（2017）陕01民终10973号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-29

案件名称

刘小燕与中闻集团西安印务有限公司、西安聚泰投资管理有限责任公司等商品房预约合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中闻集团西安印务有限公司,刘小燕,西安聚泰投资管理有限责任公司,中闻西安置业有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2017）陕01民终10973号上诉人（原审被告）中闻集团西安印务有限公司。住所地西安经济技术开发区尚稷路****号。法定代表人邹军，该公司总经理。委托代理人春晨，陕西连邦律师事务所律师。委托代理人王愈，陕西连邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘小燕，女，1977年8月24日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人杨甲明，男，1977年11月30日出生，汉族，陕西省武警总队武警，现住址同上。系刘小燕之夫。被上诉人（原审被告）西安聚泰投资管理有限责任公司。住所地西安市高新区高新二路西港国际大厦*幢*单元17��*****号。法定代表人辛虎，该公司董事长。被上诉人（原审被告）中闻西安置业有限公司。住所地西安经济技术开发区尚稷路****号。法定代表人辛星，该公司董事长。上诉人中闻集团西安印务有限公司（以下简称中闻印务公司）因与被上诉人刘小燕、西安聚泰投资管理有限责任公司（以下简称西安聚泰公司）、中闻西安置业有限公司（以下简称中闻置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初5987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年12月7日，刘小燕与西安聚泰公司签订《商品房内部预协议书》，约定刘小燕购买位于西安市草滩生态园草滩六路与尚稷路十字西南角“中闻传媒广场”项目3号楼1单元1104号房屋一套，面积126.9平方米，优惠后总价款490526元；付款方式为按揭付款，刘小燕于2014年12月7日缴纳首付房款100526元；剩余房款390000元办理银行按揭贷款；刘小燕预定的上述房屋的交房标准为毛坯房，具体交房标准及交房时间在签署《商品房买卖合同》时确定；本《商品房内部预订书》以签订《商品房买卖合同》为目的而签订等。预定协议书签订后，刘小燕于2014年11月2日、11月10日、12月7日分三次支付西安聚泰公司购房款共计100526元。另查明，2014年12月23日，中闻印务公司与西安聚泰公司签订《“中闻传媒广场”项目合作建设协议书》，该《协议书》载明：“2011年8月29日，中闻印务公司和西安聚泰公司签订《合作建设意向协议书》。为积极稳妥的实施“中闻传媒广场”项目建设，经人民日报社批准(企办字[2011)6号）、中闻印务集团批复同意（中闻综宇[2013)11号和中闻��字[2013)12号），甲方即中闻印务公司全资设立中闻置业公司为项目开发主体，将中闻印务公司出资的国有土地使用权过户至中闻置业公司名下；若本项目开发中甲方以中闻置业名义签订的合同实际执行为甲方，甲方应保证按约履行，否则造成中闻置业有限公司损失的，甲方承担赔偿责任。乙方即西安聚泰公司为该项目的投资方”等。中闻置业公司与西安聚泰公司于2014年12月1日、2015年6月1日两次出具承诺书，承诺退还购房款并支付利息。2015年10月13日，西安市住房保障和房屋管理执法监察队出具《通告》，载明“中闻传媒广场”未取得《商品房预售许可证》。刘小燕于2017年4月19日起诉至西安市未央区人民法院称，2014年12月7日，其与西安聚泰公司签订《商品房内部预订书》，其以总价490526元的价格购买中闻印务公司开发建设的“中闻传媒广场”项目3号楼1单元1104号房，其已缴纳房款共计100526元，但原审被告一直未与其签订正式的商品房买卖合同，该项目处于停工状态，涉案项目原审被告未取得商品房预售许可证。且该项目系西安聚泰公司、中闻印务公司联合建设，中闻置业公司系中闻印务公司投资设立，综上，西安聚泰公司、中闻印务公司、中闻置业公司应向其返还已交纳购房款并支付利息。现请求判令：1、西安聚泰公司、中闻印务公司、中闻置业公司立即返还其购房款100526元；2、西安聚泰公司、中闻印务公司、中闻置业公司赔偿其所交购房款利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算从2014年12月7日交款之日计算至实际给付之日）；3、判令西安聚泰公司、中闻印务公司、中闻置业公司共同承担本案诉讼费。西安聚泰公司未到庭亦未答辩。中闻印务公司辩称，《商品房内部预订书》系刘小燕与西安聚泰公司签订的，该预订书合法有效，应由收取购房款的西安聚泰公司返还，其公司不应承担退还房款的义务。中闻置业公司未到庭亦未答辩。原审法院认为，刘小燕与西安聚泰公司签订的《商品房内部预定协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律的相关规定，合法有效。西安聚泰公司及中闻置业公司曾向“中闻传媒广场”的客户出具过《承诺书》，同意退还购房款并支付利息，应视为西安聚泰公司、中闻置业公司均同意解除该预订书，故对刘小燕要求西安聚泰公司、中闻置业公司退还已缴房款并按照中国人民银行同期贷款利率标准赔偿其利息损失的诉讼请求依法予以支持。因该《商品房内部预定协议书》形式上虽系刘小燕与西安聚泰公司订立，但根据中闻印务公司与西安聚泰公司签订的《“中闻传媒广场”项目合作建设协议书》、项目对外宣传销售广告及承诺书等证据能够证明中闻传媒广场项目实际由西安聚泰公司及中闻印务公司联合建设，故中闻印务公司亦应承担退还房款、支付利息的责任。西安聚泰公司、中闻置业公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，相应的不利法律后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、西安聚泰投资管理有限责任公司、中闻集团西安印务有限公司、中闻西安置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还刘小燕购房款100526元；并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息（利息自2014年12月7日起计算至本判决确定的给付之日止）。二、西安聚泰投资管理有限责任公司、中闻集团西安印务有限公司、中闻西安置业有限公司对上述款项互负连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3312元（刘小燕已预交），由西安聚泰投资管理有限责任公司、中闻集团西安印务有限公司、中闻西安置业有限公司共同负担，西安聚泰投资管理有限责任公司、中闻集团西安印务有限公司、中闻西安置业有限公司于上述款项履行时一并给付刘小燕。宣判后，中闻印务公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。中闻印务公司作为专项负责人民日报印刷业务的国有企业，不可能参与房地产开发经营。其公司为了解决职工住房问题，才与西安聚泰公司合作，双方合作协议约定，由中闻印务公司以土地作为出资，双方共同设立了中闻西安置业公司作为项目开发主体，��设“中闻传媒广场”项目，中闻印务公司出资的土地已评估作价为注册资本进入中闻西安置业公司，该土地的使用权已过户至中闻西安置业公司名下，占公司20%的股权，西安聚泰公司占有80%的股权，中闻印务公司出资已全部到位。中闻印务公司与西安聚泰公司之间所签订的合作协议并不违反法律法规的规定，属于合法有效合同。二、本案中，西安聚泰公司与购房者是签订合同的主体。西安聚泰公司作为独立法人，在未取得商品房预售许可证的情况下，违法与购房者签订内部认购合同，私自售卖楼花，进行内部认购，收取购房款的违法行为，中闻印务公司没有参与，从未收取过购房者的任何款项，也未与购房者签订任何形式的合同。西安聚泰公司自己的违法行为，应由西安聚泰公司自己承担责任。西安聚泰公司打着中闻印务公司的旗号进行宣传，中闻印务公��也及时、多次出面进行了制止。原审法院在开庭审理时，中闻印务公司就向原审法庭提出本案究竟是合同纠纷还是侵权纠纷？原审原告要求我公司承担连带责任的依据是什么？最后法庭在征询原审原告意见后认为本案是合同纠纷。因为合同具有相对性，合同纠纷中承担责任的只能是合同当事人，不能涉及合同以外的人。中闻印务公司只是中闻置业公司的一个股东，并不是本案合同当事人，也对购房者没有作出过任何愿意承担连带责任的意思表示，中闻印务公司在本案中也没有任何违约或者违法行为。因此，原审判决中闻印务公司承担连带清偿责任缺乏事实与法律依据。上诉请求：1、依法改判驳回原审原告要求中闻印务公司承担连带清偿责任的诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。刘小燕辩称，驳回上诉，维持原判。我买房的时候宣传��上的开发商是中闻印务公司，西安市住房保障和房屋管理执法监察出具的处罚函也写明涉案楼盘的开发商是中闻印务公司，涉案楼盘对外签订的建设合同都是由中闻印务公司和建设方签订。所以，中闻印务公司应该承担连带责任。另，我买房签合同的时候就没有中闻置业公司，中闻印务公司是为了转嫁责任才设立的这个公司。西安聚泰公司经传票传唤未到庭，亦未提交答辩意见。中闻置业公司经传票传唤未到庭，亦未提交答辩意见。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，刘小燕与西安聚泰公司签订的《商品房内部预订书》中仅约定了购买房屋的地址、面积、总价和付款方式，对于具体交付标准、交房时间等其他内容约定在签署《商品房买卖合同》时确定，由此可见，刘小燕和西安聚泰公司签订的《商品房内部预订书》的目的是为了签订正式的《商品房买卖合同》，故该份《商品房内部预订书》应为商品房预约合同。该《商品房内部预订书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。中闻印务公司与西安聚泰公司签订的《中闻传媒广场项目合作建设协议书》和项目对外宣传销售广告等证据证明中闻传媒广场项目由西安聚泰公司和中闻印务公司联合建设，故刘小燕虽是与西安聚泰公司签订的《商品房内部预订书》，但中闻印务公司也应承担退还房款、支付利息的责任。故原审判决中闻印务公司与西安聚泰公司、中闻置业公司就退还刘小燕的购房款并支付利息承担连带责任并无不当，应予维持。综上，中闻印务公司的上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）��之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3312元，中闻集团西安印务有限公司已预交，由中闻集团西安印务有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　张亚凤审　判　员　　肖晓通代理审判员　　辛　娟二〇一七年十月二十四日书　记　员　　陈　肖关注公众号“”