（2017）川1802民初2051号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-09-02
案件名称
余黛萍、李立等与雅安市正黄置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
雅安市雨城区人民法院
所属地区
雅安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余黛萍,李立,雅安市正黄置业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省雅安市雨城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1802民初2051号原告：余黛萍，女，1974年3月15日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人（特别授权）:杨杰，四川明炬(雅安)律师事务所律师。原告：李立，男，1968年6月17日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区县。委托诉讼代理人（特别授权）:杨杰，四川明炬(雅安)律师事务所律师。被告：雅安市正黄置业发展有限公司，住所地四川省雅安市雨城区熊猫大道385号5栋3层1号。法定代表人：黄良，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：石磊，男，公司员工。原告余黛萍、李立与被告雅安市正黄置业发展有限公司（以下简称:正黄公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余黛萍、李立的委托诉讼代理人杨杰，被告正黄公司的委托诉讼代理人石磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。余黛萍、李立向本院提出诉讼请求：1.判决正黄公司对余黛萍、李立购买的正黄.金域首府二期B组团滨江大道11幢1单元1层105号商业铺面履行保修责任直至余黛萍、李立商铺不再浸水为止；2.判决正黄公司按5000元/月的标准从2015年7月1日起向余黛萍、李立赔偿损失直至余黛萍、李立商铺不再浸水能正常使用之日止的损失（截止2017年7月31日为121500元)；3.判决正黄公司从2015年7月1日起至2016年1月18日止每日按已付房款的万分之三向余黛萍、李立给付违约金59742.6元；4.本案诉讼费由正黄公司承担。事实和理由：余黛萍、李立系夫妻。2014年4月16日，由余黛萍与正黄公司签订《商品房买卖合同》，购买正黄公司开发的正黄.金域首府二期B组团滨江大道11幢1单元1层105号面积66.42㎡的商铺。合同约定正黄公司于2015年6月30日前向余黛萍交付铺面。然而，余黛萍于2015年6月30日现场查验房屋准备收房时，发现该商铺预留的后门洞与隔壁104商铺相通，不具备使用功能。余黛萍、李立商铺地面被大量的水浸泡，根本无法正常使用。为此，余黛萍、李立向正黄公司进行反馈要求整改。经余黛萍、李立多次催收，2016年1月18日，正黄公司才向余黛萍、李立交付了该商铺。因正黄公司，逾期交房余黛萍、李立要求正黄公司承担违约金等费用，并于2016年7月14日向雨城区法院提起诉讼（后撤诉）。在诉讼过程中，余黛萍、李立发现该房屋仍然存在浸水的情形，余黛萍、李立又多次向正黄公司提出了保修要求，并两次书面函告。正黄公司均未理睬、回复，至今也未做任何处理。余黛萍、李立提交的商铺设计、质量等存在重大问题无法使用，严重违约并已给余黛萍、李立造成了较大的经济损失。正黄公司辩称，一、余黛萍、李立主体不适格，其对房屋不享有权利；二、承担维修义务的应当是施工单位，即《商品房买卖合同》中约定的义务主体，该合同的补充协议载明根据法律、法规保修，故根据《建设工程质量管理条例》第41条和部门规章《房屋建筑工程质量保修办法》第4条，履行保修义务的是施工单位，另根据《房屋建筑工程质量保修办法》第9条，余黛萍、李立作为房屋所有人，应当向施工单位发出保修通知；三、余黛萍、李立要求正黄公司赔偿因房屋漏水产生的损失于法无据，根据合同第10条及补充协议第5.4、6.5条，涉案房屋于2015年7月1日即视为已经交付，另根据双方签订的《房屋交付确认书》，余黛萍、李立与2016年1月18日也已经完成交付，按补充协议第11条约定，重要事项应采取特快专递通知，从2次交付至今，余黛萍、李立均未对房屋问题向施工单位、物业公司、正黄公司提出任何书面要求，余黛萍、李立的房屋已经对外出租，承租人也对房屋进行了装修，房屋是否有漏水，或漏水的原因是房屋本身还是后期承租人的装修问题等等是否达到无法使用的程度，均无法判别，在此情况下要求正黄公司承担责任欠妥。四、余黛萍、李立的第三项诉讼请求并不明确，未说明正黄公司违约事项，如系延期交房的违约金索赔，则违反了民事诉讼法司法解释登记247条“一事不再理”原则，因该项诉讼请求已被（2016）川1802民初1420号案件裁定；另在实体上，余黛萍、李立在起诉书中自述其已经于2015年6月30日到场验收房屋，说明其已经收到了交房通知，根据前述“视为交付”的条款，正黄公司并未延期交房，不应当承担违约责任。如果余黛萍、李立的房屋确实存在因房屋本身的质量缺陷导致漏水，在余黛萍、李立按规定报修后，正黄公司愿意组织相关单位进行维修，但在此之前，正黄公司拒绝承担任何责任。本院经审理对当事人认为真实性、合法性无异议的证据予以确认，并认定事实如下：1999年10月21日，余黛萍与李立办理了结婚登记手续。2014年4月16日，余黛萍作为买受人，与出卖人正黄公司签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》中约定：余黛萍所购房屋为“正黄.金域首府二期B组团11幢1单元1楼105号”框剪商业用房，测绘建筑面积66.42㎡，按单价每平方米14842.75元计算合同总价款为985852元；采取一次性付款方式支付购房款；第十条“交付条件（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时，应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”；第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”中约定“合同继续履行，出卖人在3个月内整改完毕，有逾期未整改按已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至整改完毕。整改完毕的界定以出卖人发函当日未为整改完毕日，买受人应当再发函当日起七日内进行确认，若未按此时间确认，视为买受人已同意出卖人以再发函当日整改完毕。”第十二条“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》第5.2条约定“出卖人和买受人在办理房屋验收交接时。如该商品房已经具备了合同第十条所列条件，但未达到合同第十一条所列条件的，买受人应当接收房屋，但出卖人应当按照第十一条的约定给付买受人违约金，该违约金在相应条件全部具备后予以支付”；第5.5条约定“买受人如对出卖人交付的商品房有异议，应自交付日或视为交付之日起15日以内以书面形式提出；起书面异议需详细、具体、有理有据，否则视为买受人无异议”；第6.3条约定“在交付房屋时，买受人如对商品房的装饰、设备有异义的，应向出卖人和出卖人委托的物业管理企业提出，对于商品房存在的质量问题，除依照法律的规定和合同约定不能交付的以外，由出卖人按照《住宅质量保证书》的约定进行修复和整改”；第6.5条“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题，或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则从出卖人书面通知的，买受人办理房屋交接手续之日起。视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不免除出卖人所应当承担的保修义务。出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行保修。”2015年12月17日，正黄公司向余黛萍出具了购房款发票，载明购房款总额988672元。2015年6月15日，正黄公司就“正黄·金域首府二期B组团一标段（5#、6#、9#、11#楼）”办理了竣工验收备案。2015年6月18日，正黄公司向余黛萍邮寄了交房通知，通知余黛萍于2015年6月30日交房。2015年6月24日，正黄公司在雅安日报刊登了“正黄·金域首府1号地5、6、9、11号楼交房公告”，内容：正黄公司于2015年6月26日起分批正式办理房屋交付手续，公司将通过信函及电话形式告知交房时间。2016年1月18日，正黄公司作为移交方，与作为接收方的余黛萍，签订了《金域首府房屋交付确认书》，确认余黛萍于2016年1月18日对房屋进行了正式的验收交付，载明“按照合同约定的交房标准，双方逐项检查验收，确认该房屋符合《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交房标准和交付条件，双方同意金域首府（房号）交付成立。”2017年9月28日，正黄公司代理人石磊用其本人手机拍摄了“正黄.金域首府二期B组团”11幢1单元1楼105号框剪商业用房现状照片、视频，照片、视频显示：商铺玻璃门关闭，透过玻璃门可见商铺已经装修，未见室内有浸水痕迹。本案审理中，余黛萍、李立提交了《正黄金域首府客户提出问题记录表》、告知函、EMS快递单、照片、《租赁合同》，拟证明正黄公司交付的房屋不具有使用条件，给余黛萍、李立造成损失。正黄公司认为，《正黄金域首府客户提出问题记录表》真实性存疑，未加盖公司印章，表中的签字人员不是本公司的员工，为对方单方制作；告知函、EMS快递单，没有寄件回执证明送达到正黄公司；照片没有反映出拍摄时间、门牌号等有涉案房屋特征的内容，以照片形式反映手机短信内容的可以单方制作，余黛萍、李立也没有提短信人员李杨实名查询的证据；《租赁合同》真实性无异议，但不能达到证明目的，与本案无因果关系。本院经审核认为，该组证据不符合证据规则的要求，存有瑕疵，也未形成证据锁链，租赁合同只能证明当事人对涉案房屋与他人签订有租赁合同的事实，但无其他证据佐证合同的履行情况，是否已经解除，且解除是因为房屋存在浸水等质量问题，即待证事实无证据佐证，故对该组证据不予采用。正黄公司提交的《商铺商业装修补充及检查事项》《金域首府装修施工备案申请表》《办理装修注意事项》《装修告知书》《房屋租赁合同》，拟证明余黛萍、李立已经将房屋出租，且承租人对房屋进行过装修，承租人对有防水要求的部位，应当重新做防水。余黛萍、李立认为，该组证据的中的《房屋租赁合同》同样是因为存在浸水问题而已经解除。本院经审核认为，该证据只能证明余黛萍、李立就涉案房屋曾与他人签订有合同的事实，其他待证事实无证据进一步佐证，故不予采用。本院认为，涉案《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》所约定的内容，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应诚信履约。本案主要争议焦点为涉案商铺是否存在质量问题以及正黄公司是否应当承担逾期交房的责任。对此，分析认定如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条中规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。庭审查明，目前房屋现状与余黛萍、李立提交的存有质量问题的房屋照片对比，已经发生了变化，房屋现状未见有浸水问题。因余黛萍、李立提交的证据不足以证明涉案房屋尚存在浸水质量问题，或曾经有浸水问题，且其已按合同约定履行报修义务后未得到解决，故对余黛萍、李立要求正黄公司履行保修责任并赔偿损失的请求不予支持。另，庭审查明正黄公司应当于2015年6月30日向余黛萍履行交房义务，但双方于2016年1月18日才确认完成交房。余黛萍、李立主张正黄公司逾期交房的事实成立，其二人系夫妻关系，对在婚姻关系存续期间的共同财产主张权利，并无不妥，其二人要求正黄公司按合同约定给付逾期交房违约金的请求符合合同约定，本院予以支持。经审核，逾期交房期间从2015年7月1日起至2016年1月18日止，共计201天，按已付购房款988672元每日万分之三计算逾期交房违约金总额为59616.92元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、雅安市正黄置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付余黛萍、李立逾期交房违约金59616.92元；二、驳回余黛萍、李立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1997元，余黛萍、李立负担1337元，正黄公司负担660元。正黄公司公司应承担的案件受理费，余黛萍、李立已缴纳，由正黄公司在本判决执行时一并给付余黛萍、李立。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 李 垚二〇一七年十月二十四日书记员 陈倩怡 关注公众号“”