（2017）沪0115民初54238号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
邱国萍与上海永隆商业投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱国萍,上海永隆商业投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百一十六条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初54238号原告(反诉被告)：邱国萍，女，1959年9月30日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：窦世春，上海贝通律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海永隆商业投资发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱录松，董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。原告邱国萍与被告上海永隆商业投资发展有限公司(以下简称上海永隆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。审理期间，本院依法受理了被告上海永隆公司提起的反诉，本院于2017年8月21日再次进行了公开开庭审理。原告(反诉被告)邱国萍的委托诉讼代理人窦世春、被告(反诉原告)上海永隆公司的委托诉讼代理人刘炘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱国萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即恢复位于上海市浦东新区北艾路XXX号商铺供水和供电；2、判令被告赔偿原告的损失，以每日租金损失人民币350元和营业额损失1,500元及物业费损失6.6元为基数，计算至上述商铺恢复供水、供电之日止(暂计5,569.80元)；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更上述第二项诉讼请求中的营业额损失为员工工资损失；增加诉讼请求，要求被告提供租赁房屋产权证，协助其办理营业执照。嗣后，原告对上述增加的诉讼请求予以撤回。事实和理由：2016年2月29日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区北艾路XXX号商铺(以下简称系争商铺)出租给原告使用。租赁期限为自2016年3月1日至2018年2月28日，月租金为10,445.08元，商铺经营范围为便民服务。原告承租系争商铺后，按合同约定按时支付租金，并且商铺也用于便民服务即汽车维修保养服务。2017年6月21日，原告突然收到被告发送的《告知函》，函称原告经营汽车维修服务属于擅自更改经营范围，还表示对系争商铺将采取停止供水供电措施。2017年7月4日上午10时，被告对系争商铺进行断水断电，导致原告无法正常经营，虽经报警，但至今仍未被恢复水电。故诉至法院，要求判如所请。被告上海永隆公司辩称，根据双方签订的租赁合同约定，原告未经被告同意，不得擅自更改房屋用途，如果原告违反约定，被告有权采取停水停电措施。在原告经营过程中，原告将系争商铺用途由餐饮更改为汽车维修，还进行转租。为此，被告于2017年7月4日对系争商铺采取了停水停电措施。商铺还在正常经营中，且原告是以个人名义签订合同，不存在员工工资损失。也没有不配合原告办理营业执照的事实。故不同意原告的诉讼请求。审理中，被告上海永隆公司提起反诉请求：1、判令解除与反诉被告签订的《租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金62,670.48元；3、判令反诉被告向反诉原告支付自2017年8月1日起至《租赁合同》解除之日的租金(按每月10,445.08元计)；4、判令反诉被告向反诉原告返还位于上海市浦东新区北艾路XXX号商铺，即系争商铺；5、判令反诉被告向反诉原告支付系争商铺使用费(按照每日522.25元计，自《租赁合同》解除之日起至实际返还系争商铺之日止)；6、判令反诉被告向反诉原告支付免租期租金20,890.16元，由保证金抵扣。事实和理由：双方签订《租赁合同》，约定反诉被告向反诉原告承租系争商铺。根据上述合同第十条第2款第(4)、(5)项的约定：反诉被告未经书面同意改变房屋使用用途、业态、经营范围的，以及将商铺与他人签订经营权转让协议或在与他人签订的协议中具有单列收取房屋租金条款的，属于严重违约行为，反诉原告有权解除合同；第3款约定：租赁期间如发生严重违约行为的，违约金按当年度6个月租金水平设定。合同第八条约定：反诉被告应于合同解除时返还该商铺，每逾期一日按当年度月租金的5%向反诉原告支付使用费。合同第四条第3款约定，商铺免租期为2016年3月1日至2016年4月30日。第5款约定由于反诉被告原因导致合同提前终止，反诉被告应向反诉原告补交免租期内所有租金。现反诉被告未经同意，擅自将系争商铺转租给第三人，且将经营用途变更为汽车维修，反诉被告存在严重违约，故要求判如所请。反诉被告邱国萍辩称，其没有违约，不同意解除合同，要求继续履行合同。根据合同约定，反诉被告的经营以最终工商登记为准，没有改变经营用途，故要求驳回反诉原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月29日，原告邱国萍作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的被告上海永隆公司签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区北艾路XXX号出租给乙方使用，该商铺出租面积68平方米。合同第二条约定，租赁用途及经营范围：1、乙方经营的商品范围如下(最终以工商部门核准为准)：便民服务。2、乙方在租赁期内未征得甲方书面同意，以及未经有关部门审批核准前，不得改变本合同项下的房屋结构和房屋用途。……。第三条中约定租赁期限：自2016年3月1日起至2018年2月28日止。第四条约定，租金、费用及付款方式：1、商铺租赁实行先付后用方式，租金计算年度以合同年为准。2、租金自租赁期第一日起算。租金支付明细表如下：第1-2年，年租金125,341元，月租金10,445.08元。3、经双方商定，甲方同意免收乙方自2016年3月1日至2016年4月30日租金，但乙方必须提前支付给甲方_/_租金作为免租期履约保证金。如乙方在免租期内出现违约情况，该免租期履约保证金将与租赁保证金一并作为对甲方的赔偿，不再归还乙方，如甲方损失超过该两部分保证金总和的，乙方应在七日内补足。……5、本合同由于乙方的原因提前终止，则视为乙方自愿放弃享有的免租期，在不影响本合同约定的甲方其它权利的前提下，乙方须在七日内向甲方补交免租期内所有租金。6、免租期结束后，三个月为一个计租期。租金每三个月支付一次，乙方应于每个计租期的首月十日前向甲方付清该计租期租金。7、乙方装修及承租商铺期间所发生的水、电、通讯、设备、物业管理(包括装总表与分表之间所产生的差额部分)等费用(以下简称各项费用)，由乙方承担。8、该商铺物业管理费每月每平方米为人民币3.00元，该费用每三个月支付一次，由乙方在缴纳租金的同时一并支付给甲方委托的物业管理公司。其他各项费用根据相关管理单位出具的收费凭证在约定时间内及时支付。9、如乙方逾期支付租金及本合同约定的各项费用，甲方有权自应付之日起每逾期一日按应付款的3‰向乙方收取滞纳金。合同第八条第2款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方未按本合同约定的时间将该商铺返还甲方，应自逾期返还该商铺之日起，每逾期一日按当年度月租金的5%向甲方支付的使用费，该费用支付不构成租赁期的延续。合同第十条约定，解除本合同的条件及违约责任：1、……。2、甲方有权解除本合同的条件：(1)乙方的经营行为违反国家有关法律、法规及上海市相关规定的，如乙方在经营期内未正常办理工商营业执照等行政审批手续的；……；(4)乙方未经甲方书面同意，擅自改变房屋使用用途、业态、经营范围的，属于严重违约行为；(5)乙方未经甲方书面同意的，乙方将其承租的商铺分割，全部或部分与他人签订经营权转让协议的，或在与他人签订的协议中具有单列收取房屋租金条款的，属于严重违约行为；……。3、租赁期内如发生本条第1、2项违约情形的，除按本合同约定承担违约责任外，违约方应向守约方支付违约金，违约金按当年度两个月租金水平设定；属严重违约行为的，违约金按当年度陆个月租金水平设定，违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分。合同第十一条其他条款约定：1、……；5、乙方在租赁期内及合同到期返还商铺时，违反了本合同的约定，乙方同意甲方采取切断该商铺的水、电、煤供应及其他服务等措施，或采取合法的其他措施，由此造成的法律责任和经济责任由乙方承担。合同还约定了其他事宜。上述合同签订后，被告将系争商铺交于原告。原告于2016年6月24日向被告支付了租赁保证金20,890.16元，并按照合同约定陆续向被告支付至2017年10月31日止的租金，向被告委托的物业管理公司支付至2017年9底的物业管理费。2017年6月19日，被告向原告发送《告知函》一份，函称：“贵方承租我司位于上海市浦东新区北艾路XXX号商铺。租赁期限：2016.03.01-2018.02.28，经营范围：便民服务。经我司核查，贵方在上述地址已经营汽车维修服务，且未经我司同意，依据双方签订的《租赁合同》中的相关约定，贵方的上述行为属擅自更改经营范围，已构成严重违约。现我方郑重通知贵方，请贵方于2017年6月22日前履行《租赁合同》，恢复所约定的经营范围。否则我司将依据租赁合同的相关约定，定于2017年6月23日起对上述商铺采取停止供水、供电措施。我司将保留司法诉讼的权利。”2017年7月4日，被告对系争商铺进行断水、断电。翌日，原告委托律师向被告发送《律师函》，原告在上述函中认为，其按照合同约定按时支付租金和物业费，并且商铺也用于便民服务即汽车维修保养服务，被告于2017年7月4日上午10时对商铺断电断水，导致商铺无法正常经营，要求被告收到本函之日立即恢复商铺的水电。因被告未开通系争商铺的水电供应，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告认为其承租系争商铺之前，该商铺经营小吃餐厅，但其承租之后改成汽车维修，仍属于合同约定的便民服务，且合同约定也以最终工商部门核准登记为准，故不存在变更经营用途的事实。被告为证明原告将系争商铺转租给他人经营的事实，向本院递交了经营户为上海市浦东新区北蔡镇海虹汽车维修部开具的《上海市增值税普通发票发票联》，原告对上述发票真实性未表异议，但认为系被告未配合其办理工商执照，故其委托上述单位代为开具发票，但仍为其经营，不存在转租的事实。以上事实，由原告递交《租赁合同》、《告知函》、《律师函》、银行对账单、发票联、被告递交照片、修车费发票、工商信息、租金发票，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律和行政法规的禁止性规定，当属有效，双方均应恪守。本案双方主要争议焦点在于：一、原告承租系争商铺之后是否仍应按原承租户经营业态经营；二、原告承租系争商铺之后经营汽车维修服务是否违反经营范围为“便民服务”的合同约定，构成擅自变更房屋用途的违约；三、原告是否存在转租的违约事实；四、若原告未构成违约，被告进行断水断电导致原告诉请的损失是否有法律和事实依据。本院针对上述争议焦点分析认定如下：对于上述争议之一，本院认为，根据合同约定内容，双方并未就签订合同之后原告仍应继续经营原承租户所经营业态进行约定，而在合同中约定原告可从事经营范围为便民服务，并最终以工商部门核准为准。合同中关于“乙方未经甲方书面同意，擅自改变房屋使用用途、业态、经营范围的，属于严重违约行为；”的约定，应理解为对原告在承租期间已经营的业态变更的限制性条款，但不能推断为其仍应从事原承租人的经营业态，故被告以此认为原告存在违约，本院不予认同。对于上述争议之二，本院认为，房屋用途的分类基本为居住用房和非居住用房，故原告进行汽车维修服务，并不改变系争商铺的非居住用房的用途。原告在系争商铺内进行汽车维修服务并不超出合同约定的“便民服务”的经营范围，故被告认为原告擅自更改房屋用途，缺乏事实依据，本院不予采信。对于上述争议之三，本院认为，被告递交的上海市浦东新区北蔡镇海虹汽车维修部开具的《上海市增值税普通发票发票联》，不足以证明原告存在转租的事实，故对于被告认为原告存在转租的意见，本院不予采信。对于争议之四，本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院上述分析认定，由于原告未构成违约，故被告在原告履行合同期间进行停电停水行为显属不当，理应对系争商铺恢复供水供电，因被告的上述行为所造成的原告损失理应进行赔偿。对于原告主张的损失部分，尽管水电供应系对系争商铺的正常使用带来重大影响，也会阻碍了原告实现合同目的，但原告在被告断电断水期间仍占有并使用系争商铺，故其仍要求按照合同约定的租金作为损失计算标准，本院难以悉数支持，由本院酌定确定赔偿数额。由于原告已缴纳租金至2017年10月31日止，故尚未发生上述日期后的租金损失，本院不予支持。由于原告占用系争商铺，理应承担物业管理费，故原告要求赔偿物业费损失，本院不予支持。对于原告主张员工工资损失部分，缺乏事实依据，本院不予支持。根据本院上述分析认定，被告(反诉原告)的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第二百一十六条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司应于本判决生效之日起三日内恢复对原告邱国萍承租的位于上海市浦东新区北艾路XXX号商铺房屋的供水、供电；二、被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)邱国萍租金损失(按每日174元，自2017年7月5日始至2017年10月31日止，在上述期间上海永隆商业投资发展有限公司履行本判决第一项内容的，计算至其实际履行之日止)；三、驳回原告(反诉被告)邱国萍的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,470元，减半收取计735元，由原告(反诉被告)邱国萍负担335元，被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司负担400元。反诉案件受理费1,075元，由被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 邱连祥二〇一七年十月二十四日书记员 瞿佳侃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。