（2017）云23民终1134号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-12
案件名称
王来云诉者文花房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王来云,者文花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终1134号上诉人（原审被告、反诉原告）王来云，男，1960年6月18日生，住楚雄市。委托诉讼代理人张伟，云南佳信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）者文花，女，1986年1月7日生，住楚雄市。委托诉讼代理人李方能，男，1968年7月10日生，住云南省楚雄市，系者文花丈夫。上诉人王来云与被上诉人者文花房屋租赁合同纠纷一案，不服楚雄市法院（2017）云2301民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案受理后，于2017年9月22日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王来云及其委托诉讼代理人张伟，被上诉人者文花及其委托诉讼代理人李方能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王来云的上诉请求为：一、撤销原判第一项，我不应支付被上诉人经济损失265340元，我只应赔偿101600元；二、撤销原判第二项，将被上诉人应支付我的房屋租金由15000元增加至65000元；三、请二审判决解除我与被上诉人签订的《租房合同》；四、由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。理由如下：1、原审认定当事人双方的《租房合同》于2016年11月29日解除、缺乏事实和法律依据。2、被上诉人还欠付我2014年12月1日起至2015年8月31日期间的租金45000元，该债务是否履行的举证责任在被上诉人一方，一审以我方未提交证据为由，不支持我的诉请，属举证责任分配错误。3、2016年11月30日于2017年3月31日期间，被上诉人并未将放置于二至五楼的物品搬离，仍然占用该房屋，被上诉人应按最少一半的房租标准，即按年租金3万元的标准支付我房租。4、被上诉人在房屋上安装的空调15台、太阳能热水器2套、水塔一套、大型广告牌1架，该设施属足疗店运营物品，可以拆除、移动，理应由作为经营者的被上诉人拆走，一审法院却折价判归我这个房东所有，有违常理。5、被上诉人租房时投资装修36万元，依照商业习惯，足疗店生意清淡经营状况恶化停业，经营者理应对其经营投资损失承担风险责任，一审不应当判决我赔偿其投资损失。退一步讲，如果从房屋使用正常折旧的角度考虑，折旧的起算时间也应该按照9年的合同期限及2017年6月返还房屋的实际时间节点计算，而且还应结合双方对解除合同的违约程度或者过错大小来综合考虑进行分摊。被上诉人辩称，一、一审判决王来云折价赔偿我房屋装修费230430元、自来水初装费890元、折价赔偿340元是合理的，王来云说我生意清淡、经营状况恶化不是事实，完全是为了与我终止合同，另租他人，我的损失完全是因王来云强行收回房屋欲另租他人所产生的，因房屋是我装修好的，租给下一家王来云可以获得更好的租金收入，王来云强行收回房屋是违约行为，给我造成经济损失应当赔偿。请求维持原判。二、王来云称我还欠他2014年12月至2015年8月的租金不是事实，这段时间的我已交过了。三、王来云强行收回房屋后，该房屋由其管理，不应该再由我交房租。2016年11月29日王来云将已出租给我的房屋锁强行换掉，重新出租给他人，擅自将我的东西搬离该房，二至五楼堆放未搬走的部份我的物品也是王来云的行为所致，现上诉人要求我付一半房租不合理，我不应支付。四、我在房内安装的空调、太阳能热水器等是足浴经营所用，自王来云强行收回房屋，我被迫于2016年12月16日将漫天飘雨足浴会所注销，这些东西都用不上了，现在也是承租方在使用，王来云造成我无法经营，责任应由上诉人承担。综上请求维持原判。者文花向一审法院起诉请求为：1、判令王来云赔偿者文花原租房内设施308676元、房屋装修费365760元、自来水初装费1409.44元、还未使用的水费390元，共计676235.44元；2、判决确认王来云将租房换锁时电表底度为13555度；3、诉讼费由王来云承担。王来云向一审法院的反诉请求为：1、判令者文花支付拖欠的房屋租金65000元；2、判令解除双方签订的《租房合同》；3、判令者文花退还2-4楼的租赁房屋；4、判令者文花赔偿电梯井道修复费57000元；5、反诉费由者文花承担。原审人民法院经审理确认的事实是：2013年5月18日，者文花（乙方）与王来云（甲方）签订《租房合同》，向王来云租用胜景路自建房屋1幢（建筑面积480平方米、框架结构），租金每年60000元，每三年递增5%。合同约定：“第一条、乙方租用甲方房屋期间不得随意损坏房屋，如有损坏由乙方负责。如经营需要改造，经征得甲方同意。第二条、租期暂定九年，如无重大变化合同顺延。第三条、房屋装修由乙方自行负责。装修方案须征得甲方同意。不得破坏房屋主体结构。……第六条、乙方正常经营，甲方不得干预。乙方也不得转租房屋，并需按时交房租给甲方。如超期未交，甲方有权收回房屋。第七条、违约责任：任何一方给对方造成损失，应负责赔偿。”合同签订后，王来云将胜景路自建房（毛坯房）交付给者文花。2013年5月19日，者文花与尹学友签订《足浴会所房屋装修合同》，委托尹学友对楚雄市胜景路18号房屋（4层）进行装修，尹学友自2013年5月20日至7月15日对房屋进行装修。装修完工后，者文花分别于2013年5月21日、7月27日、2014年7月27日支付尹学友装修款100000元、200000元、65760.40元，合计365760.40元。在对上述房屋施工过程中，尹学友将原电梯井道进行了改造。装修完工后，者文花自2013年7月23日开始经营漫天飘雨足疗店。2013年7月1日、2016年4月21日，者文花向楚雄市供排水有限公司分别支付给水工程工程款1359.44元、50元，合计1409.44元。2013年7月4日，者文花与楚雄市供排水有限公司签订《城市供用水合同》。2016年4月8日，王来云向原审法院起诉者文花，要求：一、解除双方签订的《租赁合同》；二、由者文花支付自2015年9月至2016年8月30日止的房屋租金；三、由者文花赔偿王来云损失20000元。本院于2016年9月20日作出（2016）云2301民初1114号民事判决书，判决书中认定事实如下：“……合同签订后，者文花支付了2年的租金，但自2015年9月至今的租金未支付”。该份民事判决书判决：由者文花支付王来云房屋租金60000元（自2015年9月起至2016年8月止），该判决书已生效。2016年11月29日，王来云在未征得者文花同意的情况下对上述房屋门锁进行更换。者文花得知后赶到现场并进行报警，楚雄市公安局东城派出所出具接待报警案件三联单（回执）。2016年12月1日，王来云与杜忠签订《商铺租赁合同》，将上述房屋出租给杜忠。另查明，庭审中，王来云认可装修完工后，王来云已经知道电梯井道改造情况，但并未要求者文花拆除。2017年6月16日，原审法院组织双方对租房内现留存的物品进行确认，双方确认租房内留存的物品情况（详见楚雄市胜景路漫天飘雨足浴会所二至五楼现场清点物品清单）及空调15台、太阳能热水器2套、水塔1套、广告牌1架。当日，者文花将物品清单中的物品搬走。2017年8月2日，本院组织双方对王来云搬走的物品清单进行确认，双方确认王来云搬走的物品情况（详见2017年8月2日的清单）及1.5米双人床4套，王来云提出1.5米双人床现在其朋友处，无法搬走。当日，者文花将上述清单中的物品搬走。原审法院认为：本案争议焦点包括：一、者文花与王来云签订的《租房合同》是否应该解除；二、王来云是否应赔偿者文花房屋设施费308676元、装修费365760元、自来水初装费1409.44元、未使用水费390元及是否应对王来云将上述房屋门锁进行更换时的电费进行确认；三、者文花是否应支付王来云自2014年12月1日至2015年8月31日的房租45000元、2016年9月1日至2016年11月30日的房租15000元、2016年12月1日至2017年3月31日的租金10000元；四、者文花是否应返还王来云该案所涉房屋的2-4层；五、者文花是否应赔偿王来云因装修损坏的电梯井道修复费57000元。原审法院认为，关于争议焦点一、三、四，王来云于2016年11月29日将租赁给者文花的胜景路房屋1幢门锁进行更换并收回房屋，以其行为明确表达了解除合同的意思表示，者文花在针对王来云提出反诉的答辩中亦认可合同在王来云更换门锁后解除，故原审法院认定者文花与王来云签订的《租房合同》已于2016年11月29日解除，双方的权利义务终止。对于王来云要求解除双方签订的《租房合同》的诉请，原审法院不予支持。王来云提交的原审法院（2016）云2301民初1114号民事判决书属于生效判决，认定了者文花自2015年9月至2016年8月差欠王来云房租未付的事实，且王来云对于者文花自2014年12月1日起至2015年8月31日止未支付房租的反诉请求未提交证据证实，故对于王来云要求者文花支付2014年12月1日至2015年8月31日房租的诉讼请求，原审法院不予支持。者文花与王来云签订的《租房合同》已于2016年11月29日实际解除，者文花应支付王来云自2016年9月1日至11月29日的房租15534元（60000元/年×105%÷365天×90天），对于王来云要求者文花支付房租15000元的诉讼请求，原审法院予以支持，对于王来云要求者文花支付2016年11月30日至2017年3月31日房租的诉讼请求，原审法院不予支持。王来云已于2016年11月29日将胜景路自建房屋的门锁进行更换并收回房屋，对于其要求者文花返还房屋2至4楼的诉请，原审法院不予支持。针对争议焦点二，王来云于2016年11月29日将胜景路自建房屋门锁进行更换并强行收回房屋，房屋内可以搬离的物品（详见2017年6月16日物品清单）、王来云搬走的物品（详见2017年8月2日物品清单）现已于2017年6月16日、8月8日由者文花搬离，房屋内的空调15台、太阳能热水器2套、水塔1套、广告牌1架及现在王来云朋友处的1.5米双人床4套无法搬离，本院根据本案的实际情况，确认归王来云所有，由王来云折价赔偿者文花经济损失34020元。对于者文花诉请的其他房内设施，并未提交有效证据证实，原审法院不予支持。因双方签订的《租房合同》中并未约定合同到期后装修费用的承担，且本案中双方约定的租期暂定9年，王来云在房租未到期且未征得者文花同意的情况下强行更换门锁，应对者文花的装修损失、自来水初装费予以折价赔偿。庭审中，王来云认可者文花支付装修费365760元，且者文花装修房屋后已经经营使用了3年零四个月，原审法院根据本案的实际情况，确认由王来云折价赔偿者文花装修损失230430元。者文花租赁上述房屋后，与楚雄市供排水有限公司签订合同，对上述房屋的供水设施进行初装，并支付初装工程款1409.44元，原审法院确认由王来云折价赔偿者文花自来水初装费损失890元。上述应由王来云折价赔偿者文花的经济损失合计265340元。据此，对于者文花要求王来云支付上述房屋设施、装修费、自来水初装费的诉讼请求，原审法院予以部分支持。对于者文花要求王来云支付未使用自来水费、并确认电费的诉讼请求，因其未提交证据证实，原审法院不予支持。针对争议焦点五，王来云在得知者文花将上述房屋的电梯井道进行改造后，并未要求者文花恢复原状或赔偿损失，应视为王来云对者文花将电梯井道进行改造的行为做出同意的意思表示，故对于王来云要求者文花赔偿电梯井道修复费的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、王来云支付者文花经济损失265340元；二、由者文花支付王来云房屋租金15000元；三、驳回者文花的其他诉讼请求；四、驳回王来云的其他反诉请求。案件受理费10562元，由王来云负担4144元,由者文花负担6418元；反诉案件受理费1370元，由者文花负担170元，由王来云负担1200元。以上款项相互折抵后，应由王来云负担的执行款项合计254314元，限于本判决生效后十五日内一次性付清。针对一审认定的事实，上诉人王来云存在以下异议：原审判决第8页第一段认定我们于2016年12月1日将上述房屋出租给了杜忠是错误的，实际上我们在2016年11月29日收回的只是一楼的铺面，二至五楼仍然是放着被上诉人的物品。遗漏认定了者文花是否支付了2014年12月1日至2015年8月31日共九个月的房租的事实及遗漏认定了解除合同的时间。还遗漏认定了二至五楼从2016年11月30日至2017年8月8日者文花才将所有物品搬出来将房屋交还王来云，这个期间房屋的使用状态是什么，存不存在租金损失也应当作一个确认。遗漏认定了者文花欠付租金的违约行为。被上诉人者文花对一审认定事实无异议。二审中，上诉人王来云向本院提交如下证据：1、王来云在一审判决后重新对房屋进行测量的测量结论，欲证明原审认定的装修费不真实；2、第二份是王来云建盖房屋的施工合同，欲证明本案所涉房屋水电是可用的，卫生间已经装修好了。3、证明材料，欲证明者文花经营的漫天飘雨足疗店已在2016年4月关门。4、通话录音整理材料，欲证明者文花欠装修款，装修方把者文花的房子锁了起来的事实。经质证，被上诉人者文花对以上证据三性均不认可。被上诉人者文花向本院提交如下证据：收条三份，欲证明租金支付的情况。经质证，上诉人王来云对落款日期为2015年3月1日出具的3万元收据不予认可，认为不真实，其他的予以认可。本院认为，对于上诉人王来云提交的证据1是其本人测量，并不能证实其主张，证据2、3与本案的处理并无直接联系，本院不予评判。证据4无法核实其真实性且与尹学友在一审出庭作证时的陈述不一致，故本院不予采信。被上诉人者文花二审提交的证据证实了租金的支付情况，本院予以采信。经过二审，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。根据双方当事人的上诉、答辩理由，本院确定本案的争议焦点为：一、2014年12月至2015年8月的租金上诉人是否已交纳？二、关于租房合同解除时间应如何认定？三、被上诉人者文花的经济损失部分应如何补偿？关于焦点一，本院认为，被上诉人二审中提交的收条与上诉人王来云在楚雄市法院（2016）云2301民初1114号判决中主张“合同签订后，被告者文花支付了2年的租金，但自2015年9月至今的租金未支付”相互映证，应当认定2015年9月前的租金已付清，上诉人王来云的此项上诉请求不成立。关于焦点二，本院认为，2016年11月29日，上诉人王来云已将租给者文花的房屋的门锁更换，成为了实际的控制人，视为收回租赁物解除合同的意思表示，被上诉人者文花亦认可，故解除合同的时间应认定为2016年11月29日。关于焦点三，上诉人王来云出租房屋时房屋为毛坯房，被上诉人者文花承租房屋后即对其进行了装修，装修花费较大，合同解除后，上诉人王来云仍可以利用，应对被上诉人者文花的投入予以适当补偿。原审未考虑被上诉人者文花未交租金违约在先，未分担损失处理不当。结合本案的实际，由上诉人分担50%的损失为宜。一审认定的装修费为365760元，从足疗店开业至2016年11月29日，经营使用了3年零4个月，扣除3年零4个月的装修损失为230430元，对装修损失部份由上诉人承担115215元。原审认定空调、太阳热、水塔、广告牌、双人床等归上诉人王来云所有，并由王来云折价补偿，因空调、太阳热、水塔、广告牌等如果拆除价值会极大的贬损，原审如此处理系考虑了本案的实际并无不当，认定的34020元及自来水初装费890元亦并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，但判处不当，上诉人的上诉请求部份成立，应予以改判。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持楚雄市人民法院（2017）云2301民初753号民事判决第二项、第三项、第四项及履行期限条款，即“二、由原告（反诉被告）者文花支付被告（反诉原告）王来云房屋租金15000元；三、驳回原告（反诉被告）者文花的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王来云的其他反诉请求。”二、撤销楚雄市人民法院（2017）云2301民初753号民事判决第一项，即“由被告（反诉原告）王来云支付原告（反诉被告）者文花经济损失265340元；”三、由上诉人王来云补偿被上诉人者文花经济损失150125元，于本判决生效后十五日内一次性付清。一审本诉案件受理费10562元，反诉案件受理费1370元，二审案件受理费4506元，合计16438元，由上诉人王来云承担8219元，由被上诉人承担8219元。本判决为终审判决。如果负有履行义务的一方当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判长 刘 斌审判员 沈黎芸审判员 段雨函二〇一七年十月二十四日书记员 刘晓燕 关注公众号“”