（2016）京0105民初42272号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-18

案件名称

北京市朝阳区京叶服装厂与北京市朝阳区三间房地区社区服务中心财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市朝阳区京叶服装厂,北京市朝阳区三间房地区社区服务中心

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十七条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2016）京0105民初42272号原告：北京市朝阳区京叶服装厂，住所地北京市朝阳区杨闸西军庄。法定代表人：王业新，董事长。委托诉讼代理人：钱志新，男，1951年5月18日出生，汉族，该公司职工，住北京市丰台区。被告：北京市朝阳区三间房地区社区服务中心，住所地北京市朝阳区三间房×号。法定代表人：蒋志萍，主任。委托诉讼代理人：于婧思，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周颖，女，1972年10月25日出生，汉族，该社区服务中心职工，住该服务中心宿舍。原告北京市朝阳区京叶服装厂（简称原告）与被告北京市朝阳区三间房地区社区服务中心（简称被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王业新、委托诉讼代理人钱志新，被告的委托诉讼代理人于婧思、周颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿我2013年1月1日至2016年9月30日无法出租房屋收益的经济损失2700000元；要求被告支付北京市朝阳区三间房村×号房屋（简称涉案房屋）内电路及照明系统的修复费用760000元、修复上水、卫生间设施的费用110000元、修复损坏的门的费用56000元、修复供暖系统和热水系统的费用130000元、修复被损坏的消火栓和消防设施的费用20000元。事实理由：2003年1月1日，我方股东北京市朝阳区管庄社区经济管理中心（简称管庄经管中心）将涉案房屋出租给被告（时名为北京市朝阳区管庄社区服务中心），租赁期限为十年，至2012年12月31日到期。合同到期后，我方找到被告，要求其将涉案房屋归还给我公司，但其无理拒绝并提出天价赔偿要求。此后，我们起诉被告要求腾房，并最终获得法院支持。至2016年8月23日，我方将涉案房屋收回。但收回以后，我方发现涉案房屋里附属设施设备遭到严重损坏，这些责任应当由被告承担。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，涉案房屋是2003年我方与管庄经管中心签订租赁合同承租的。合同期限为十年。租赁合同履行期间，涉案房屋发生两次拆迁，涉案房屋也被部分拆除，双方因此协商租金减少。2010年1月18日，涉案房屋被再次拆迁，我方遂将涉案房屋清空且没有再继续使用。在使用涉案房屋期间，我方曾在管庄经管中心的认可下在涉案房屋顶层加盖了一层房屋，就是因这加盖房屋的拆迁补偿问题没有谈妥，所以我方一直占用涉案房屋。为此，我方和管庄经管中心还签署了关于拆迁补偿的协议书，确认了我方应得的补偿数额。此后一直没有人找到我索要房屋。2015年9月，我方收到法院通知，这是我方第一次得知原告向我方索要涉案房屋，但我方认为房屋是从管庄经管中心承租的，因此没有同意返还给原告。我们得知，原告于2015年7月27日与管庄经管中心签订移交协议后，方取得涉案房屋的支配权利的。在原告起诉的腾房诉讼中，其请求获得了支持，且其已经收回涉案房屋。我方不存在非法占有房屋的情况。故不同意其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原为管庄街道联社下属企业，系涉案房屋所有权人。1994年，原告改制为股份合作制企业，管庄经管中心系其股东。2003年，原告拟将涉案房屋部分产权出让给管庄经管中心，并将企业委托管庄经管中心经营，同时将营业执照、公章等交由管庄经管中心保管，职工由管庄经管中心安置。2003年1月1日，管庄经管中心与被告签订《房屋租赁契约》，约定管庄经管中心将涉案房屋出租给被告使用，年租金180000元，租赁期限自2003年1月1日至2012年12月31日。2008年6月17日，管庄经管中心与被告签订《补充协议》，约定因朝阳路拓展改建，涉案房屋面临拆除，房屋年租金自2008年6月10日起改为160000元。在上述租赁合同履行期间，管庄经管中心和北京诚信腾远投资管理有限公司（简称诚信腾远公司）签订《解除租赁合同协议书》，约定：管庄经管中心与被告于2003年1月1日签订了房屋租赁合同，被告向管庄经管中心承租了涉案房屋。承租期间，被告委托诚信腾远公司与管庄经管中心协商一致达成本协议；因拆迁腾退，提前终止合同，管庄经管中心向诚信腾远公司支付未到期经营损失、房屋装修及自建房屋等补偿款4000000元，诚信腾远公司放弃房屋内装修和不可移动设施设备；对于租赁房屋内可移动的设施设备，诚信腾远公司于交房前自行取回，逾期则视为自行放弃，管庄经管中心可自行处理；本协议自签订后，管庄经管中心在拆迁项目启动且资金到位的情况下，一次性支付给诚信腾远公司补偿款4000000元，同时诚信腾远公司将房屋腾空并交还给管庄经管中心，双方之租赁合同即行解除。此后，因拆迁未进行，该协议约定之补偿款一直未支付。在上述租赁合同约定的履行期届满后，被告仍然占用涉案房屋，但未继续向管庄经管中心及其他方支付租金。2011年，原告将管庄经管中心起诉，要求返还所持有的营业执照正副本、公章、财务章及组织机构代码证等材料。本院依法审理后作出（2011）朝民初字第30175号民事判决书，支持了原告上述诉讼请求。此后，该案经上诉，被判决驳回，维持原判。2015年7月27日及2016年4月22日，原告和管庄经管中心分别签订《移交协议》及《补正书》，约定：涉案房屋未拆迁以前，自双方签字之日起，管庄经管中心向原告返还全部企业原物，并在可允许范围内向原告提供人财物方面的帮助以维持企业初期的日常运营，该房屋使用权归原告，原告在清理维权活动中，不得直接或间接损害管庄经管中心的利益；在拆迁腾退过程中，原告为主，管庄经管中心提供协助，且原告与被告、朝阳区土储中心签订的任何协议和方案，事先须征得管庄经管中心同意后方可执行。2015年，原告将被告及管庄经管中心一并起诉，要求被告返还涉案房屋。本院经审查于2016年6月12日作出（2015）朝民初字第45400号民事判决书，判决被告将涉案房屋腾空后返还原告。该判决生效后，被告未主动返还涉案房屋。原告于2016年8月23日，自行收回涉案房屋。庭审中，原告认为被告超过租赁期限一直占用涉案房屋拒不腾退，侵害了其合法物权，应当承担赔偿责任。被告称其与管庄经管中心之间关于拆迁补偿的问题一直没有解决，因此其一直占有涉案房屋。诚信腾远公司系接受其委托签订关于拆迁补偿的《解除租赁合同协议书》。原告认可该协议真实性，但表示合同相对方并非被告，管庄经管中心也无权代其行使房屋所有权。另，原告称其收回涉案房屋后，发现涉案房屋内设施设备均已被严重破坏，认为系被告造成，应当由被告承担相应责任。被告对此不予认可，称其自2016年4月即完全撤出涉案房屋，此后并未对涉案房屋进行占用，且相应设施设备也并非原告添置，因此原告无权主张赔偿。原告对此辩解不予认可。经本院询问，原告未能就被告接收涉案房屋时房屋状态及附属设施设备情况进行举证，被告亦未能就其接收涉案房屋后对房屋进行装修等添附情况及其所主张的撤出涉案房屋的时间进行举证。原告主张被告在租赁合同届满后，一直拒绝腾退涉案房屋，认为被告应当承担此期间的租金损失。被告对此不予认可，称在其租赁涉案房屋的期间内，即与管庄经管中心就涉案房屋的拆迁补偿等问题发生争议，其因此没有腾退涉案房屋。针对所主张的涉案房屋内设施设备损失价值及涉案房屋的租金数额，原告分别提出了鉴定评估申请，本院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司（简称华建审公司）及北京仁达房地产评估有限公司（简称仁达公司）进行了该两项评估。华建审公司于2017年2月27日作出《北京市朝阳区三间房村×号房屋各项系统修复工程造价鉴定报告》，确定涉案房屋内各项系统修复工程造价总计706363.42元，其中，强弱电系统修复造价为273163.55元、卫生间等修复造价为139099.36元、门、门框、天花板等修复造价为149542.79元、供热系统修复造价为84296.62元、消火栓系统修复造价为60261.10元。鉴定费23000元，由原告预交。仁达公司于2017年6月2日作出《房地产评估报告》，确定涉案房屋在价值时点2017年5月5日的市场租赁价格为21.57万元/年。评估费4000元，由原告预交。针对上述鉴定和评估报告，双方均表示无异议。现原告起诉，以被告无权占有涉案房屋且拒不腾退为由要求被告赔偿自2013年1月1日至2016年9月30日原告无法出租涉案房屋导致的租金损失，并以被告损坏涉案房屋内附属设施设备为由要求被告赔偿相应修复损失。被告对此均不予认可，并以上述理由抗辩。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告作为涉案房屋的所有权人，有权对他人侵害其所有权的行为主张损害赔偿。根据本案查明的事实，自2003年起，被告基于其与管庄经管中心所签订的《房屋租赁契约》占有使用涉案房屋。该契约虽约定至2012年12月31日届满，但在合同履行期内，涉案房屋被列入拆迁范围，被告委托诚信腾远公司与管庄经管中心签订了《解除租赁合同协议书》，对于后续拆迁及相应补偿的问题进行了约定。因该协议约定的拆迁及补偿问题均未实际落实，故被告据此占有涉案房屋未予返还，并非恶意且无据可依，原告要求自2013年1月1日起计付其房屋租金损失，并要求被告给予赔偿的诉讼请求，并无客观事实依据，本院不予支持。此后，原告因房屋腾退问题起诉至本院，相应请求获得支持。至此，被告仍未腾退房屋，相应行为侵害了原告作为所有权人的合法权益，故被告应当赔偿（2015）朝民初字第45400号民事判决书生效后至原告实际收回房屋之日期间的租金损失，相应标准应当比照房屋租金标准确定。原告主张被告损坏了涉案房屋内附属设施设备并据此要求被告赔偿其修复费用，根据本案查明的事实和现有证据，无法认定是被告实施了该损坏行为，且原告亦无证据证明涉案房屋在2003年移交给被告时内部附属设施设备的状态，以及其曾经对涉案房屋内设施设备进行添附的具体情况，故本院对原告该请求无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告北京市朝阳区三间房地区社区服务中心于本判决生效后七日内，赔偿原告北京市朝阳区京叶服装厂租金损失三万二千五百元；二、驳回原告北京市朝阳区京叶服装厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37008元，由原告北京市朝阳区京叶服装厂负担36395元（已交纳13480元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告北京市朝阳区三间房地区社区服务中心负担613元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费23000元，由原告北京市朝阳区京叶服装厂负担（已交纳），评估费4000元，由原告北京市朝阳区京叶服装厂负担2000元（已交纳），由被告北京市朝阳区三间房地区社区服务中心负担2000元（原告北京市朝阳区京叶服装厂已经预交，于本判决生效后七日内返还原告北京市朝阳区京叶服装厂）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　李　刚代理审判员　梁　远代理审判员　孙　赫二〇一七年十月二十四日书　记　员　张君斓书　记　员　张　帆百度搜索“”