本案诉讼请求均依法提交了证据证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并查明事实如下：刘志东和沈婉红为夫妻关系，双方于2009年6月26日申请登记结婚；刘志东为位于广州市番禺区钟村街×××房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，登记时间为2014年5月6日。2016年8月9日，刘志东（卖方）和杨子常（买方）、中祈中介公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定杨子常以1690000元的价格向刘志东购买涉讼房屋。双方约定买卖双方签订合约当天支付部分定金50000元，剩余定金50000元于2016年8月30日前支付；第一笔部分楼款250000元于2016年9月10日支付，第二笔部分楼款750000元于2016年9月20日支付；剩余楼款590000元过户当天支付；房屋固定墙上的家私电器留下，移动的可以搬走。交易过户手续需2016年11月30日前完成。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、调查费、交通费、通讯费等）。2016年10月16日，刘志东和杨子常签订《补充协议》，约定将涉讼房屋的成交总价变更为1740000元；已付定金150000元作为房款的一部分，剩余房款1590000元买方需于卖方按揭银行通知还款当日前往双方指定的银行办理该款项的资金托管业务。2016年11月7日，涉讼房屋因（2016）粤0104民初41624号案件被广州市越秀区人民法院查封。2016年12月20日，涉讼房屋因（2016）粤0113民初11117号案件被本院查封。庭审过程中，杨子常和中祈中介公司均确认涉讼交易过程中，中祈中介公司的经办人员为冯秋明及其妻子何维婷；何维婷于2016年8月31日通知杨子常，在双方签订买卖合同前涉讼房屋已经办理过网签手续，后经过沟通杨子常和刘志东补充签订了《补充协议》；2016年9月29日，原有的网签合同申请被撤销，但与此同时，又办理了新的网签合同手续，买方为案外人黄嘉华。为证明其因本案而支出了律师费，杨子常提交了《民事委托代理合同》及金额为10000元的《广东增值税普通发票》予以证明。杨子常确认其仅实际支付了10000元律师费。因本院以其它送达方式无法送达相关诉讼资料给刘志东、沈婉红，故本院依法向其发出应诉公告，公告期限届满后，刘志东、沈婉红未与本院联系。本院认为：杨子常和刘志东以及中祈中介公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。在《房屋买卖合同》及《补充协议》的履行过程中，刘志东作为出售方不仅再次将涉讼房屋出售给第三人黄嘉华，办理了网签手续，且由于其个人原因致使涉讼房屋相继于2016年11月7日和2016年12月20日被广州市越秀区人民法院和本院查封，直接导致《房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行，故对于杨子常提出要求解除其与刘志东、中祈中介公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉请，理据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》明确约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。因此，《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，刘志东理应向杨子常返还其已收取的定金150000元，杨子常要求刘志东向其支付174000元（1740000元×10%）的违约金的诉请，亦符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。关于杨子常要求刘志东承担30000元律师的问题。《房屋买卖合同》约定违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、调查费、交通费、通讯费等），故刘志东理应按照上述约定向杨子常赔偿其因本案而支出的律师费。鉴于杨子常仅实际支付了10000元的律师费，故刘志东应当向杨子常赔偿律师费10000元，超出部分，理据不足，本院不予支持。关于沈婉红是否应当对刘志东所负债务承担连带清偿责任的问题。刘志东和沈婉红为夫妻关系，双方于2009年6月26日申请登记结婚，而涉讼房屋的登记时间为2014年5月6日，即涉讼房屋为其夫妻关系存续期间的共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”由于上述债务产生于刘志东、沈婉红的婚姻关系存续期间，其未能举证证明上述债务为刘志东的个人债务，或者存在《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的情形，故杨子常主张沈婉红应当对刘志东所负债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、解除杨子常和刘志东以及广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司就位于广州市番禺区钟村街×××房签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、刘志东、沈婉红应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨子常返还定金150000元并支付违约金174000元；三、刘志东、沈婉红应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨子常赔偿律师费损失10000元；四、驳回杨子常的其余全部诉讼请求。如被告刘志东、沈婉红不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22296元，由原告杨子常负担229元，由被告刘志东、沈婉红负担22067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 胡剑敏人民陪审员 吴健周人民陪审员 何蕴华二〇一七年十月二十四日书 记 员 霍淑玮 关注公众号“”