（2016）鄂0192民初2530号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-10-31
案件名称
武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂与湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂,湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初2530号原告（反诉被告）：武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂，住所地武汉东湖新技术开发区九峰街新跃村。经营者：秦啸明，男，1965年8月26日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：周友华，湖北乾行律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司，住所地湖北省应城市经济技术开发区横八路以南、纵一路以东、变电站以北。法定代表人：童军，该公司董事长。委托诉讼代理人：童高波，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂（以下简称：欣承建材厂）诉被告（反诉原告）湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司（以下简称：格林森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法由审判员吴边适用简易程序审理。格林森公司在法庭辩论终结前提出反诉，本院决定合并审理。因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员张作华、李红英组成合议庭，于2017年7月11日公开开庭审理。欣承建材厂的经营者秦啸明及其委托诉讼代理人周友华，格林森公司的委托诉讼代理人童高波均到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人向本院申请调解，但未能达成一致意见。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告（反诉被告）欣承建材厂向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方房屋租赁合同关系；2、判决格林森公司支付欣承建材厂租金665000元（35000元×19个月，暂计算至2016年8月30日，逾期的，租金仍应支付至双方合同关系解除之日止）；3、判决格林森公司支付欣承建材厂违约金199500元（665000元×30%，暂计算至2016年8月30日，逾期的，违约金仍应计算至格林森公司实际支付租金之日止）、滞纳金102374元（具体计算方式详见滞纳金计算方法）；4、判决格林森公司在解除合同后及时腾空原租赁房屋，将承租房屋及附属设施、设备交还欣承建材厂，并将院墙和厕所恢复原状；格林森公司逾期交还原租赁房屋的，按每逾期一日向欣承建材厂支付原日租金一倍的滞纳金，并承担逾期日租金损失；5、判决格林森公司负担本案诉讼费。事实与理由：2014年11月22日，欣承建材厂（甲方）与格林森公司（乙方）在武汉签订《厂房使用合同》（合同编号GLSHT2014.11.22）一式四份。该合同主要内容为：“第一条、甲方将坐落于武汉东湖新技术开发区九峰街新跃村民委员会的合计占地面积16亩左右、建筑面积3500平方米的独门独院的厂房和办公大楼、院落内空地整体有偿转让乙方作为生产、办公及仓储使用；第三条、该房屋使用期共25个月，自2014年12月1日起至2016年12月31日止；第四条、一年的使用费为420000元，付款方式为每月支付，即每月20日前预付下月的使用费35000元（甲方考虑乙方短期资金困难，同意乙方2015年3月前于当月10日前支付当月使用费）；第八条、3、现有全部厂房和院内空地使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（4）逾期五个工作日未交纳按约定应当由乙方交纳的使用费和各项费用，已经给甲方造成严重损害的；第十一条、1、使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照总合同未履行部分使用期限使用费总额的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（4）拖欠使用费约定交款时间累计达五个工作日以上。3、乙方如逾期支付使用费，每逾期一日，则乙方须按逾期付款金额的日万分之五向甲方支付滞纳金。”由于格林森公司发生持续拖欠租金等违约情况，欣承建材厂于2016年5月向武汉市中级人民法院申请确认《厂房使用合同》中所涉仲裁协议无效，该院于2016年7月20日裁定确认上述仲裁协议无效。现格林森公司既不支付租金也不理睬欣承建材厂的腾房要求，欣承建材厂通过多种方式多次与其沟通无果。被告（反诉原告）格林森公司针对原告（反诉被告）欣承建材厂的诉讼请求辩称：双方签订租赁合同属实，在厂房使用过程中，厂房存在经常漏雨的情况，无法正常使用。2014年底，格林森公司陆续外迁至应城市，2015年6月厂房已全部搬空，并已口头通知欣承建材厂的负责人秦啸明，自此双方的租赁关系终止，格林森公司只应支付租金至2015年6月。格林森公司已提出反诉，请求确认租赁合同无效。被告（反诉原告）格林森公司向本院提出反诉请求：1、确认双方2014年11月22日签订的《厂房使用合同》无效；2、判决欣承建材厂向格林森公司退还租房定金及押金300000元；3、本案诉讼费由欣承建材厂负担。事实与理由：2012年1月12日，格林森公司的母公司湖北格林森新型建材科技有限公司与欣承建材厂签订《厂房租赁合同》一份，约定欣承建材厂将位于武汉东湖新技术开发区九峰街新跃村一处厂房租赁给湖北格林森新型建材科技有限公司使用，并对租金标准和押金等做了约定。签订该合同前，湖北格林森新型建材科技有限公司还向欣承建材厂交纳租房定金200000元，合同签订后，又向欣承建材厂交纳租房押金100000元。2014年11月22日，湖北格林森新型建材科技有限公司将该合同中的权利义务全部转让给格林森公司，由格林森公司与欣承建材厂签订《厂房使用合同》。经查，双方合同中所约定的厂房权属与欣承建材厂无关，欣承建材厂无权对外出租，且该厂房本身未经规划建设等部门批准建设，应认定为无效合同。原告（反诉被告）欣承建材厂针对被告（反诉原告）格林森公司的反诉请求辩称：1、格林森公司反诉所述其母公司湖北格林森新型建材科技有限公司与欣承建材厂存在房屋租赁合同关系，但这与格林森公司不具有关联性；2、格林森公司所述湖北格林森新型建材科技有限公司将其权利义务全部转让给格林森公司，没有事实依据；3、欣承建材厂出租房屋经过了村委会和有关单位的许可，其本身也有场地出租的业务内容，格林森公司在签订合同时明知欣承建材厂对该房屋没有所有权但仍然使用，现提出该合同为无效合同，违反了诚实信用原则，请求驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2004年2月3日，九峰乡新跃村民委员会与武汉市华通市政工程有限公司签订《土地租赁协议书》，约定九峰乡新跃村民委员会将其所有的本案争议土地出租给武汉市华通市政工程有限公司使用。2011年2月23日，武汉市华通市政工程有限公司与欣承建材厂的经营者秦啸明签订《协议书》，约定武汉市华通市政工程有限公司将本案争议土地及房屋转让给秦啸明，同日，九峰乡新跃村民委员会出具证明予以同意。2012年1月11日，格林森公司的母公司湖北格林森新型建材科技有限公司与欣承建材厂签订《厂房租赁合同》，约定欣承建材厂将本案争议房屋出租给湖北格林森新型建材科技有限公司，租期自2012年1月1日至2016年12月31日。2014年11月20日，湖北格林森新型建材科技有限公司（乙方）与欣承建材厂（甲方）签订《厂房租赁终止约定》，内容为：“因乙方在湖北应城买有土地，自建有新厂房，现在租赁的厂房对乙方已经没有用处，近三年来双方合作也很友好，经甲乙双方友好协商，解除双方在新跃村厂房的租赁合同，相互没有租赁违约补偿费用，本合同解除后，双方在没有租赁关系，双方签订的原租赁合同及补充协议全部终止。”2014年11月22日，欣承建材厂（甲方）与格林森公司（乙方）签订《厂房使用合同》（合同编号GLSHT2014.11.22），该合同约定与本案有关的主要内容为：“第一条、甲方将坐落于武汉东湖新技术开发区九峰街新跃村民委员会旁的合计占地面积16亩左右、建筑面积3500平方米的独门独院的厂房和办公大楼、院落内空地整体有偿让乙方作为生产、办公及仓储使用。第三条、1、该房屋使用期共25个月，自2014年12月1日起至2016年12月31日止。第四条、1、一年的使用费为420000元，付款方式为每月支付，即每月20日前预付下月的使用费35000元（甲方考虑乙方短期资金困难，同意乙方2015年3月前于当月10日前支付当月使用费）；2、风险抵押金为150000元（合同期满后，如乙方没有拖欠水、电灯各项别的应交纳费用，应于合同期满二个工作日内将风险抵押金归还乙方，如甲方逾期退款则应当按日万分之五的标准向乙方支付资金占用损失）。第八条、3、现有全部厂房和院内空地使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（4）逾期五个工作日未交纳按约定应当由乙方交纳的使用费和各项费用，已经给甲方造成严重损害的。第十一条、1、使用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照总合同未履行部分使用期限使用费总额的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（4）拖欠使用费约定交款时间累计达五个工作日以上；3、乙方如逾期支付使用费，每逾期一日，则乙方须按逾期付款金额的日万分之五向甲方支付滞纳金。”上述合同签订后，格林森公司仅向欣承建材厂支付了2015年2月以前的租金，未支付合同约定的风险抵押金等其他费用。因格林森公司未按合同约定支付2015年3月之后的租金，欣承建材厂的经营者秦啸明多次向格林森公司催要。2016年6月16日，格林森公司的法定代表人童军向秦啸明回复短信称：“秦老板，就九峰厂房你要出租的事宜，你知道我们已于2014年底搬离，老板可以自行处理，按约定，我们在厂里所修建的各种设施均按合同交由你处置。”本案审理过程中，格林森公司称，其母公司湖北格林森新型建材科技有限公司在承租本案争议房屋期间，曾向欣承建材厂支付定金200000元和押金100000元，在湖北格林森新型建材科技有限公司与欣承建材厂签订《厂房租赁终止约定》后，湖北格林森新型建材科技有限公司已将上述定金及押金转让给格林森公司。但欣承建材厂对此不予认可，且认为湖北格林森新型建材科技有限公司与本案无关。本院认为：欣承建材厂与格林森公司签订的《厂房使用合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实履行。本院对格林森公司请求确认上述合同无效的反诉请求，不予支持。关于争议合同的解除问题。根据格林森公司法定代表人童军于2016年6月16日向秦啸明回复的短信，其已向欣承建材厂提出解除合同的意思表示，并表示已经搬离争议房屋。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，本院认定本案争议合同已于2016年6月16日解除。关于违约责任的问题。格林森公司未按照合同约定支付租金，且于2016年6月16日违约解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应当向欣承建材厂承担违约责任。格林森公司未支付2015年3月至2016年6月16日合同履行期间的租金共计542500元（35000元×15.5个月=542500元），其应当承担继续履行的违约责任，本院对欣承建材厂要求格林森公司支付租金542500元的诉讼请求，予以支持，对超出上述金额的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，格林森公司拖欠租金已超过五个工作日，构成违约，应按照拖欠租金总额542500元的30%向欣承建材厂支付违约金162750元，本院对欣承建材厂要求格林森公司支付违约金162750元的诉讼请求，予以支持，对超出上述金额的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，欣承建材厂不能同时主张违约金和损害赔偿金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，本案争议合同约定的违约金和滞纳金过分高于欣承建材厂的实际损失，上述违约金162750元已足以弥补欣承建材厂的损失，本院对欣承建材厂要求格林森公司支付拖欠租金的滞纳金的诉讼请求，不予支持。根据本院查明的事实，格林森公司已于2016年6月16日前将本案争议房屋腾空并告知欣承建材厂自行处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在格林森公司违约解除合同后，欣承建材厂应当采取及时接收房屋等适当措施防止损失的扩大，但其并未采取。本院对欣承建材厂要求格林森公司腾退房屋及附属设施并支付逾期腾房租金及滞纳金的诉讼请求，不予支持。本案审理过程中，欣承建材厂提出格林森公司将本案争议房屋的院墙和厕所损坏，要求其恢复原状，但其并未举证证明上述院墙和厕所的原状如何，也未举证证明系格林森公司损坏，且经本院释明，欣承建材厂不申请工程造价评估，其提供的证据亦不能证明维修费用，应当承担举证不能的法律后果。本院对欣承建材厂要求格林森公司将院墙和厕所恢复原状的诉讼请求，不予支持。格林森公司并未向欣承建材厂交纳租房定金和押金，在其没有充分证据足以证明其母公司湖北格林森新型建材科技有限公司已将对欣承建材厂的300000元债权让与格林森公司，且欣承建材厂对此亦不予认可的情形下，格林森公司应当承担举证不能的法律后果。本院对格林森公司要求欣承建材厂退还租房定金及押金300000元的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂与被告（反诉原告）湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司签订的《厂房使用合同》已于2016年6月16日解除；二、被告（反诉原告）湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂支付租金542500元；三、被告（反诉原告）湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂支付违约金162750元；四、驳回原告（反诉被告）武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13470元，由原告（反诉被告）武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂负担3470元，由被告（反诉原告）湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司负担10000元，该款原告（反诉被告）武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂已预交，被告（反诉原告）湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉东湖新技术开发区欣承新型环保建材厂支付10000元；反诉案件受理费2900元，由被告（反诉原告）湖北格林森新型建材科技（应城）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第一款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴 边审 判 员 张作华人民陪审员 李红英二〇一七年十月二十四日法官 助理 孟 涛书 记 员 白羽舒 来自