（2017）闽06民终2362号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-19
案件名称
林德森、林国民房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林德森,林国民,陈壮海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2362号上诉人（原审原告）:林德森，男，1982年11月23日出生，汉族，住漳浦县,委托诉讼代理人：叶庆瑞，福建滨南律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林丰阳，福建滨南律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：陈壮海，男，1969年4月9日出生，汉族，住漳浦县，委托诉讼代理人：李名扬，福建方佳律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：林国民，男，1963年1月29日出生，汉族，住漳浦县，委托诉讼代理人：林培邻，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。上诉人林德森因与上诉人陈壮海、林国民房屋租赁合同纠纷一案,不服福建省漳浦县人民法院（2016）闽0623民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林德森上诉请求：撤销一审第二、四项判决，改判陈壮海、林国民共同赔偿其经济损失3702444元，本案诉讼费由陈壮海、林国民负担。事实和理由：1、二次装修评估现值为3332200元，但并非损失值，合同解除后的价值归陈壮海及林国民享有，陈壮海及林国民应支付等价3332200元。2、二次装修的评估成新率为90%，该贬值的10%即370244元才是合同解除造成的损失额，该370244元应根据违约过错责任承担。3、合同不能履行原因系陈壮海、林国民未能按合同约定将讼争房屋的功能转变为商业用途，应承担合同履行不能的全部责任。二次装修是否需要提前向消防部门报备与无法办理消防验收无关。福建德信土地房地产资产评估有限公司的评估报告未对投入的店面装修、客房布草、保安亭及伸缩门进行评估，将另行主张诉权。陈壮海辩称，其已履行按合同约定履行的义务，但没有对林德森变更租赁房屋为商业用途的义务。林国民、林德森的合同目的已经实现，并不存在答辩人致使合同目的无法实现的情况。林德森不是立昌宾馆的经营者，无权就立昌宾馆的装修评估现值3332200元向答辩人主张权利。综上，林德森的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。林国民辩称，其对讼争房屋变更为商业用途并无约定义务，变更商业用途的责任在于陈壮海，一审认定其违约及过错没有任何事实和法律依据。其在履行三方《协议书》及其与林德森的《房屋租赁合同》的过程中均不存在违约或过错行为，无需承担任何违约及赔偿责任。陈壮海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林德森的一审诉讼请求或发回重审。诉讼费用均由林德森、林国民负担。事实和理由：1、林德森提交的《三方合伙投资经营协议书》可以证明其与蓝福生、林碧霞合伙经营立昌宾馆，且工商登记信自表明立昌宾馆的法定代表人已变更为林碧霞，林德森不能作为立昌宾馆的经营者主张权利。一审遗漏林碧霞、蓝福生、立昌宾馆作为原告或第三人参与诉讼，程序违法。一审判决解除《房屋租赁合同》，但未判决林德森、林国民归还讼争房屋属漏判。2、一审认为其与林德森、林国民对合同履行均存在一定过错属认定事实错误，导致适用法律错误。提起上诉后调取的注册地为讼争房屋的立昌宾馆、尚顺康、经人堂足浴、新鲜度足浴的发票领用情况及报税信息，可以证明立昌宾馆有领取发票的事实，证实林国民、林德森的合同目的已经实现，一审认定陈壮海未能将讼争房屋转变为商业用途的主张错误。3、其出具给林德森的385000元的收条可以证实林国民拖欠2014年度的租金，一审判决其返还林德森已交纳的租金385000元没有事实和法律依据。4、林德森并非立昌宾馆的经营者，评估装修损失3332200元不属林德森的经济损失。二次装修评估现值3332200元属于2015年装修的购置价值，不属于剩余租赁期内的装饰、装修残值损失，一审确定其与林德森、林国民各承担三分之一的责任错误。5、其与林国民签订的《房屋租赁合同》，截止2017年6月25日，其租金损失达570000元，该损失应纳入经济损失予以认定。林德森辩称，根据合同性原则，一审判决并未遗漏当事人，程序合法。一审认定因讼争房屋的功能无法转变为商业用途，不能通过消防验收，合同目的无法实现正确。一审认定二次装修评估现值为3332200元作为损失并无不当，甚至不足于弥补答辩人的损失。陈壮海的上诉无理，应予驳回。林国民辩称，认可陈壮海关于一审遗漏当事人属程序违法的上诉理由。林国民对讼争房屋变更为商业用途并无约定义务，变更商业用途的责任在于陈壮海，一审认定其违约及过错没有任何事实和法律依据。其在履行三方《协议书》及其与林德森的《房屋租赁合同》的过程中均不存在违约或过错行为，无需承担任何违约及赔偿责任。林国民上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回林德森对林国民的诉讼请求。诉讼费由林德森负担。事实和理由：1、其对讼争房屋变更为商业用途并无约定义务，变更商业用途的责任在于陈壮海，一审认定其违约及过错没有任何事实和法律依据。2、其在履行三方《协议书》及其与林德森的《房屋租赁合同》的过程中均不存在违约或过错行为，无需承担任何违约及赔偿责任。林德森辩称，林国民未能保证租赁物符合约定的用途，应承担相应的赔偿责任。林国民上诉认为其不存在违约或过错行为的理由均不能成立，应予驳回。陈壮海辩称，其已履行按合同约定履行的义务，但没有对林德森变更租赁房屋为商业用途的义务。林国民、林德森的合同目的已经实现，并不存在答辩人致使合同目的无法实现的情况。林国民、林德森的合同目的已经实现，不存在因陈壮海未能依约提供租赁房屋的商业用途用于营业用途致使林德森合同目的无法实现的情况。综上，林国民的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。林德森向一审法院起诉请求：1、解除2014年12月1日原告与两被告签订《协议书》、2014年12月14日林德森与林国民签订的《房屋租赁合同》；2、判令陈壮海、林国民赔偿林德森投入的损失暂计400万元（以实际鉴定的价值确定），返还林德森支付租金38.5万元，并支付违约金11.55万元；3、本案的诉讼费用由陈壮海、林国民承担。一审法院认定事实：2012年8月28日，陈壮海经漳浦县绥安镇油车社区居委会同意，将其向漳浦县绥安镇油车社区居委会承租的址在漳浦县绥安镇金鹿路东段与环城路相交地段的油车社区综合楼部分房屋、楼后停车场、以及配套附属物租给林国民作为营业用房，并于当日签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方：陈壮海；乙方：林国民。租赁期限：租期为20年，自2013年1月1日至2032年12月31日止（自合同签订之日起到2012年12月31日止为装修免租金期间）；2015年租金为人民币500000元，租金支付方式为现金方式且每年支付一次，即每年1月1日前一次性支付下年度租金，甲方负责将综合楼变更为商业功能，其余相关的消防手续由乙方负责，乙方必须按时缴纳租金，如乙方到期不按时缴纳租金，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的0.2%收取，若乙方租金逾期超过90天，甲方有权单方面终止合同，并无条件收回标的房屋及所有装修和设施，租赁期内，如乙方确需转租房屋，须经甲方书面同意，否则甲方有权终止合同，乙方将承租房屋作为商业用房使用，任何一方违反合同重大约定，守约方有权解除合同、要求对方承担违约责任、赔偿损失并支付违约金1000000元，甲、乙双方确定以许丽琴的账户（建行62×××39）为收款凭信”。合同签订后，林国民付清了2013年、2014年的租金，并支付了2015年的租金200000元。2014年12月1日，林德森、林国民、陈壮海三方签订协议书，约定由林国民将其向陈壮海承租的其中第一、三、四、五、六层房屋转租给林德森，约定：“甲方：陈壮海；乙方：林国民；丙方林德森。林德森只能将上述房屋用于经营公司办公、酒店住宿，不得擅自变更租赁房屋的租赁用途，不得转租。租赁期限：租期为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止；林德森在租赁期间内将当年租金全数直接支付给陈壮海，2015年租金为人民币385000元，租金支付方式为现金方式且每年支付一次，即每年1月1日前一次性支付下年度租金，林德森当年支付的租金少于林国民当年应付给陈壮海租金额的，不足部分由林国民补足，林德森当年支付的租金多于林国民当年应付给陈壮海租金额的，超过部分由陈壮海返还给林国民。林国民、林德森之间签订的《房屋租赁合同》如有与本协议不相符的，均按本协议执行。2014年12月14日，林国民与林德森签订《房屋租赁合同》，约定：林国民将其向陈壮海承租的漳浦县绥安镇金鹿路东段与环城路相交地段的油车社区综合楼部分房屋（第一、三、四、五、六层，约2918.25平方米）租给林德森用于公司办公、酒店住宿。租赁期限：租期为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止；本合同签订之日，林德森一次性支付给指定收款人陈壮海2015年租金人民币385000元。其余年度租金支付方式为每年支付一次，即每年1月1日前一次性支付下年度租金给指定收款人陈壮海。如构成违约，违约方赔偿守约方违约金，违约金为当年租金的30％并赔偿守约方全部经济损失。后林德森对所租赁的房屋进行二次装修，后因未能获得消防部门的验收，宾馆未能进行营业，诉争房屋经过福建德信土地房地产资产评估有限公司进行鉴定，二次装修评估值为3332200元。陈壮海、林国民至今未能提供诉争房屋能用于商业用途的相关手续。一审法院认为，陈壮海、林国民签订的《房屋租赁合同》、陈壮海、林国民、林德森三方签订的《协议书》以及林国民、林德森签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，《房屋租赁合同》和《协议书》合法有效，陈壮海、林国民未能按《房屋租赁合同》载明的将讼争房屋的功能转变为商业用途，导致林德森将讼争房屋二次装修为宾馆，不能获得消防部门的验收，导致宾馆不能经营，造成经济损失，陈壮海、林国民应对合同不能履行承担主要的过错责任，林德森在二次装修时未能提前到消防部门进行报备，以致不能获得消防部门的验收，林德森本身对合同不能履行承担亦存在一定的过错，陈壮海、林国民、林德森对合同不能履行造成诉争房屋不能作为宾馆进行经营造成的经济损失均应承担一定的过错责任，过错责任以陈壮海、林国民、林德森各承担三分之一的责任为宜。讼争房屋经过福建德信土地房地产资产评估有限公司进行鉴定，二次装修评估值为3332200元，即因合同不能履行造成诉争房屋不能作为宾馆进行经营造成的经济损失为3332200元，陈壮海、林国民、林德森各承担三分之一的责任，即每人各承担经济损失为1110733.33元。林德森请求陈壮海、林国民赔偿经济损失，有事实根据和法律依据，应予以支持。但林德森主张赔偿400万的经济损失，数额偏高，应予以调整，以陈壮海、林国民各赔偿经济损失1110733.33元为宜。林德森还请求返还已交纳的租金385000元，因合同不能履行，讼争房屋未能作为宾馆进行经营，陈壮海应返还林德森已交纳的租金385000元，林德森的该诉讼请求有事实依据和法律根据，应予以支持。林德森还请求支付违约金115500元，因陈壮海、林国民、林德森对合同不能履行均应承担一定的过错责任，可不考虑违约金的支付问题，林德森的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题问题的解释》第十一条规定，判决：一、解除2014年12月1日林德森与陈壮海、林国民签订的《协议书》、2014年12月14日林德森与林国民签订的《房屋租赁合同》；二、陈壮海、林国民应于本判决生效后十日内各赔偿林德森经济损失1110733.33元；三、陈壮海应于本判决生效后十日内返还林德森已交纳的租金385000元；四、驳回林德森的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45472元，适用简易程序审理减半收取计22736元，由林德森负担8910元、陈壮海负担7683元、林国民负担6143元。各方当事人对一审认定的事实，除陈壮海对一审认定的“乙方将承租房屋作为商业用房使用”、“林国民付清2014年的租金”、“后林德森对所租赁的房屋进行二次装修”及“二次装修评估值为3332200元。陈壮海、林国民至今未能提供讼争房屋能用于商业用途的相关手续”有异议，林国民对一审认定的“陈壮海、林国民至今未能提供讼争房屋能用于商业用途的相关手续”有异议外，对其它没有异议的事实，本院予以确认。针对异议部分，本院分析认定如下：陈壮海于一审举证的其与林国民签订的《房屋租赁合同》第一条明确约定林国民租赁标的系作为营业用房使用，林德森、林国民于二审中也对此确认无误，故一审认定有误，应变更为“乙方将承租房屋作为营业用房使用”。林德森对讼争房屋进行二次装修及二次装修评估现值为3332200元的事实有各方举证的证据及陈述及福建德信土地房地产资产评估有限公司的评估报告为据，陈壮海对此有异议理由不能成立，不予采信。一审认定的“陈壮海、林国民至今未能提供讼争房屋能用于商业用途的相关手续”事实符合事实，陈壮海与林国民对此有异议不能成立，不予采纳。二审中，林德森举证一份蓝福生、林碧霞签名的《声明书》，欲证明蓝福生、林碧霞入股林德森投资的立昌宾馆项目，同意由林德森主张本案的合同权利义务。陈壮海及林国民对该证据的真实性均予以确认，本院对林德森逾期举证进行训诫后，对该证据予以认定，可以认定其欲证明的事实。陈壮海举证《漳浦县人民政府关于公布漳浦县城镇土地基准地价的通告》欲证明其与漳浦县绥安镇油车居委会签订《房屋租赁合同》后，如要将综合楼的使用性质变更为商业用途，需缴纳的土地出让金为5472000元（按地面地价计算）／4512500元（按楼面地价计算），因此变更为商业功能应由漳浦县绥安镇油车居委会完成，据此，陈壮海与林国民不可能约定应由漳浦县绥安镇油车居委会才能完成的变更行为；举证林国民出具的《承诺保证书》，欲证明其与林国民签订《房屋租赁合同》后，其已按合同约定履行了全部义务；举证的《漳州立昌宾馆有限公司内资企业登记基本情况表》、《工商登记信息》、《税务登记信息》、《发票领取信息》，欲证明林德森未经陈壮海同意，将承租的房屋转租给林碧霞和蓝福生，与林德森无关，且宾馆正常营业的事实；举证漳浦县绥安镇尚顺康商行的《税务登记信息》及纳税申报情况、漳浦县新鲜度足浴城《工商登记信息》、《税务登记信息》、漳浦红人堂足浴有限公司《内资企业登记基本情况表》、《税务登记信息》及地税申报情况，欲证明承租人林德森的合同目的已经实现的事实。林德森质证认为陈壮海于二审举证的相关证据，均与本案没有关联性，不属新证据，依法应不予认定。林国民认为陈壮海未能在举证期限内提供该证据，附条件质证认为该证据不能证明合同目的已经实现的事实，且与本案没有关联性，依法应不予认定。本院分析认为陈壮海于二审举证的相关证据均与本案没有关联性，依法不予认定。本院认为，林德森与陈壮海、林国民于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》及林德森与林国民于2014年12月14日签订的《房屋租赁合同》均载明林德森租赁讼争房屋的目的系用于经营公司办公及酒店住宿，且系基于陈壮海与林国民于2012年8月28日签订的《房屋租赁合同》约定的“甲方负责将综合楼改变为商业功能，其余相关的消防手续由乙方负责”内容。但作为履行约定义务的陈壮海及林国民均未履行“甲方负责将综合楼变更为商业功能，其余相关的消防手续由乙方负责”的内容，导致林德森的合同目的不能实现，均存在过错。林德森作为讼争房屋的承租方，在二次装修时未能提前到消防部门进行报备，以致不能获得消防部门的验收，对合同目的未能实现亦存在过错，一审确定由林德森、陈壮海、林国民各自承担三分之一的过错责任并无不当。据此，陈壮海、林国民上诉提出其无需承担合同不能履行的责任的主张，林德森上诉主张应由陈壮海、林国民承担全部损失的主张均与查明的事实不符，亦于法无据，均不予支持。一审审理期间，经林德森申请，一审委托福建德信土地房地产资产评估有限公司对讼争房屋的二次装修评估现值为3332200元，各方当事人质证时均对评估报告的真实性没有异议，虽对评估报告内容有部分异议，但均没有申请重新鉴定，该评估报告可作为认定本案事实的依据。林德森上诉认为二次装修评估现值3332200元并非损失值，属于2015年装修的购置价值，不属于剩余租赁期内的装饰、装修残值损失；贬值的10%即370244元才是合同解除造成的损失额等主张均不能成立，不予支持。陈壮海上诉认为评估的装修损失3332200元不属林德森的经济损失，属于2015年装修的购置价值，不属于剩余租赁期内的装饰、装修残值损失的主张亦不能成立，亦不予支持。林德森作为合同的相对方提起本案诉讼符合法律规定，蓝福生、林碧霞作为立昌宾馆的入股方亦出具的《声明书》，同意由林德森主张本案的合同权利义务，故陈壮海上诉认为林德森不能作为立昌宾馆的经营者主张权利。一审遗漏林碧霞、蓝福生、立昌宾馆作为原告或第三人参与诉讼，程序违法等主张均不能成立，均不予支持。合同解除的法律后果系各自返还，陈壮海上诉提出一审未判决林德森、林国民归还讼争房屋属漏判的主张不能成立，不予支持。陈壮海上诉认为其调取的注册地为讼争房屋的立昌宾馆、尚顺康、经人堂足浴、新鲜度足浴的发票领用情况及报税信息，可以证明立昌宾馆有领取发票的事实，证实林国民、林德森的合同目的已经实现，一审认定陈壮海未能将讼争房屋转变为商业用途错误的主张与查明的事实不符，不予支持。陈壮海出具的《收据》虽可以体现林国民尚未支付给陈壮海2014年度的租金，但该《收据》能证明陈壮海收到林德森支付385000元租金的事实，一审判决了陈壮海返还林德森385000元并无不当。至于林国民尚未支付2014年度的租金给陈壮海属于另一法律关系，可另行主张。陈壮海上诉提出其与林国民签订的《房屋租赁合同》，截止2017年6月25日，其租金损失达570000元，该损失应纳入经济损失予以认定的主张，因陈壮海与林国民之间的租金损失问题属另一种法律关系，亦可另行主张。综上所述，林德森、陈壮海、林国民的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47854.8元，由林德森负担14796.6元，陈壮海负担18261.6元，林国民负担14796.6元。本判决为终审判决。审 判 长 叶小铭审 判 员 陈春生审 判 员 陈育生二〇一七年十月二十四日法官助理 徐明水书 记 员 马晓斌