（2017）川1902民初1983号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-12
案件名称
巴中市恒大市场经营管理有限公司与程子罡房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
巴中市巴州区人民法院
所属地区
巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巴中市恒大市场经营管理有限公司,程子罡
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初1983号原告：巴中市恒大市场经营管理有限公司。法定代理人：吴某，该公司总经理。委托（特别授权）代理人：王晔，四川宏坤律师事务所律师。被告：程子罡，男，生于1985年，汉族，个体户，住四川省巴中市巴州区。原告巴中市恒大市场经营管理有限公司（以下简称“恒大公司”）诉被告程子罡房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒大公司的特别授权委托代理人王晔到庭参加了诉讼，被告程子罡经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大公司诉称：李雪、李晓兵分别购买了位于中国·巴中西部国际商贸城世界风情美食街第4栋1层101、105号商铺，后将该商铺交于恒大公司，全权委托恒大公司同意招租招商、统一经营管理。在委托期间，恒大公司有权以自己名义与承租人签订租赁合同，收取相应租金，并有权代表商铺所有权人督促承租人严格履行租赁合同。2015年10月30日，恒大公司与被告签订了《商铺租赁合同书》，将世界风情美食街第4栋1层101、105号商铺，合计总面积351.35平方米出租给被告使用，租期为三年，具体起算时间从世界风情美食街正式开业算起（世界风情美食街自2016年10月1日开业）。合同对租金、支付方式、违约责任等都做了详细的规定。在合同履行期间，被告欠原告租赁费用92607元未付，经恒大公司多次催收，被告拒不按照约定履行付款义务。现因被告严重违约，恒大公司主张解除合同、要求被告将商铺腾空返还给恒大公司，并支付下欠租金，被告对恒大公司的合理合法要求却置之不理，仍然强行占用店铺开展经营活动。故向法院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即将《中国·巴中国际西部商贸城》世界风情美食街第4栋1层101、105号商铺腾空并返还给原告；2、依法判令被告立即向原告支付下欠的租赁费用92607元及商铺超期占用费、违约金；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告程子罡未作答辩。经审理查明，李雪、李晓兵分别购买了位于中国·巴中西部国际商贸世界风情美食街第4栋1层101、105号商铺，后将该商铺交于恒大公司，全权委托恒大公司统一招租招商、统一经营管理并与恒大公司签订了《委托代理合同》。在委托代理期间恒大公司有权以自己的名义与承租人签订商铺租赁合同、收取租金等并有权代表商铺所有权人督促承租人严格履行租赁合同。2015年10月30日，原告恒大公司（为甲方）与被告程子罡（为乙方）签订了《商铺租赁合同书》约定，原告恒大公司将世界风情美食街第4栋1层101、105号商铺，合计总面积351.35平方米出租给被告使用，租期为3年，具体起算时间从世界风情美食街正式开业算起（世界风情美食街自2016年10月1日开业）；第一年商铺租赁单价为227214元，第一年乙方只支付从起租日起前半年租金，后半年租金为乙方享有甲方给予的特定租赁优惠，从第二年开始乙方按照租赁合同所规定的时间每半年向甲方支付一次商铺租金；乙方必须在使用商铺前向管理公司缴纳综合使用保证金9000元整；在本合同有效期内，乙方出现迟延支付租金、物业服务费、广告宣传费、水电费等相关费用超过15日的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同后，乙方退还的商铺应当保持商铺及设施、设备的完好状态；在本合同有效期内，乙方延迟支付租金、物业服务费、广告宣传费、水电费等相关费用的7日后，每日按应付费用的1‰支付违约金，并补足应交金额；本合同因期限届满、解除合同等原因而终止后三日内，乙方未将所租赁商铺腾空退还给甲方的，应当根据迟延腾退商铺的时间，按照合同第三条约定的“租金”日标准的两倍赔偿甲方的损失并承担甲方或其他权利人为追索上述赔偿金而支付的律师费用；乙方违约的，应当承担甲方或者其他人为追索违约金或者赔偿金和收回商铺而支付的律师费用（追索违约金或赔偿金的律师费用按照违约金或者赔偿金数额的20%计算）；在本合同期限内双方发生任何争议，管理公司有权直接代理甲方处理，无须另行向乙方提供《授权委托书》；恒大公司在甲方处签字并加盖恒大公司合同专用章。程子罡在乙方处签字并并捺印。合同签订后原告恒大公司即将商铺交付给被告程子罡，被告程子罡租用了案涉门市作为经营餐饮使用。庭审中，原告恒大公司认可被告程子罡已给付了30000元租金，之后未给付。2015年10月30日，被告程子罡向恒大公司出具付款方式及承诺，载明：“本人程子罡租赁了巴中西部国际商贸城《世界风味美食街》商铺4栋101号、105号，总房款为壹拾贰万贰仟陆佰零柒元整，签订合同之日付（人民币）叁万元整，于2015年11月30日前支付人民币叁万贰仟陆佰零柒元整；余款（人民币）陆万元整于2015年12月30日前付清，逾期未付本人自愿按巴中西部国际商贸城世界风味美食街《商铺租赁合同》第九条第4款约定的违约金比率支付违约金”。2015年10月30日，被告程子罡支付了涉案房屋租金3万元，剩余租金尚未支付。另查明，被告程子罡占有案涉商铺现仍未返还。原告恒大公司另向本院提供了《四川宏坤律师事务所委托代理合同》和“诉程子罡租赁合同案法律服务费”5000元的四川增值专用发票（NO:01972422）。以上事实有，原告诉称，原、被告身份信息，《委托代理合同》，《商铺租赁合同书》，付款方式及承诺，收据，询问笔录，四川增值税专用发票，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，本案中原告恒大公司与被告程子罡于2015年10月30日签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的房屋租赁合同。当事人均应当按照该《商铺租赁合同书》的约定全面履行自己的义务。该《商铺租赁合同书》系双务有偿合同，原告恒大公司已经按照合同约定将涉案房屋交付给被告程子罡使用，被告程子罡至今未按照合同约定付清租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的第二款的规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商铺租赁合同书》约定承租方出现迟延支付租金超过15日的，出租方有权解除本合同，本案已符合恒大公司享有解除合同的情况，故本院对于原告恒大公司要求解除与被告程子罡于2015年10月30日签订的《商铺租赁合同书》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原、被告签订的《商品租赁合同书》解除后，被告程子罡应当将案涉房屋腾空返还给原告恒大公司，故本院对于原告请求被告程子罡将中国·巴中国际西部商贸城》世界风情美食街第4栋1层101、105号商铺腾空并返还给原告的诉讼请求予以支持。根据原、被告签订的《商铺租赁合同书》约定，第一年房屋租金被告只需支付半年租金，后半年租金是享受优惠。故第一年被告尚欠租金83607元（227214元/年÷2－30000元）。原、被告约定的第二年房屋租金为227214元，则日租金为227214÷365≈622.50元，第一年房屋租金起算日为2016年10月1日，则第二年的房屋租金起算日为2017年10月1日。原告主张从2017年10月5日起计算商铺占用费，本院予以支持。被告应当支付的商铺占用费为：以每日622.50元为基准，以2017年10月5日起算至被告将房屋腾空退还给原告恒大公司为止。关于原告恒大公司主张被告支付违约金问题。法律规定的违约责任以实际损失为基础，原告并未向本院举证证明其损失的大小，被告违约造成的原告方损失实际为占有期间的租金损失，本院已经支持该部分损失，故原告主张的其他违约金，本院不予支持。关于原告恒大公司主张的被告程子罡承担律师费问题。双方签订的《商铺租赁合同书》第九条约定了因被告方违约应承担原告方为追索违约金、赔偿金和收回商铺而支付的律师费用。原告向本院提供了《四川宏坤律师事务所委托代理合同》和“诉程子罡租赁合同案法律服务费”5000元的四川增值专用发票（NO:01972422），且四川宏坤律师事务所已经履行了代理职责，原告恒大公司也按照《四川宏坤律师事务所委托代理合同》约定支付了律师代理费5000元，故原告恒大公司主张的律师代理人5000元，应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告巴中市恒大市场经营管理有限公司与被告程子罡于2015年10月30日签订的《商铺租赁合同书》。二、被告程子罡于本判决生效后30日内将《中国·巴中国际西部商贸城》世界风情美食街第4栋1层101、105号商铺腾空并返还给原告巴中市恒大市场经营管理有限公司。三、被告程子罡于本判决生效后15日内支付给原告巴中市恒大市场经营管理有限公司下欠租赁费83607元及商铺超期占用费（商铺占用费的计算方式为：以每日622.50元为基准，从2017年10月5日起算至被告将房屋腾空退还给原告巴中市恒大市场经营管理有限公司之日止）。四、驳回原告巴中市恒大市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2100元，由被告程子罡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长 杨 青人民陪审员 苟中学人民陪审员 韩保伦二〇一七年十月二十四日书 记 员 孙晓琴