（2017）闽03民终2544号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-10-31

案件名称

福建闽龙轻工业有限公司、仙游县鲤城街道木兰社区居民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省莆田市中级人民法院

所属地区

福建省莆田市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福建闽龙轻工业有限公司,仙游县鲤城街道木兰社区居民委员会

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省莆田市中级人民法院民事判决书（2017）闽03民终2544号上诉人（原审被告）：福建闽龙轻工业有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道兰仙路792号。法定代表人陈靖瑜，总经理。委托诉讼代理人：黄清国，福建朗天律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：仙游县鲤城街道木兰社区居民委员会，住所地福建省仙游县鲤城街道木兰路361号。法定代表人：林云鹤，社区主任。委托诉讼代理人：林春金，��建聚华律师事务所执业律师。上诉人福建闽龙轻工业有限公司（以下简称“闽龙公司”）因与被上诉人仙游县鲤城街道木兰社区居民委员会（以下简称“木兰居委会”）土地租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人闽龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回木兰居委会对闽龙公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定木兰居委会主体适格，是错误的。1.涉案土地属于木兰居委会下属的元兴小组，元兴小组有独立的诉讼主体资格，无需由木兰居委会或闽龙公司代为行使权利。2.涉案的《租用土地协议书》虽然由闽龙公司与木兰居委会签订，但那是土地管理部��批地的程序要求，实际提供涉案土地并收取租金的是元兴小组。木兰居委会称其指令元兴小组收取租金，但又提供其用102.4万元向元兴小组一次性征用涉案土地的材料，前后矛盾。3.莆田市中级人民法院指令一审法院继续审理的裁定书只是称木兰居委会与涉案土地的使用有利害关系，并没有称木兰居委会与涉案土地的所有权有利害关系。木兰居委会并非涉案土地的所有人，其无权提起本案诉讼。二、一审判决闽龙公司返还涉案土地，是错误的。涉案土地属于元兴小组，并不属于木兰居委会。即使元兴小组与木兰居委会有签订所谓的征地补偿协议，但该协议没有得到县级以上人民政府土地管理部门的审批，也没有以县级以上人民政府土地管理部门作为出让方签订协议，依法不能发生法律效力。三、一审判决闽龙公司支付2010年8月至2014年1月的土地租金共计157657.5元，也是错误的。1.涉案土地并非木兰居委会所有，其无权取得土地收益。2.即使木兰居委会于2013年12月30日通过征收，与涉案土地的使用有法律上的利害关系，那一审判决2013年12月30日之前的土地租金也应支付给木兰居委会，是错误的。3.即使元兴小组与木兰居委会签订的征地协议有效，但其二者于2010年12月28日才开始签订征收协议，故一审判决2010年8月1日至2010年12月27日的租金也归木兰居委会，也是错误的。4.涉案土地在2010年之后，由于财务问题，闽龙公司没有实际管理涉案土地。法院指定的管理者也实际与元兴小组重新达成口头租赁协议并支付租金，一审现又判决闽龙公司支付租金，存在一地两租情况。5.即使闽龙公司应支付租金，租金也是由闽龙公司与元兴小组每年一协商，且每年租金均在3万元以下，一审判决闽龙公司支付租金15万多元，缺乏事实依据。6.即使木兰居��会有权收取租金，一审已认定租赁期限超过二十年的部分无效，既然无效，就不应判决闽龙公司支付租金。四、一审判决解除涉案《租用土地协议书》，鉴于该协议书内容及主体不实，闽龙公司没有意见。被上诉人木兰居委会辩称：一、关于木兰居委会诉讼主体是否适格的问题。1.闽龙公司上诉请求为驳回木兰居委会的一审全部诉讼请求，说明闽龙公司已经认可木兰居委会的诉讼主体是适合的。只有在诉讼主体适合的情况下，上诉请求才会要求驳回诉讼请求。2.本案在判决作出之前，一审法院原是裁定驳回木兰居委会的起诉，后莆田市中级人民法院指令一审法院继续审理。根据相关法律规定，木兰居委会具有诉讼主体资格。3.木兰居委会与本案有直接利害关系，也是现有租赁合同的出租方。二、从一审法院认定的事实可以知道，闽龙公司没��按照合同的约定履行支付租金的义务，构成违约，本案的租赁合同应当解除。一审法院判决闽龙公司返还涉案土地并支付租金，是正确的。木兰居委会在起诉前，也有通知闽龙公司支付租金。闽龙公司在没有证据证实其已支付租金的情况下，应支付租金。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人木兰居委会向一审法院起诉请求：1.依法判决解除木兰居委会与闽龙公司于1992年8月1日所签订的《租用土地协议书》；2.依法责令闽龙公司立即将租用的土地交还给木兰居委会所有；3.依法判决闽龙公司立即支付自2010年8月1日至2014年1月间的土地租金共计157657.5元。一审法院认定事实：闽龙公司为兴办企业之需，于1992年8月1日与木兰居委会签订了一份《租用土地协议书》，该协议约定：一、时间：租用时间一定为伍拾年��自一九九二年八月一日至二0四二年八月一日止……三、价格：（1）每亩先付壹仟元人民币作为土地补偿费。（2）每亩年按壹仟元人民币为土地租金，每年纯收壹万壹仟伍佰伍拾元（每亩每年以市场普通大米壹拾伍担保值计算），租金应在每年八月一日付清……五、厂房：伍拾年合同终止后，乙方（即闽龙公司）基建的厂房应无偿归甲方（即木兰居委会）所有等。合同签订后，闽龙公司使用租赁的土地，并支付租金至2010年8月1日。1993年元月，木兰居委会与下属元兴小组签订协议书就闽龙公司租赁元兴小组的土地达成协议。2010年12月28日，木兰居委会与下属元兴小组再次签订协议书就本案讼争的土地以每亩8万元给予买断，共12.8亩，总计值人民币102.4万元。另外，福建省莆田市中级人民法院于2009年12月28日作出（2003）莆中执申字第99-1号执行裁定书，裁定查封闽龙公司��于仙游县××城××号院内的房产，查封期限为二年；福建省莆田市中级人民法院于2010年4月7日作出（2003）莆中执申字第99-2号执行裁定书，裁定一审法院（2003）莆中经初字第26号民事判决书所确定的债权由李玉莺、毛立新、王少华承受，变更李玉莺、毛立新、王少华为申请执行人；福建省莆田市中级人民法院于2010年4月7日作出（2003）莆中执申字第99-3号执行裁定书，裁定李玉莺、毛立新、王少华负责保管闽龙公司位于仙游县××城××号院内的房产。一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。木兰居委会与闽龙公司于1992年8月1日签订的涉案《租用土地协议书》，协议书约定原涉案土地由闽龙公司使用建厂，由闽龙公司支付租金，系双方真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力，双方均应履行。闽龙公司本应按双方约定的向木兰居委会支��租金，但其自2010年8月1日起至今未支付租金给木兰居委会，有悖诚实信用原则，其行为即构成违约，木兰居委会依法履行了通知义务于2010年3月18日在闽龙公司所在的地点张贴了解除合同的通知书，闽龙公司仍未按通知要求支付租金，木兰居委会有权解除合同。因此木兰居委会请求解除1992年8月1日签订的涉案《租用土地协议书》，于法有据，予以支持，闽龙公司应当将租用的土地交还给木兰居委会所有并支付自2010年8月1日起至2014年1月的土地租金157657.5元。闽龙公司辩解法院不应支持木兰居委会以本案涉案土地租赁的主体提出的诉请，认为其与木兰居委会没有形成土地租赁关系，《租用土地协议书》是为了项目审批而造的假材料，其是与木兰居委会下属元兴小组形成事实上的土地租赁关系，而且李玉莺、毛立新、王少华三人自2010年5月13日起根据法律文书开始保管其在本案涉案土地上的厂房，也就具有了合法的租赁使用本案涉案土地的权利，同时也就有缴纳土地租赁使用租金的义务，其不存在拖欠租金的问题，缺乏事实和法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除仙游县鲤城街道木兰社区居委会与福建闽龙轻工业有限公司于1992年8月1日签订的《租用土地协议书》；二、福建闽龙轻工业有限公司应在本判决生效之日起十日内起将租用的土地交还给仙游县鲤城街道木兰社区居委会；三、福建闽龙轻工业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给仙游县鲤城街道木兰社区居委会自2010年8月1日起至2014年1月的土地租金共计157657.5元。案件受理费3094元，由福建闽龙轻工业有限公司负担。本院二审期间，木兰居委会提供从福建省粮食局网站截录的部分统计表及自行制作的租金情况一览表，欲证明：木兰居委会计算租金的标准，并主张即使该证据不能作为认定租金标准的依据，也应认定租金是逐年上升的。闽龙公司质证认为：对证据的真实性无法认定，木兰居委会主张的租金标准过高，即使要计算租金，也不能超过每斤1.773元。闽龙公司提供从国家统计局网站截录的中国统计年鉴一份，欲证明：即使要计算租金，也不能超过每斤1.773元。木兰居委会质证认为：对证据的真实性不清楚，从该证据可以反映大米的价格每年都是上涨的，该表格反映的是粮食的官方价格，而双方约定的是按市场价格，市场价格一般高于官方价格。本院经审查认为，双方提供的统计材料均系相关部门网站公布的，真实性可以确认，但均不能证实大米的市场价格，故本院均不予采信。经审理查明，闽龙公司与木兰居委会对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案《租用土地协议》系由木兰居委会代元兴小组与闽龙公司依法签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2010年12月28日，木兰居委会与元兴村民小组签订《协议书》，约定由木兰居委会支付补偿款，涉案土地收归木兰居委会所有。之后，双方也实际履行该协议，故应认定木兰居委会已取得涉案土地的所有权，并承受元兴村民小组在《租用土地协议书》中的权利、义务。闽龙公司主张木兰居委会主体不适格，理由不能成立，本院不予采信。作为承租方，闽龙公司应按时支付租金，但闽龙公司从2010年8月1日开始一直未支付租金，故木兰居委会请求解除合同，并要求支付2010年8月1日至2014年1月间的土地租金，于法有据，一审判决予以支持，是正确的。关于租金标准，双方均没有提供充分证据证明每年大米的市场价格，综合考虑市场行情，木兰居委会要求支付的每年租金标准没有过高，本院予以采信。但对于租金总额，木兰居委会二审提供的租金情况一览表中所载明的租金总额157440元少于其一审主张的租金总额157657.5元，应视为其自行处分权利，本院予以照准。闽龙公司二审申请本案责令木兰居委会提供将涉案土地出租给他人的财务账目，木兰居委会对该事实予以否认，闽龙公司又无初步证据证明该事实，故对该申请，本院不予支持。综上所述，上诉人闽龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；��审法院认定事实清楚，判决基本合理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第264号民事判决第一项、第二项；二、变更福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第264号民事判决第三项为：上诉人福建闽龙轻工业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人仙游县鲤城街道木兰社区居委会自2010年8月1日起至2014年1月的土地租金共计157440元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3094元，由上诉人福建闽龙轻工业有限公司负担；二审案件受理费3094元，由上诉人福建闽龙轻工业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄珊珊审　判　员　　李　忠代理审判员　　彭赵龙二〇一七年十月二十四日书　记　员　　翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁��方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。PAGE 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