（2017）黔26民终1845号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2018-04-12

案件名称

黔东南州华兴房地产开发有限公司、孙山商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黔东南州华兴房地产开发有限公司,孙山

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔东南苗族侗族自治州中��人民法院民事判决书（2017）黔26民终1845号上诉人(一审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负*楼。法定代表人：程涛，总经理。委托诉讼代理人：张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙建，贵州铁力律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙山，男，1988年1月5日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：王金立，男，1968年9月9日出生，汉族，现住凯里市。上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴房产公司）因与被上诉人孙山商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28立案��，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华兴房产公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：本案逾期交房和办理房产证属于不可抗力，不能归责于上诉人，且不可抗力事由发生后，行政主管部门和上诉人已经依法通知被上诉人。因此，上诉人不应当承担责任，一审法院判决上诉人承担违约责任错误。1、逾期交房的原因和事由在于政府政策的强行干涉，属于不可抗力。在合同约定的开工和竣工期间，上诉人不断接到凯里市人民政府、建设局等单位关于高考、中考备考、城区噪音污染整治等等一系列通知，多次被迫长时间停工。恢复施工后，上诉人无论如何加班仍延误，造成延期交房的事实。上诉人对此也多次通过“公告”、“回复”等多种形式将不可抗力的实际情况完整的告诉了被上诉人。2、逾期办理房产证的原因在于政府规划调整和拆迁原因，属于不可抗力。上诉人在开发建设华兴电力小区的过程中遇到龙头河片区312道路建设工程和凯里市对钉子户杨林铨房屋的征收拆迁工作问题，龙头河片区道路规划部分覆盖了上诉人开发的小区房屋及基础设施规划，存在冲突，不得不要求上诉人重新变更和调整原有的设计。对此，凯里市规划局已公告，被上诉人完全知晓。同时，凯里市政府对规划区杨林铨户的房屋久征不下，政府最后重新变更原来的规划和设计，造成上诉人开发的电力小区设计变更，导致工期延误和基础设施至今没有完善而无法办理房产证系政府行为造成的，属于不可抗力，不应承担逾期办证的责任。3、不可抗力事由发生后，已经依法告知被上诉人。一审法院认定“规划调整等事由发生后，上诉人没有及��通知被上诉人”显然错误。4、在我国的诸多判例中，政府规划调整所导致的延期交房等违约情形，开发商不承担责任。孙山答辩称：关于上诉人提出的不可抗力问题。1、2012年至2014年在凯里市没有发生战争、地震等未知不明等不可抗力的现象。2、政府规划调整文件发行于2016年3月10日，交房日期定于2014年12月31日，办证日期定于2015年6月30日，规划时间已经超过交房和办证日期，不属于不可抗力。3、杨林铨房屋征收是从开始征用土地时（2008年）都不能征收，而非建房中不能征收，上诉人也知道存在问题，不属于不可抗力。4、被上诉人与上诉人签订的是《商品房买卖合同》而不是道路规划合同，312道路工程文件发行于2014年11月10日，但开发商与施工方签订完工日期为2014年8月30日，故该道路建设与被上诉人无关。5、上诉人所称的公告，被上诉人未看到，但上诉人2016年8月1日回复材料有公告，公告日期于2015年1月30日，已超过交房日期，与办证无关。被上诉人于2016年7月22日书面与上诉人交涉赔偿事宜后，上诉人的回复不属于依法通知被上诉人。6、至于判例问题，发生事件的不同，不能适用。7、上诉人逾期办证的原因并非发生不可抗力，而是预合手续不办理，地面基础建设设施不修完整，房屋维修基金不上交，消防安全不完整等等自身因素造成的。求：一、支付逾期交房违约金1177.86元、逾期办理房产证违约金22061.03元；二、立即办理房屋所有权证；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定一审法院认定事实：原告孙山系“华兴·清水湾”小区C3-1903号业主，被告华兴房产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围有：房地产开发、销售等。2013年10月14日，原告孙山与被告华兴房产公司就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2014004173的《商品房买卖合同》。合同主要约定：孙山购买华兴房产公司在建的凯里市大桥路电力小区西侧华兴清水湾小区C3-1903号商品房。1、建筑面积为93.24㎡、套内建筑面积为80.84㎡；2、按套内建筑面积计算，单价为每平方米4376.42元，总购房款为353790.00元；3、付款方式：首付款113790.00元，银行按揭支付240000.00元；4、交房时间：2014年12月31日前交付；5、办理房产证时间为2015年6月30日前；6、逾期交房的违约责任：（1）逾期在15日内的，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按��支付全部已付购房款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付。7、逾期办证违约责任：逾期超过约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人从约定之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明：原、被告交房时间为2015年2月8日，被告逾期37天。截止本案庭审结束时（2017年6月16日），被告未能向原告提供办理商品房转移登记有关文书，逾期时间为717天。原告诉请逾期办证时间在庭审中变更为2015年7月1日-2017年6月16日，故被告逾期717天，被告未提出需要举证期及答辩期。2016年7月22日原告方书面要求被告支付逾期交房及逾期办证违约金，2016年7月29日被告作出书面回复。同时查明：被告交付的商品房面积少于合同约��面积，被告已依约退还多收原告的购房款，原告实际交纳的购房款为318341.00元。因被告既逾期交付本案商品房，又迟迟未能办理房屋所有权证，原告在多次催促未果的情况下于2017年5月24日向一审法院提起诉讼。庭审中，因原、被告均不同意调解，一审法院未主持双方当事人进行调解。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告华兴房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预��，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，业主至今未取得所购商品房的房屋所有权证，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约均应当承担逾期交房、办证违约金和立即为原告办理房屋所有权证的民事责任。根据双方当事人在商品房买卖合同中的约定，逾期交房违约金为117.86元（318341.00元×37天×0.0001）。原告诉请逾期办证违约金计2015年7月1日至2017年6月16日，逾期717天，不违反法律规定，一审法院予以认可。因庭审结束后��实际损失尚未产生，故逾期办证违约金为22825.05元（318341.00元×717天×0.0001）。虽然政府在涉案工程施工过程中曾以文件形式要求停工是事实，但被告没有及时履行告知原告的义务，故其辩解意见理由不能成立，一审法院依法不予采纳。被告提出该案件超过诉讼时效的理由，不符合法律规定，一审法院不予采纳。被告作为房地产开发商只有提供办理所售商品房的相关文书和资料，并未享有办理房屋所有权证的权利。为购房者（业主）办理房屋所有权证属于行政权的范畴，故本案不予审理原告的第二项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决为：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告孙山逾期交房违约金1177.86元，逾期办理房产证违约金22825.05元。二、驳回原告孙山的其余诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本院二审期间当事人均未提交证据材料。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、政府的一系列通知停工行为是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。2、政府规划调整和拆迁是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办证违约责任。1、对凯里市建设局、凯里市政府关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、安装塔吊安全监控及视频监控、开展质量安全隐患排查治理工作、落实创卫迎接国家暗访工作等一系列通知，是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任的问题。经审理查明，2013年10月14日，上诉人��兴房产公司与被上诉人孙山签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2014年12月31日前。上诉人在一审中为证明自己不承担逾期交房的违约责任的主张成立，提交了以下证据：①凯建安（2012）48号，②凯府告（2012）10号，③凯建安（2012）60号，④凯建通（2012）90号，⑤凯建安（2012）14号，⑥凯建安（2013）43号，⑦2013年5月至8月汛期期间值班制度及2013创卫方案等。经审查，上述证据所证明的事实均发生在双方当事人签订《商品房买卖合同》之前，而不是发生在双方签订《商品买卖合同》之后，即上述影响合同履行的情形在双方签订合同之后并没有发生。因此，不符合《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履��合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的免责情形，故对上诉人以上述不可抗力为由提出不承担逾期交房违约责任的上诉请求，本院不予支持。2、上诉人认为其延期办证系政府规划调整和拆迁原因导致，属于不可抗力，上诉人不应承担逾期办理房产证的违约责任。而本案涉及的拆迁户杨林铨户早在《商品房买卖合同》签订之前的2012年8月10日凯府发（2012）44号文件中就已经明确为征收范围，能否按时完成拆迁在小区开发时及签订《商品房买卖合同》之前就应当预见。小区开发及签订《商品房买卖合同》之前就应当解决的拆迁问题显然不属于“不能预见、不能避免并不能克服”的不可抗力情形��同时，双方在《商品房买卖合同》第二十二条“转移登记”中约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。”然而政府的规划调整是发生在2016年，即发生在合同已经迟延履行之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，也不能免除华兴房产公司的违约责任。故对上诉人提出政府规划调整和拆迁属于不可抗力，不承担逾期办证违约责任的上诉意见，本院不予支持。至于华兴房产公司上诉中提出规划调整的事实，已经依法履行了告知义务的问题。因规划调整发生在已经逾期履行之后，即发生在合同已经迟延履行之后，也不能免除违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　郑厚祥审判员　刘　琴审判员　杨再幸审判员　李南楠审判员　沈　智二〇一七年十月二十四日法官助理　杨　建书记员　赵艳萍搜索“”