（2017）沪01民终11251号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
宋建平诉顾军房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋建平,顾军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11251号上诉人（原审被告）：宋建平，男，1963年4月7日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：顾军，男，1990年2月27日生，回族，户籍地安徽省淮南市潘集区，现住上海市闵行区。上诉人宋建平因与被上诉人顾军房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初12375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋建平、被上诉人顾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋建平上诉请求：撤销原审判决第三项，改判上诉人返还被上诉人70,000元（人民币，下同）购房款，被上诉人应支付上诉人4年房屋占用费按每年20,000元计。事实与理由：1、上诉人出售的上海市奉贤区XX镇XX公路XX号两上两下楼房房屋（以下简称系争房屋）确系临时搭建用房，没有产权证明，故而售价偏低且上诉人系通过中介挂牌出售，实际到手购房款仅有100,000元，且自合同无效至今已有四年之久，被上诉人应当支付自合同无效以来的房屋占用费，以赔偿上诉人的损失；2、被上诉人在购房时对此系明知的且其购买系争房屋的初衷就是为了将来可能收获的拆迁利益，故而被上诉人要求在《房屋买卖合同书》第四条明确约定如遇开发或动迁，和宅基地的赔偿款等一切利益均由被上诉人享有。如果合同确属无效，其返还请求权亦应严格适用诉讼时效的规定，上诉人认为应自合同履行完毕之日起计算，距今已有四年之久，早已过诉讼时效，故被上诉人要求返还房款的诉请不应得到支持。被上诉人顾军辩称，不同意宋建平的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人出售房屋时告知被上诉人系争房屋虽无产权，但其出示了上海市村镇农（居）民建房准建证等材料并告知被上诉人该房屋属于合法搭建，故被上诉人同意购买系争房屋并支付房款，事后经村委会告知才知该房屋的实际情况，被上诉人因无法找到上诉人，故拖延至今诉至法院，不认可上诉人认为被上诉人请求权已过诉讼时效的主张。2、现合同无效，被上诉人返还房屋的同时上诉人即应返还购房款，上诉人占用被上诉人的房款获得了相应的收益，而上诉人要求被上诉人按照每年2万元的标准支付房屋占用费缺乏依据，当时系争房屋处于空关状态，且周边的房租每月均不超过百元。同时，上诉人称自己仅拿到100,000元房款，其余由中介收取，也无任何证据予以证明，故被上诉人亦不予以认可。顾军向一审法院起诉请求：请求判令宋建平归还购房款120,000元，顾军归还宋建平房屋及相关证件。一审法院认定事实：1993年9月15日，原奉贤县邵厂乡人民政府规划基建组批准案外人尹某1在邵厂建筑公司西侧建造15平方米的临时房，开具上海市村镇农（居）民建房准建证。同日，尹某1交付押金、打桩费和施工证费，原奉贤县邵厂乡人民政府村镇建设管理办公室出具收据两份。1998年5月12日，尹某1之子尹某2与宋建平签订《卖买房屋协议》，约定将上述原邵厂建筑公司机修间门卫西、路北的两间临时房以15,000元的价格出售给本案宋建平，建房准建证、押金收据、打桩费和施工证费收据由宋建平保存。1998年9月，宋建平对原临时平房进行扩建，增高建造了上面第二层，并在旁边搭建一间平房。1998年10月5日，宋建平向原奉贤县市容监察中队邵厂分队提出申请，对原临时平房增高施工补办申请手续。2013年7月12日，顾军、宋建平签订《房屋买卖合同书》，约定宋建平将系争房屋（实际包括旁边平房一间）所有权及宅基地使用权转让给顾军，房价120,000元。同日，顾军、宋建平签订另一份《买卖房屋协议》，约定宋建平将原邵厂建筑公司机修间门卫西、路北80平方米堆场地基上两间平房以120,000元的价格出卖给顾军，在邵厂建筑公司门卫西路北堆场上尹某2建造的两间房子的建房准建证、打桩费和施工证费的收据、押金收据由宋建平转交给顾军保存。该协议实际是前一份合同书的补充。之后，顾军按约支付房款120,000元，占有使用房屋。2017年5月左右，上述房屋中的旁边一间平房被政府部门以系违章建筑为理由拆除。一审法院认为，顾军、宋建平之间买卖的房屋系1993年9月15日政府部门批准建造的15平方米的临时平房以及宋建平自行扩建的房屋，临时建筑应当在两年后依法自行拆除，故应当认定双方买卖的房屋为无房产权属的房屋，顾军、宋建平就该房屋于2013年7月12日达成的《房屋买卖合同书》、《买卖房屋协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法认定为无效。因无效合同取得的财产，依法应当返还。顾军应当返还全部房屋，但是因为其中一间平房已经被政府部门以违章建筑为由拆除，顾军已经无法返还，无法返还的原因并不是顾军造成的，根本原因系该房屋没有合法产权，故应当免除顾军返还该一间平房的责任。顾军返还房屋的同时，宋建平应当将收取的房款120,000元返还给顾军，而顾军自愿扣减10,000元，不违背法律规定，予以准许。顾军愿意在本案中将相关原始材料返还宋建平，予以准许。宋建平主张的理由不成立；宋建平要求赔偿每年20,000元的租金损失，应属反诉范围，宋建平未提出反诉，本案中不作处理，也不予评判是否应当支持。一审法院据此判决：一、顾军于判决生效之日起十日内返还宋建平两上两下二层楼房：二、顾军于判决生效之日起十日内返还宋建平上海市村镇农（居）民建房准建证原件一份、押金收据原件一份、打桩费和施工证费收据原件一份、1998年10月5日宋建平向原奉贤县市容监察中队邵厂分队的申请原件一份、1998年5月12日尹某2与宋建平的《卖买房屋协议》原件一份；三、宋建平于判决生效之日起十日内返还顾军房款人民币110,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1,350元，由宋建平负担。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于被上诉人顾军主张返还购房款的请求是否适用诉讼时效的规定，上诉人宋建平要求被上诉人赔偿房屋占用费即租金损失是否有依据。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》、《买卖房屋协议》所涉的房屋系无房产权属的房屋，因此一审法院认定《房屋买卖合同书》、《买卖房屋协议》无效正确，但一审法院在判决主文中未予表述有误，本院予以增判。合同被认定无效则自始无效，故本案不适用诉讼时效的规定。上诉人认为被上诉人主张已过诉讼时效，本院不予采纳。根据法律规定，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签约时均知晓房屋的权属情况仍签订买卖合同，导致合同无效双方均有过错，由此产生的损失由双方分担。上诉人应当将收取的房款返还被上诉人，而被上诉人应当返还房屋，但因其中一间平房系违章建筑已被相关部门拆除，故一审认定免除被上诉人返还该一间平房的责任并无不当。上诉人认为被上诉人占用了四年房屋，应赔偿其房屋租金损失，但上诉人同时收取了被上诉人全额购房款作为对价，占用了该笔资金用于支付其造新房的人工费和材料费，上诉人没有足够的证据证明其实际损失金额。故在被上诉人自愿扣减一万元的情况下，上诉人应当返还被上诉人其余房款。一审法院认为上诉人主张租金损失属反诉范围不妥，本院予以纠正。同时基于双方都有过错，本院就案件受理费的负担进行调整，由双方各半负担。综上所述，上诉人宋建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初12375号民事判决；二、上诉人宋建平与被上诉人顾军于2013年7月12日签订的《房屋买卖合同书》、《买卖房屋协议》无效。一审案件受理费人民币1,350元，由顾军、宋建平各半负担；二审案件受理费人民币2,700元，由顾军、宋建平各半负担。本判决为终审判决。审判长 孔美君审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年十月二十四日书记员 王长鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自