（2017）赣0722民初896号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-04

案件名称

邹卫林与兰善平建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

信丰县人民法院

所属地区

信丰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邹卫林,兰善平,中国工商银行股份有限公司信丰县支行,中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司,李红珍

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江西省信丰县人民法院民事判决书（2017）赣0722民初896号原告：邹卫林，女，1968年10月13日生，汉族，江西信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人：杨任菁，系江西灵韵律师事务所律师（特别授权代理）。被告：兰善平，男，1978年10月2日生，畲族，江西信丰县人，住信丰县。第三人：中国工商银行股份有限公司信丰县支行（以下简称“信丰工行”），住所地信丰县嘉定镇阳明中路87号，统一社会信用代码：91360722860363338G。法定代表人：彭涛，该行行长。委托诉讼代理人：赖伟华，系中国工商银行股份有限公司信丰县支行职员（特别授权代理）。第三人：中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司（以下简称“华融公司”），住所地南昌市铁街2号，统一社会信用代码：91360000705516541J。法定代表人：林峰，该公司经理。委托诉讼代理人：冯建宏，系中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司律师（一般授权代理）。第三人：李红珍，男，1981年2月9日生，汉族，住信丰县。上列当事人建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法由审判员张燕京担任审判长，与人民陪审员刘家慈、熊建宏组成合议庭，于2017年9月8日进行了公开开庭审理。原告的特别授权代理人杨任菁及第三人信丰工行的特别授权代理人赖伟华、第三人华融公司的委托代理人冯建宏和第三人李红珍到庭参加诉讼，被告兰善平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邹卫林向本院提出诉讼请求：1、判决被告及各第三人履行将原信丰县稀土工业有限公司国有土地使用权[信府国用（2001）字第0105470号]过户给原告的义务；2、本案案件受理费及其他费用由被告承担。事实和理由：2002年信丰县稀土工业有限公司向信丰县人民法院申请破产还债。2004年10月9日信丰县人民法院作出裁定，将信丰县稀土公司的国有土地使用权一宗[信府国用（2001）字第0105470号，面积237.49㎡]及该土地的《建设工程规划许可证》（编号99.018—66）、《建设用地规划许可证》（编号：99.018—066）分配给信丰工行所有，抵偿债务。2005年5月27日，信丰工行将包括上述资产在内的债权转让给华融公司南昌办事处；2006年12月15日华融公司南昌办事处又将包括上述资产在内的债权转让给珠海市恒强投资有限公司；2010年6月8日珠海市恒强投资有限公司将包括上述土地使用权在内的资产转让给李红珍；2012年7月12日李红珍将包括上述土地使用权在内的资产转让给兰善平；2014年11月15日兰善平将上述土地使用权一宗转让给原告，双方签订了《国有土地使用权转让合同》，转让价款为50万元，约定被告收到原告转让价款后六个月为原告办理好上述国有土地使用权变更登记手续。原告2015年1月8日即已付清转让价款，但被告至今未履行办理上述土地使用权变更登记手续。另查，珠海市恒强投资有限公司于2016年3月9日办理企业注销登记。为了维护原告的合法权益，请法院依法判处。原告为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、信丰县人民法院（2012）信法企破字第1—2号、第1—32号、第1—36号民事裁定书，债权转让合同四份，报纸公告一份，拟证明信丰县稀土公司因破产还债，经信丰县人民法院依法裁定，将其享有的国有土地使用权一宗（信府国用（2001）字第0105470号，面积237.49㎡]分配给信丰工行抵偿债务，后信丰工行将包括上述土地使用在内的资产转让给华融公司，华融公司将包括上述土地使用在内的资产转让给珠海市恒强投资有限公司，珠海市恒强投资有限公司将包括上述土地使用权在内的资产转让给李红珍，李红珍又将包括上述土地使用权在内的资产转让给兰善平，并在赣南日报登载转让公告。3、原告与被告签订的《国有土地使用权转让合同》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、银行转帐单3份，拟证明原、被告签订[信府国用（2001）字第0105470号]《国有土地使用权转让合同》，原告依约向被告付清了转让价款50万元，被告向原告交付了《国有土地使用证》等证件，但至今未按约定为原告办理土地使用权变更登记手续。4、珠海市工商行政管理局商事登记簿一张，拟证明珠海市恒强投资有限公司于2017年6月15日前注销。被告兰善平未到庭参加诉讼，向本院提交了书面的答辩状。其辩称，1、原告诉称的涉案土地的确是答辩人转让给原告的，原告已依约付清了全部转让价款。答辩人于2012年7月12日与李红珍签订了《债权转让合同》，依法从李红珍处受让取得了包括涉案土地在内的相关资产，并于2012年7月28日在《赣南日报》上刊登公告。答辩人于2014年11月15日与原告邹卫林签订了《国有土地使用权转让合同》，约定答辩人从受让取得的债权中将原信丰县稀土公司位于信丰县××镇（原同××、现南××）的一宗面积237.49平方米的国有土地使用权转让给原告。签订合同后，原告于2014年11月17日、11月18日、2015年1月8日向答辩人共计支付了50万元的土地转让款。2、答辩人在将涉案土地转让给原告时，未将李红珍父亲还保留20%股份的情况告诉原告。答辩人认为李红珍父亲不是涉案土地的原转让人，答辩人与其签订的协议与原告签订的《国有土地使用权转让合同》无关，应由答辩人与李红珍父亲另行协商处理。3、涉案土地由信丰县人民法院裁定抵偿给中国工商银行信丰支行，之后又几经转让，在之前的历次转让中转让方均未办理相关变更登记手续，造成答辩人目前无法为原告办理变更登记，答辩人愿意与本案其他第三人一起配合原告办理涉案土地的变更登记。被告兰善平没有向法庭提交证据。第三人信丰工行述称，涉案的该宗土地使用权是在信丰稀土公司破产时经法院裁定分配给了我行抵偿债务，但当时对该宗土地未评估定价，抵偿金额多少不明确，后我行将包括该宗土地在内的相关债权资产打包转让给了华融公司；华融公司转让时我行没有参与，后来我行就不清楚了。信丰工行没有向法庭提交证据。第三人华融公司述称：一、我公司于2005年5月依法受让了信丰工行拥有的对信丰县稀土公司本金人民币601万元及相应利息等债权（含涉案土地使用权一宗），并于2006年12月18日将该债权资产依法转让给了珠海市恒强投资有限公司。二、我公司不承担涉案土地实质性的过户登记义务，不承担涉及产权过户登记的所有相关税费。我公司与珠海市恒强投资有限公司签订的《债权转让合同》第七条第三项及后续转让合同均约定了债权受让方保证不会基于受让债权的任何原因向债权转让方追索，我公司与原告就涉案土地未签订任何协议，与原告不存在权利义务关系。第三人华融公司向法庭提交了《公司变更通知书》一份，拟证明2012年10月17日经江西省工商行政管理局核准，原“中国华融资产管理公司南昌办事处”名称变更为“中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司”。第三人李红珍述称：一、我于2010年依法受让了珠海市恒强投资有限公司拥有的涉案土地使用权等相关债权资产。二、2012年我与兰善平签订债权转让协议，将包括涉案土地使用权在内的信丰这一块债权资产以130万元转让给兰善平，转让后该债权资产我仍保留20%的股权。三、转让款兰善平只付了30万元，余100万尚未付清；兰善平与原告转让土地使用权的事我不清楚，兰善平也没有给我20%的股权收益，我认为原告与兰善平的转让无效。本庭依原告的申请，依法向赣州市赣县区人民法院调取了下列证据：1、江西省赣县人民法院（2013）赣民二初字第44号民事判决书一份；2、2012年7月12日李红珍与兰善平债权转让合同一份（含债权明细表2页25项）；3、2012年7月12日李红珍与兰善平协议书一份；4、2010年6月8日珠海市恒强投资有限公司与李红珍债权转让合同一份。经审理查明，2002年信丰县稀土公司向信丰县人民法院申请破产还债。2002年3月22日信丰县人民法院依法作出（2002）信法破字第1—2号民事裁定书，宣告信丰县稀土公司破产。经依法清算和审理，2004年10月9日信丰县人民法院作出（2002）信法企破字第1—32号民事裁定书，裁定将债务人信丰县稀土公司（证载土地使用者为信丰县稀土公司下属企业“信丰县稀土工业公司”）位于信丰县××镇（原同益村施家堆，现南山西路）的土地使用权一宗[面积237.49㎡，土地使用证号：信府国用（2001）字第0105470号]分配给申请人中国工商银行信丰县支行所有，抵偿债务。当时对该宗土地使用权未评估作价，也未办理变更登记手续。2005年1月31日信丰县人民法院作出（2002）信法企破字第1—36号民事裁定书，裁定宣告终结信丰县稀土公司的破产程序。2005年5月27日，中国工商银行江西省分行与华融公司签订一份《债权转让协议》，将包括涉案土地使用权在内的相关资产和债权（见转让清单）一并转让给华融公司，并已履行。2006年12月18日，经协商一致，华融公司与珠海市恒强投资有限公司签订了一份《债权转让合同》，华融公司将受让的包括涉案土地使用权在内的相关资产和债权（见转让清单）转让给了珠海市恒强投资有限公司，亦已履行。2010年6月8日，珠海市恒强投资有限公司与李红珍协商一致，签订了一份《债权转让合同》，珠海市恒强投资有限公司将受让的包括涉案土地使用权在内的在信丰的25家单位、企业的相关资产和债权（见债权明细表）转让给李红珍，已实际履行。2012年7月12日，第三人李红珍与兰善平经充分协商，签订了一份《债权转让合同》，李红珍将受让的包括涉案土地使用权在内的在信丰的25家单位、企业的相关资产和债权（见债权明细表）转让给被告兰善平。合同约定：第一条转让标的。一、本合同转让标的为中国工商银行信丰县农机修造厂等25家企业的贷款主债权及相应的从权利。二、上述债权如设定担保的，与主债权同时转让。三、乙方签订本合同之日后实现的债权由乙方所有。第三条档案资料提供和移交。本合同订立后，甲方应将全部上述资料的原件移交给乙方，并保证所有资料的完整性、真实性、合法性，双方签订本合同之日甲方将债权相关所有原始资料移交给乙方。第四条债权转让通知。……甲方在本合同订立的三日内在当地主要媒体刊登债权转让公告。合同已实际履行，李红珍将信府国用（2001）字第0105470号国有土地使用证等相关权利证书和全部档案资料移交给了兰善平。2012年7月28日，李红珍就与兰善平的上述债权转让事项（含债务单位清单）在赣南日报第3版刊登了《债权转让及催收公告》，公告载明“以下为原中国华融资产管理公司南昌办事处依法取得的中国工商银行信丰县25户贷款债务人债权及相应从债权，经依法流转，全部由中国公民兰善平（身份证）依法取得。请借款人及其担保人、抵押人及时向兰善平履行相应还本付息义务和其他合同义务……”。2012年7月12日，李红珍与兰善平又另行签订了一份《协议书》，主要内容为李红珍转让给兰善平的25家企业、单位的主债权及相应从权利转让费为130万元（约定2012年10月30日付清），李红珍对已转让的资产债权享有20%的股权等。上述债权及资产转让过程中，对涉案的信府国用（2001）字第0105470号国有土地使用权，均未依法办理变更登记手续。2014年11月15日，被告兰善平与原告邹卫林经协商一致，签订了一份《国有土地使用权转让合同》，约定由被告将上述受让享有的信府国用（2001）字第0105470号面积为237.49㎡的国有土地使用权一宗转让给原告享有；转让价为人民币50万元，办理土地使用权转让过户所涉的所有税费由原告承担；签订合同时应付转让费10万元，余款在合同签订后两个月内付清；被告应在原告付清转让价款后六个月内为原告办理好本宗土地的使用权变更登记手续等。合同签订后原告依约向被告付清了转让价款50万元，被告也向原告交付了该宗土地的国有土地使用证等相关权利证书和档案资料。但被告至今未给原告办理好转让土地使用权变更登记手续。原告经催促无果，引起诉讼。另查明，第三人李红珍因与被告兰善平上述债权转让合同纠纷一案于2013年3月向江西省赣县人民法院提起民事诉讼，要求判令兰善平尽快承付尚欠的转让价款100万元并承担逾期利息。该院经审理作出了（2013）赣民二初字第44号民事判决，认定李红珍与兰善平签订的上述债权转让协议不违反法律规定，合法有效；并判决兰善平向李红珍支付尚欠转让款100万元及逾期利息。该判决已发生法律效力。又查明，本院所涉珠海市恒强投资有限公司于2016年3月9日办理了企业注销登记。以上事实，有原告及第三人提交的前列证据和本院依法调取的证据以及各方当事人的当庭陈述，答辩意见等证实。经法庭质证、审核，可以认定。本院认为，涉案的信府国用（2001）字第0105470号国有土地使用权一宗，经本院（2002）信法企破字第1—32号民事裁定依法分配给信丰工行享有，抵偿债务后，通过华融公司、珠海市恒强投资有限公司、李红珍、兰善平依次依法将受让债权及资产转让，现转让归原告邹卫林享有，能相互印证，互相连贯，事实清楚，各转让人对各自转让合同的签订、履行和权利证书及资料交付均予以认可。涉案土地使用权虽未办理权属变更登记，但其权属清楚，四至界址及面积明确，不存在争议，各转让人除李红珍外均无异议。李红珍以自己享有转让给兰善平的债权资产20%的股权来否认兰善平与原告的转让合同效力，于法无据，不能成立。首先，李红珍与兰善平的债权转让事项签订了详细的《债权转让合同》，交付了权利证书及相关资料，还在赣南日报刊登了公告，明确载明上述转让的债权及相应从债权全部由兰善平依法取得。其与兰善平另行签订的协议书约定的股份等事项，与其签订的《债权转让合同》及公告内容相矛盾，仅是两人的内部约定，原告并不知晓，显然不能以此对抗善意的原告。其次，在（2013）赣民二初字第44号李红珍诉兰善平债权转让合同纠纷一案的判决中，也确认了李红珍与兰善平签订的《债权转让合同》合法有效。故对李红珍的异议不予采纳，其与兰善平的股权问题与本案不属同一法律关系，应另行处理。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故，原告邹卫林与被告兰善平签订的《国有土地使用权转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行。第三人信丰工行、华融公司、李红珍在依次转让与受让涉案土地时均未对其办理相关的转让变更登记手续，原告提出被告及上述第三人应履行协助过户义务的诉请符合合同法的相关规定，本院予以支持；但转让该土地使用权变更登记所涉的相关税费依约定应由原告承担。为了维护各方当事人的合法权益，有利于纠纷的妥善解决，保护物权的合法性稳定性，正常发挥物权的应有效益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告兰善平及第三人中国工商银行股份有限公司信丰县支行、中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司、李红珍应在本判决生效之日起十日内协助原告邹卫林在相关部门办理信府国用（2001）字第0105470号国有土地使用权证的有关转让变更登记手续，转让所涉的税、费由原告邹卫林负担；二、驳回原告邹卫林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告兰善平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审　判　长　　张燕京人民陪审员　　熊建宏人民陪审员　　刘家慈二〇一七年十月二十四日书　记　员　　符丽秋微信公众号“”