（2017）粤06民终8796号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2018-02-02

案件名称

黄正结、佛山市顺德区容桂土地发展中心租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄正结,佛山市顺德区容桂土地发展中心

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2017)粤06民终8796号上诉人（原审被告）：黄正结，男，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：岑立明，广东森隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市容桂街道。法定代表人：黄敏仪，该中心主任。委托诉讼代理人：李展鸿，该中心副主任。委托诉讼代理人：覃晓林,广东顺迪律师事务所律师。上诉人黄正结因与被上诉人佛山市顺德区容桂土地发展中心（以下简称土地发展中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。黄正结上诉请求：撤销一审判决，判决驳回土地发展中心的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由土地发展中心承担。事实和理由：（一）土地发展中心并无提交证据证明其与佛山市顺德区容桂街四基股份经济合作社（以下简称四基股份社）已通知黄正结办理厂房移交手续。一审判决以“土地发展中心与四基股份社共同发出通知”及“2016年4月11日，土地发展中心又向黄正结等承租人发出通知”为由，要求黄正结办理厂房交接手续，属于认定事实不清。黄正结并未收到一审判决所称的通知，土地发展中心也未举证证明黄正结已收到该通知。（二）一审判决以黄正结未办理厂房交接手续为由认定黄正结占有案涉厂房，属于认定事实不清。首先，黄正结与土地发展中心签订的《工业厂房租赁协议》，以及黄正结与四基股份社签订的《四基合作社租赁合同》，均未约定黄正结必须办理交接手续，亦未约定厂房交接的具体形式。既然未有约定，也不存在违约一说。一审判决认定黄正结“未缴纳租金及办理商铺交还手续，已构成违约”缺乏依据。其次，黄正结作为非法律专业的承租人，在未收到土地发展中心及四基股份社任何关于办理交接手续通知的情况下，未办理正式的书面交接手续即搬离，符合常理。再次，根据举证责任分配原则，土地发展中心主张黄正结占有案涉厂房，举证责任在土地发展中心而非黄正结。（三）一审判决认定的租赁标准亦属错误。《工业厂房租赁协议》于2014年12月31日期限届满后，黄正结与四基股份社又签订《四基合作社租赁合同》，对于该合同，土地发展中心是知悉并同意的，一审判决亦已查明土地发展中心“当时对于黄正结向四基股份社支付租金并没有提出明确的书面异议”，土地发展中心在一审中亦确认四基股份社收取租金的行为。由此可知，土地发展中心对于黄正结与四基股份社签订合同按每月1600元的标准支付租金并无异议。黄正结已依约按照上述标准向四基股份社支付全部租金，不存在违约行为。一审判决枉顾合同约定，以每月2000元的标准计算租金，无任何事实和法律依据。（四）黄正结不存在占用行为，亦不存在违约行为。一审判决黄正结支付2016年1月至4月的租金，黄正结赔偿土地发展中心的律师费损失并没收黄正结的保证金，属于判决错误。土地发展中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。土地发展中心向一审法院起诉请求：1.黄正结立即向土地发展中心支付一次性租金25760元及违约金2884.03元；2.黄正结已缴纳的保证金4000元归土地发展中心所有；3.黄正结承担土地发展中心支出的律师费5000元；4.本案诉讼费由黄正结承担。一审法院认定事实：2013年12月20日，土地发展中心与黄正结签订《工业厂房租赁协议》（合同编号：四2014-013-5、6），约定土地发展中心将位于佛山市顺德区容桂四基长业路28号首层之5号、6号的工业厂房出租给黄正结，租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止。租金为每月2000元，履约保证金36140元。黄正结需在每月5日前向土地发展中心指定租金账户（户名：佛山市顺德区高隼企业资产管理有限公司）支付当月租金，如黄正结拖欠，每逾期一日，应按未付租金总额万分之五向土地发展中心计付利息。如黄正结拖欠租金超过30天，土地发展中心有权提前单方面解除合同，没收履约保证金，收回厂房。租赁期内，厂房的日常保养、维修由黄正结负责。租赁期满，黄正结如需续租，应于上述租赁期满前三个月以书面形式通知土地发展中心，经土地发展中心同意后，双方重新签订租赁协议，在同等条件下，黄正结享有优先承租权。因土地发展中心追讨黄正结拖欠租金或其他违约责任产生的诉讼费、律师费等一切费用由黄正结承担。合同签订后，黄正结向土地发展中心缴纳了履约保证金4000元。2014年12月31日，合同到期后，双方没有签订书面的租赁合同，但黄正结仍继续使用土地发展中心厂房，并向土地发展中心缴纳了2015年1月的租金。四基股份社于2015年4月1日与黄正结另签订一份租赁合同，约定由四基股份社出租上述厂房给黄正结，租赁期限至2015年12月30日止。四基股份社另开具收据确认收取了黄正结2015年4月8日至2015年12月31日止的租金13200元。2015年12月21日，土地发展中心与四基股份社共同发出《通知》，告知黄正结等承租人，土地发展中心已委托四基股份社协助管理四基社区的工业厂房。2015年未签订租赁协议的租户需尽快到临时办公点与土地发展中心签订协议、缴交租金及履约保证金。2016年4月11日，土地发展中心又向黄正结等承租人发出通知，要求最迟于2016年4月30日前自行搬离并将商铺交还土地发展中心，在清缴租金、水、电等费用后凭商铺移交确认书及租赁按金收据到土地发展中心处办理退回租赁按金手续。但黄正结此后并未向土地发展中心办理厂房交接手续。土地发展中心为本案诉讼，与广东顺迪律师事务所签订《委托合同》，委托该所律师进行诉讼，并支付律师费5000元。另查，案涉厂房原属案外人四基股份社的下属企业长塘五金铸造厂所有，长塘五金铸造厂于2000年注销后厂房收归四基股份社所有。2012年6月20日，四基股份社与土地发展中心签订《房地产收购储备协议书》，约定将案涉厂房在内的99宗房地产由土地发展中心收储，在土地发展中心向四基股份社支付第三期收储款后，厂房租金由土地发展中心收取。2013年12月20日，土地发展中心向四基股份社支付了约定的第三期收储款。2015年9月18日，佛山市博顺房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，评估确定案涉厂房租赁市场价格为：星铁棚结构11元/㎡/月，钢筋混结构首层12元/㎡/月，二层8元/㎡/月。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。关于合同效力问题。土地发展中心依约向四基股份社足额支付收储款后，有权对案涉房屋进行出租、收益。土地发展中心将案涉厂房租赁给黄正结，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立，受法律保护。关于违约责任。因原租赁合同到期后，土地发展中心与四基股份社对案涉厂房的权属及出租收益权发生争议，黄正结从2015年2月起没有再向土地发展中心支付租金，而是向四基股份社支付租金，土地发展中心在诉讼中确认四基股份社实际收取的租金可以抵扣黄正结应向其支付的租金，且土地发展中心当时对于黄正结向四基股份社支付租金并没有提出明确的书面异议，故应视为其当时对于黄正结逾期未缴纳租金的行为，不追究违约责任。但2015年12月21日，土地发展中心与四基股份社联合发出续签合同通知，此时案涉厂房的权属情况已经清晰，黄正结应当按通知要求与土地发展中心签订书面租赁协议并缴纳租金。而黄正结没有与土地发展中心续签合同，亦未缴纳租金及办理厂房交还手续，已构成违约，黄正结应向土地发展中心缴纳拖欠的租金，且黄正结已缴纳的履约保证金4000元应归土地发展中心所有。因双方已在租赁协议中约定并适用了履约保证金条款，土地发展中心再主张按每日5‰的标准计付违约金显失公平，一审法院不予支持。土地发展中心要求黄正结承担其因本案产生的律师费5000元，属合同约定的应由违约方承担的费用，土地发展中心也提供了委托合同及发票予以证明，数额合理，应予支持。关于租金支付。黄正结已提供证据证实其向土地发展中心支付了计至2015年1月的租金，此后向案外人四基股份社支付过租金13200元，土地发展中心确认上述向黄正结支付的租金可用于抵扣其应收取的租金。黄正结一直未与土地发展中心办理返还交接手续，土地发展中心主张租金计至2016年4月合理，予以支持。双方原合同约定的租金标准为2000元/月，土地发展中心主张按其委托评估的租金标准计付租金，因土地发展中心未能提供证据证实在此前向黄正结送达了租金价格评估报告，履行了告知的合同义务，且其在通知黄正结搬离商铺及及清缴租金时亦未明确要求按新的租金标准计算，故该意见缺乏理据，土地发展中心主张的租金按照原合同约定的2000元/月计付，从2015年2月至2016年4月期间的租金共计为30000元，减除黄正结实际已向四基股份社支付的此期间的租金13200元，尚应支付此期间的租金16800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、黄正结于判决发生法律效力之日起十日内向土地发展中心支付租金16800元；二、黄正结于判决发生法律效力之日起十日内向土地发展中心支付律师费5000元；三、黄正结缴纳的保证金4000元归土地发展中心所有；四、驳回土地发展中心的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为370.55元，由土地发展中心负担110.55元，由黄正结负担260元。本院二审期间，黄正结与土地发展中心均未提交新证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据黄正结和土地发展中心的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：黄正结应当向土地发展中心支付租金至何时以及租金标准应如何确定；一审判决土地发展中心没收黄正结缴纳的4000元保证金及黄正结支付土地发展中心5000元律师费是否合法有据。关于黄正结应向土地发展中心支付至何时及租金标准的问题。黄正结称，其在2015年12月31日自行搬离了案涉厂房，此后并未占用案涉厂房，不应支付2016年1月以后的租金。在2016年4月11日土地发展中心向黄正结发出的通知中，明确要求黄正结自行搬离并将房屋交还给土地发展中心，在缴清租金、水、电等费用后凭房屋移交确认书及租赁按金收据到土地发展中心处办理退回租赁按金等手续。黄正结在签收上述通知后，在通知上手写“请公司给予延长至2016年5月30日搬迁”字样。本院认为，黄正结一直未向土地发展中心返还案涉厂房，黄正结签收通知且注明的内容足以证明其在2016年4月仍然占用案涉厂房的事实，一审法院据此支持土地发展中心主张租金计至2016年4月的诉请，处理妥当，本院予以维持。黄正结以土地发展中心及四基股份社没有通知其办理移交手续、未占用案涉厂房为由，主张不应支付2016年1月后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于租金标准问题。黄正结与土地发展中心之前签订的合同约定为月租金2000元，租赁期限届满后，黄正结继续占有使用租赁物，土地发展中心没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，黄正结应当按照合同约定的月租金2000元的标准继续支付租金。虽然之后土地发展中心与四基股份社因案涉厂房的权属及出租收益权发生争议，黄正结按照每月1600元的租金标准向四基股份社支付租金，但土地发展中心在诉讼中仅表示四基股份社实际收取的租金可以抵扣黄正结应当向其支付的租金，但并不认可四基股份社与黄正结之间的合同关系，也未认可其与黄正结之间的租金标准已经变更为每月1600元，故黄正结仍应按照其与土地发展中心的租赁合同所约定的每月2000元的标准支付租金。由于黄正结自2015年2月起未向土地发展中心缴纳租金，一审法院按照每月2000元租金标准计算，认定黄正结自2015年2月起至2016年4月止的租金共计30000元，扣减黄正结已向四基股份社支付的租金13200元后，判令黄正结仍应向土地发展中心支付租金16800元，处理正确，本院予以维持。关于保证金与律师费问题。在土地发展中心与四基股份社于2015年12月21日联合发出续签合同通知后，黄正结未按通知要求与土地发展中心签订书面租赁协议并缴纳租金，黄正结拖欠租金至今已远超30天，根据黄正结与土地发展中心签订的合同，该行为已构成违约。土地发展中心要求没收黄正结缴纳的保证金4000元，符合合同约定。黄正结上诉主张土地发展中心返还保证金，于法无据，本院不予支持。黄正结与土地发展中心签订的合同约定，因土地发展中心追讨黄正结拖欠租金或其他违约责任产生的诉讼费、律师费等一切费用由黄正结承担。黄正结上诉主张不应支付律师费，无合同依据，本院不予支持。综上所述，黄正结的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费741.1元，由上诉人黄正结负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郑正坚审　判　员　　邱程辉代理审判员　　潘伟丹二〇一七年十月二十四日书　记　员　　覃心怡搜索“”