（2017）桂0881民初3351号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-04

案件名称

杨运平、欧丽娟等与桂平市清隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

桂平市人民法院

所属地区

桂平市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨运平,欧丽娟,桂平市清隆房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款

全文

广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0881民初3351号原告：杨运平，男，1975年4月21日出生，汉族，住桂平市。原告：欧丽娟，女，1977年7月15日出生，汉族，住桂平市。上述二原告的共同委托诉讼代理人：黄金耀，广西桂力律师事务所律师。被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路。法定代表人：卢培清，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃思妮，女，该公司员工。原告杨运平、欧丽娟与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告欧丽娟及原告杨运平、欧丽娟的共同委托诉讼代理人黄金耀、被告清隆公司的委托诉讼代理人覃思妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨运平、欧丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告清隆公司支付逾期交房违约金21796元给原告杨运平、欧丽娟；2、被告清隆公司应支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金给原告杨运平、欧丽娟（违约金：以房款446634元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率，即基准贷款利率上浮30%计算，从2017年2月2日起计至被告提供资料报产权登记机关备案之日止，暂计至2017年8月5日的违约金为446634×5.655%÷2＝12629元）；3、诉讼费用由被告清隆公司负担。事实与理由：2013年2月26日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，原告购买被告开发的“万锦豪园”第x栋x单元x房，总价款为446634元，该款原告已缴清。2016年2月1日，被告向原告交房。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条规定“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”，从2014年10月1日至2016年2月1日，被告交房逾期488天。《商品房买卖合同》第九条规定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。现原告要求继续履行合同，被告收取了原告的房款446634元，逾期交房的违约金为446634×0.1‰×488=21796元。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告于2016年2月1日交房，应于2017年2月1日前办理报备手续。合同并未约定违约金。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约金责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。逾期贷款利率，即在基准贷款利率的基础上上浮30%-50%。现执行的六个月到一年的贷款基准利率为4.35%，上浮30%，即为5.655%。所以，被告清隆公司应支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金给原告（违约金计算：以房款446634元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率，即基准贷款利率上浮30%计算，从2017年2月2日起计至被告提供资料报产权登记机关备案之日止，暂计至2017年8月5日的违约金为446634×5.655%÷2＝12629元）。原告特此提出上述诉讼请求。被告清隆公司辩称，原、被告于2013年2月26日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房是事实，合同约定于2014年9月30日将商品房交付。被告于2016年2月1日将商品房交付给原告。双方在合同第八条中明确约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、由于政府行为因素影响，相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；2、供水、供电部门连续停水、停电4小时以上，气象部门的气象记录当天降雨量达到3mm”的；买受人房款未缴清或买受人以房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的”。但是，原告在诉状中并没有减除上述原因所造成延误的时间。在整个建设过程中，1、因雨天延误185天；2、因高考时间停工造成延误4天；3、因停水造成延误2天；4、因原告贷款金额未能按约定到达被告账户，按约定应顺延53天；因上述特殊原因造成延误时间共计244天。由于原告逾期办理按揭贷款手续和逾期支付购房款，按《商品房买卖合同》第七条的规定，原告应向被告支付逾期付款违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2013年2月26日，原告杨运平、欧丽娟（合同买受人）与被告清隆公司（合同出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告杨运平、欧丽娟向被告清隆公司购买该公司开发的位于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的万锦豪园小区第x幢x单元x层x号商品房，商品房总售价446634元。其中合同第六条约定：“买受人于签订本合同之日交清首期房款人民币136634元，余款310000元，向银行按揭贷款付清。买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料。”合同第八条约定：“出卖人应在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录当天降雨量达到3mm的；4、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”签订《商品房买卖合同》后，原告已依约付清首期购房款136634元，并于2013年4月3日交纳购房款90000元，余款220000以按揭贷款方式支付，该合同于2013年4月16日备案于房产登记部门。原告杨运平于2013年7月23日与中国建设银行股份有限公司桂平支行签订了《住房公积金借款合同》，向银行贷款220000元，并授权银行将全部贷款直接划拨至被告的账户，2013年9月16日银行贷款全部到达被告的账户。至此原告杨运平、欧丽娟已付清全部购房款。被告清隆公司所建涉案商品房于2016年1月15日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，认定涉案商品房工程质量合格。2016年2月1日被告清隆公司将涉案商品房正式交付给原告杨运平、欧丽娟使用。从2013年2月26日(签订合同之日)起至2016年2月1日(正式交房之日)止，根据桂平市气象科技开发中心提供的气象资料显示，日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有50天；桂平市自来水厂泵房生产日记录表显示，连续停电导致停水时长超过4个小时以上的天数共有2天；根据桂平市环境保护局文件，高考期间禁止建筑施工企业在考点周边进行施工作业的天数共有6天。另外，被告在庭审中虽主张原告应向被告支付逾期付款违约金，但经本院释明，被告未提出反诉。本院认为，原告杨运平、欧丽娟与被告清隆公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一、关于被告清隆公司应否向原告支付逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》关于交房日期的约定为2014年9月30日前，但是根据被告发布的交房通知，涉案商品房于2016年2月1日才正式交房。从以上情况来看，被告交付商品房已远远超过合同约定的交房日期。被告清隆公司为此抗辩根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，在本案合同履行期间，分别存在合同所约定停水、停电、降雨、高考、房款未缴清等可延期交房的情况，应据实延期交房。对其抗辩意见，本院分析如下：1、关于降雨被告能否据此延期交房的问题。被告就该项主张提供桂平市气象科技开发中心的气象资料作为证明，该资料只显示了降雨日期及日降雨量，没有显示连续降雨或间断降雨时长。合同虽然约定日降雨量超过3mm就可以据实延期，被告据此认为日降雨量超过3mm的天数共有185天可以延期交房。就被告的举证而言，难以确定在履行合同的过程中出现了合同约定的日降雨量超过3mm就可以延期。本院认为，首先，从双方约定降雨可以扣减工期的内容来看，一定强度的降雨才会确实导致停止施工；其次，普通人根据一般的生活经验，也能够理解高强度的降雨才会确实造成施工难以进行。因此，高强度的降雨可以作为顺延交房的理由。合同虽然约定了日降雨量达3mm可以延期交房，但由于降雨时长难以取证，本院酌情确定出现大雨(降雨量达25mm)以上的降雨天气可顺延交房期一天，结合气象科技开发中心提供的气象资料，可以确定从2013年2月26日起至2016年2月1日止出现大雨（25mm）以上天气的共有50天，故本院酌情确定被告可顺延交房期50天，被告主张的其余扣减期间，证据不足，理由不充分，本院不予确认。2、关于停水、停电被告能否据此延期交房的问题。根据被告提供的桂平市自来水厂《泵房生产日记录表》显示，在合同履行的期间内，有2天（2013年5月15日、2013年11月20日）出现了连续停电、停水时长超4小时以上的，根据日常的生活经验，连续停电、停水时长超4小时以上的情况确实会造成施工难以进行，因此被告主张因停水停电导致延误施工2天，符合合同约定的顺延交房期限的约定，故本院确认停电、停水可顺延交房的时间为2天的事实。3、关于高考期间被告能否据此延期交房的问题。被告提供了桂平市环境保护局《关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知》[浔环字（2013）43号、（2014）60号、（2015）6号]作为证明，根据以上文件可以确定2013年、2014、2015年高考期间分别为2013年6月7日-6月8日、2014年6月7日-6月8日、2015年6月7日-6月8日，高考期间全天禁止施工的天数共有6天，被告据此主张停工造成延期交房4天，符合规定，因此，本院予以确认因高考期间造成被告延期交房4天的事实。4、关于原告贷款金额未能到达被告账户,被告能否据此延期交房的问题。《商品房买卖合同》中约定“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的，出卖方可以据实予以延期交房。”从该约定来看，“买受人的购房贷款未能到达出卖人账户”的确属于双方约定的可以延期交房的事由。虽然单独个人的贷款不到帐并不会对整个工程的工期造成影响，但是如果大量买受人的贷款金额迟迟不到帐，还是有可能影响到工程施工进程的。因此，本院酌情支持从2013年7月23日（贷款合同签订之日）起至2013年9月16日（贷款到账之日）止可顺延交房期限55天。此外，由于2013年7月23日至2013年9月16日与上述降雨、停水、高考等停工顺延的期限有重叠，其重叠的部分不应当重复计算，故应当将重叠的部分予以扣除。经查，重叠天数为8天。因此，本院确认本项顺延交房的天数应为47天(55天-8天)，被告主张其余扣减期间，证据不足，理由不充分，本院不予确认。综上，出现合同约定的特殊情况可以顺延交房期的天数为：50天（降雨）+2天（停水）+4天（高考）+47天（贷款未到帐）=103天。原、被告双方合同约定交房的时间为2014年9月30日，而被告的正式交房时间为2016年2月1日，共迟延交房488天，扣除符合合同约定的延期交房天数103天，被告仍迟延交房488天-103天=385天，按《商品房买卖合同》第八条的约定，被告未能按时交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即446634元×0.0001元/日×385天=17195元。对原告超出该金额的违约金请求，本院依法不予支持。二、关于被告清隆公司应否向原告支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理报备手续是被告清隆公司的义务。被告清隆公司于2016年2月1日交房，则应于2017年2月1日前办理报备手续，但至今，被告清隆公司仍没有办理完毕报备手续，显属违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。虽然双方没有约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应该承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因此,被告清隆公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金给原告。原告请求按中国人民银行规定的逾期贷款利率即基准贷款利率上浮30%（年利率5.655%）计算，不违反相关法律规定，本院予以照准。因此，被告清隆公司应当以购房款446634元为基数，按年利率5.655%从2017年2月2日起计算违约金至被告提供资料报产权登记机关备案之日止给原告。被告清隆公司辩称应当按照当年银行同期贷款利率计算逾期提供资料报产权登记机关备案违约金，于法不合，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金17195元给原告杨运平、欧丽娟；二、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金（以购房款446634元为基数，按年利率5.655%从2017年2月2日起计算违约金至被告提供资料报产权登记机关备案之日止）给原告杨运平、欧丽娟；三、驳回原告杨运平、欧丽娟的其他诉讼请求。本案受理费330元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告杨运平、欧丽娟负担50元，被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担280元。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费660元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员　覃海燕二〇一七年十月二十四日代书记员　胡小芳 来自