（2016）川0104民初6102号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-18
案件名称
李素姐与蒋鼎珂、胡凤蓉陈荣新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李素姐,蒋鼎珂,胡凤蓉,陈荣新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十四条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初6102号原告（反诉被告）：李素姐，女，1966年1月6日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：张艳，四川英冠律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋鼎珂，男，1945年5月21日出生，汉族，住成都市锦江区。被告（反诉原告）：胡凤蓉，女，1951年8月2日出生，汉族，住成都市锦江区。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：游健，四川文典律师事务所律师。第三人：陈荣新，男，1975年12月28日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。原告李素姐诉被告蒋鼎珂、胡凤蓉，第三人陈荣新房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告蒋鼎珂、胡凤蓉在举证期限届满前对原告李素姐提起反诉。经审查后，本院依法受理了蒋鼎珂、胡凤蓉提起的反诉。本诉和反诉案件依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李素姐的委托诉讼代理人张艳，被告蒋鼎珂、胡凤蓉的委托诉讼代理人游健到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李素姐本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉提出以下诉讼请求：1、请求判决确认被告胡凤蓉违反了与原告李素姐签订的《租赁合同》第一条、第四条第（3）项、（5）项、第七条第（6）项、（八）项、（9）项、第八条的约定。应当由被告胡风蓉、蒋鼎珂承担违约责任；2、请求判决确认胡风蓉限期支付给原告李素姐房屋租赁合同约定的违约金400000元；3、本案诉讼费由被告胡风蓉全部承担。事实与理由：2014年4月12日，被告蒋鼎珂委托被告胡风蓉与原告李素姐签订了《租赁合同》，该租赁合同签订后，原告李素姐全面履行了合同条款约定的义务。2016年3月3日17时25分，第三人陈荣新在被告蒋鼎珂私有位于成都市锦江区署袜中街61号第二层的房屋内，非法经营闽莆海鲜餐厅时发生火灾事故，烧毁了该房屋第三第四层原告李素姐租赁房屋的设施、设备、物品，成都市公安消防大队作出锦公消火重认字[2016]第0001号火灾事故重新认定书。火灾事故发生后，被告蒋鼎珂、胡风蓉于2016年5月16日用钢锯锯断原告李素姐租赁房屋的门锁，另换新锁锁住了原告李素姐租赁房屋第三层的大门。原告李素姐多次拨打110报警求助，110民警达到案发现场后，认为是火灾事故引发的房屋租赁合同纠纷，拒不依法处理。原告李素姐认为被告胡凤蓉、蒋鼎珂违反《租赁合同》第一条规定，租赁期限尚未届满，擅自解除合同收回房屋；违反第四条第（3）项规定，收取租金未向原告出具发票，且原告与被告出租的第三人产生纠纷未解决，无故收回涉案租赁房屋；违反第四条（5）项规定，被告没有权利向原告收取物管费，2014年5月15日至2015年5月15日原告已向被告缴纳约12万元（具体金额不清楚）；违反第七条第（6）项规定，第三人对原告造成的损失被告应当配合，但本案原告租赁的房屋被第三人烧毁，被告未进行修缮也未协助原告；违反第七条（八）项规定，被告应当提供符合经营条件的租赁房屋给原告，被告收取增容电表费用12.5万元，电表应为租赁房屋的配套设施，不应收费；违反第七条（9）项规定，被告强行收回房屋给原告造成营业损失高达54万元。按《租赁合同》第八条约定，一方违约要向另一方赔偿人民币40万元（装修费128万元，租赁期限5年的合同使用不到2年，装修损失巨大；安装天然气表花费3.5万元；火灾烧毁了厨房的设备及装修损失共计10万元；被告无故收回房屋造成的停业损失54万元，按每年18万元的收入计算，按3年计算），应当由被告胡风蓉、蒋鼎珂承担违约责任。二、关于反诉辩称：被告违约在先，原告有正当理由暂不支付租金，并不是拒绝支付租金，等原、被告双方及第三人的纠纷解决之后，原被告之间依照发票、物管费、电表使用费以及第三人引发的火灾造成的装修设备及营业损失的赔偿解决后，原告依约支付租金；原告不存在违约，故不支付违约金；被告没有收取物管费的权利，被告垫付的各项费用原告没有核实相应的证据，同时被告强行将承租房屋关闭，造成原告没有与被告核实水电气费的最终数据，原告拒绝支付。2016年5月4日原告与被告协商赔偿的事宜，原告明确告知被告因火灾造成的损失未解决，不支付租金，火灾发生至2016年5月15日期间被告扰乱原告的营业秩序，原告搬走物品的目的仅是为改变经营策略，并非擅自搬离房屋，原告搬走的物品仅是座椅板凳及相应的装饰，并未将经营的所有账目拿走，被告借此机会将租赁房屋的锁换了。被告已强行收回房屋，原告未再使用房屋，无支付后期租金义务，同时被告无证据证明违约金达到40万元的损失，违约金请求过高。被告（反诉原告）蒋鼎珂、胡凤蓉本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：1、原告所述与事实不符，被告履行合同中没有任何违约事实，请求驳回原告的诉讼请求；2、原告由于经营困难在被告向其催缴房租后于2016年5月15日晚上未通知原告擅自搬离房屋，该租赁房屋至今空置；3、在2016年5月15日之前的房屋租金原告均按合同约定支付，被告一直未向原告出具票据，故双方对合同的履行已经进行了事实变更；4、被告已向原告提供了增容电表，双方为租赁关系并非买卖关系，被告已按法律规定及合同约定提供配套设施，不存在违约。二、关于反诉提出以下诉讼请求：1、请求依法解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》；2、请求依法判令被反诉人支付拖欠的房屋租金175000元（33000元/月，2016年6月至8月的房屋租金）及滞纳金5000元（按未支付租金的1%按日计算，酌情计算为5000元）；3、请求依法判令被反诉人支付违约金400000元（租赁合同第八条约定）；4、请求判令被反诉人支付物管费6435元（1287元/月，2016年6月至8月的物管费）及反诉人垫付的各项费用共计10229.95元（2016年5月15日之前被反诉人拖欠的水电气费）；5、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2014年4月12日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》一份，合同约定反诉人将自有位于成都市署袜中街61号房屋第三层共计429平方米房产租赁给被反诉人，合同约定租赁期限为5年，自2014年5月15日至2019年5月14日止。《租赁合同》第四条第2款约定：房租的缴纳方式为按季缴纳，乙方（被反诉人）应在每季度缴费时间末提前15日交清下季度的租金，不得拖延。否则，乙方每日应按当次未支付租金的1%向甲方（反诉人）交纳滞纳金。《租赁合同》第八条约定：本合同签订后，甲乙双方不得违约；若单方违约，违约方应承担违约责任，并向守约方赔偿违约金人民币400000元。2016年5月4日，反诉人依合同约定通知被反诉人交纳2016年6月至8月的房屋租金，但被反诉人以种种借口拒绝交纳，并于2016年5月15日在未通知反诉人的情况下，擅自将其租赁房屋中的货品等所有财物撤走，被反诉人及其员工等都自行搬离出租赁房屋。此后，李素姐既不继续经营，履行租赁合同约定的义务，也不与被反诉人协商解决其搬离后的善后，被反诉人租赁的房屋已空置长达数月，至今尚欠缴反诉人房屋租金共计175000元。被反诉人的行为已严重违反法律规定及合同约定，依法依约应承担相应民事责任。第三人陈荣新陈述，认可炒菜时不小心火太大引发火灾，但不认可原告陈述的火灾损失。本院经审理认定事实如下：蒋鼎珂系成都市锦江区X商业用房（权X）所有权人。2014年1月8日，蒋鼎珂出具委托书，委托胡凤蓉全权代理X号（现为X号）房产租赁和管理等相关事宜。2014年4月12日，胡凤蓉（出租方、甲方）与李素姐（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，租赁期限：自2014年5月15日起至2019年5月14日止，共计五年；免租金装修期：自2014年4月15日起至2014年5月14日止，此期间不计租金，免租期不属于租赁期限；租赁地点和建筑面积：位于成都市X号第三层整层，建筑面积为429平方米（包括专有部分和共有部分），乙方租赁该幢楼内的电梯、步行楼梯、一层门厅、管线井等为整个大楼共用；租赁期间，每年的年租金为420000元，在五日内乙方将第一季度的租金105000元交清此合同生效，甲方提供给乙方交租金账号，开户名胡凤蓉，乙方依据甲方提供的该账户每季度按时支付甲方租金；房租的交纳方式为按季度缴纳，乙方应在每季度缴费时间末提前15日交清下季度的租金，不得拖延。否则，乙方每日应按当次未支付租金的1%向甲方交纳滞纳金；甲方收取租金后，十天内须出具四川省成都市地方税务局通用手工发票或税务机关代开发票。如果甲方每次收款后，未在当月提供四川省成都市地方税务局通用手工发票或税务机关代开发票，乙方有权暂不支付租金，如果有涉及甲方或该租赁物业相关的任何纠纷未处理完结前，乙方有权暂不支付租金；在租赁期内，乙方使用场地内所用的水、电、气费等由乙方承担（费用标准按国家水、电、气部门的统一标准收取）。此费用由甲方按月负责抄收，乙方必须在甲方书面通知乙方后三个工作日内将此费用交清；公摊的水、电费用由各商家共同承担，由甲方按月按国家水、电、气部门的统一标准计收；在租赁期内，乙方应向甲方交纳物业管理费，该管理费按3元/㎡/月收取，即每月的物管费为1287元，此费用的交纳方式与租金的交纳方式相同；租赁期间，非乙方人为因素该房屋出现质量问题造成的房屋及相关配套设施的损坏，应由甲方及时负责修缮，如甲方不修缮，乙方可以退租或代甲方修缮，并可以用修缮费用收据抵扣租金。如因甲方房屋管道排水不畅或屋面墙体漏水、渗水问题造成乙方商品毁损、污染，甲方有义务协助乙方对造成损失的第三方索赔；甲方向乙方提供了一只增容电表，该电表的使用权归乙方，所有权归甲方，该户每月所产生的电费由乙方每月按时直接向供电局缴纳电费；乙方在租赁期内，甲方不得无故提前收回该承租房，否则，应赔偿乙方的一切经济损失；本合同签订后，甲、乙双方不得违约；若单方违约，违约方应承担违约责任，并向守约方赔偿违约金计400000元。李素姐承租涉诉房屋的用途为经营餐馆。2016年3月3日17时25分，涉诉房屋楼下第二层闽莆海鲜餐厅经营者陈荣新使用灶具不慎，引燃周围可燃物造成火灾，火势蔓延到李素姐承租的涉诉房屋，李素姐经营的餐厅在火灾中受损。于2016年6月8日对此次火灾事故出具锦公消火认字[2016]第0001号火灾事故认定书,该火灾事故认定书被撤消后,成都市锦江区公安消防大队于2016年7月20日出具锦公消火重认字[2016]第0001号火灾事故重新认定书。2016年5月14日12时07分,成都市公安局锦江区分局人民东路派出所接胡凤蓉报案,处警人员于当日12时13分抵达现场，处警情况为“报警人胡凤蓉收房租问题双方引发纠纷，当事人赵宏（李素姐称赵宏系其丈夫）称之前3楼引发火灾因赔偿问题没有协商好。所以现在没办法交纳房租”。李素姐于2016年5月15日将涉诉房屋内的物品搬走，胡凤蓉于2016年5月16日对涉诉房屋换锁，其后在涉诉房屋外墙贴出涉诉房屋招租广告。庭审中，李素姐称其搬走物品的目的仅是为改变经营策略，搬走的物品仅是座椅板凳及相应的装饰，并未将经营的所有账目拿走。2016年5月16日前，胡凤蓉多次到李素姐经营的餐馆内催交房租,双方发生争执，胡凤蓉表示要把房子收回来，租金已过支付期限，李素姐表示火灾赔偿问题未解决暂不支付租金。2016年5月19日9时20分，成都市公安局锦江区分局人民东路派出所接胡凤蓉报案,处警人员于当日9时23分抵达现场，处警情况为“报警人胡凤蓉称，将房租给李素姐办餐饮，后发生火灾，引发纠纷”。胡凤蓉于2016年11月3日通过邮寄方式，于2016年11月5日通过登报方式向李素姐发出通知，要求李素姐领取房租发票，给付拖欠的房租、物管费、水电气费。对李素姐已支付的2016年2月15日至2016年5月14日的租金，税务机关于2016年11月3日出具发票。上述事实，有李素姐提交的《委托书》、房产证、《租赁合同》、火灾事故认定书、火灾事故认定复核决定书、火灾事故重新认定书、2016.3.3接（报）处警登记表、接（报）处警登记表两份、询问笔录、火灾现场勘验笔录、火灾现场照片（9张）、锁门的照片、光盘（5张）、转租房屋的照片，蒋鼎珂、胡凤蓉提交的《通知函》、邮政快递单、登报申明、税票及原被告双方的陈述在案为证。本院认为，胡凤蓉受蒋鼎珂委托与李素姐签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。按合同约定，蒋鼎珂收取租金后，十天内须出具四川省成都市地方税务局通用手工发票或税务机关代开发票。如果蒋鼎珂每次收款后，未在当月提供四川省成都市地方税务局通用手工发票或税务机关代开发票，李素姐有权暂不支付租金。李素姐已按合同约定按季度支付了2016年5月15日前的租金，李素姐向本院提出诉讼前未要求蒋鼎珂按合同约定提供房租纳税发票，也未对蒋鼎珂未提供房租纳税发票提出异议，故本院认定李素姐已认可蒋鼎珂对其已付租金未出具房租纳税发票的事实，故李素姐认为被告蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉对已付租金未出具合法发票违反合同约定，应承担违约责任的意见，本院不予采纳。按合同约定，房屋租赁期限自2014年5月15日起至2019年5月14日止，房租的交纳方式为按季度缴纳，提前15日交清下季度的租金，李素姐在租赁期内，蒋鼎珂不得无故提前收回该承租房，否则，应赔偿李素姐的一切经济损失。李素姐未按合同约定支付涉诉房屋2016年5月15日后的租金，并于2016年5月15日将其承租的涉诉房屋内的物品搬走，庭审中，李素姐认可其搬走涉诉房屋内的座椅板凳及相应的装饰，但称其搬走上述物品的目的仅是为改变经营策略，李素姐未举证证明其搬走涉诉房屋内物品的目的是为改变经营策略，且其后也未向被告提出继续使用涉诉房屋的请求，故本院认定李素姐已以自己的行为表明不再继续租赁涉诉房屋，李素姐认为被告蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉租赁期限尚未届满，擅自解除合同收回房屋违反合同约定，应承担违约责任的意见，本院不予采纳。按合同约定，在租赁期内，李素姐应向蒋鼎珂交纳物业管理费每月1287元，此费用的交纳方式与租金的交纳方式相同。物业管理费系李素姐作为涉诉房屋使用人享受物业管理服务向物业服务费管理人支付的费用，李素姐未明确物业服务费管理人，也未提供证据证明物业服务费不应当向蒋鼎珂交纳，故李素姐认为被告蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉无权收取物业服务费应承担违约责任的意见，本院不予采纳。按合同约定，租赁期间，非李素姐人为因素涉诉房屋出现质量问题造成的房屋及相关配套设施的损坏，应由蒋鼎珂及时负责修缮，李素姐可以退租或代蒋鼎珂修缮，并可以用修缮费用收据抵扣租金。如因蒋鼎珂房屋管道排水不畅或房屋墙体漏水、渗水问题造成李素姐商品毁损、污染，蒋鼎珂有义务协助李素姐对造成损失的第三方索赔。李素姐经营餐厅所受的火灾系楼下闽莆海鲜餐厅经营者陈荣新使用灶具不慎造成，李素姐应向陈荣新主张对受损物进行修缮和对火灾损失进行赔偿，蒋鼎珂有义务协助李素姐向陈荣新主张权利，李素姐未举证证明其通过合理方式向陈荣新主张权利，也未明确需要蒋鼎珂予以协助的具体事项，故李素姐认为被告蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉未履行修缮义务和协助义务应承担违约责任的意见，本院不予认可。火灾的原因系陈荣新使用灶具不慎，故李素姐认为被告蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉未查验陈荣新的资质，纵容陈荣新非法经营引发火灾应承担违约责任的意见，本院不予采纳。按合同约定，蒋鼎珂向李素姐提供了一只增容电表，该电表的使用权归李素姐，所有权归蒋鼎珂。李素姐认为增容电表为租赁房屋的配套设施，不应收费，蒋鼎珂不应收取增容电表费用12.5万元。本院认为合同并未约定增容电表费用由谁承担，李素姐也未举证证明其向蒋鼎珂支付增容电表费用12.5万元,故李素姐认为被告蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉无权收取增容电表费应承担违约责任的意见，本院不予采纳。关于李素姐的本诉诉讼请求。针对李素姐的第一项要求确认胡凤蓉违反《租赁合同》相关约定，应承担违约责任的诉讼请求，因原告第二项要求被告胡凤蓉支付违约金400000元，其前提条件就是确认胡凤蓉违反《租赁合同》的约定，该项诉讼请求的诉讼目的已为第二项诉讼请求所吸收，关于被告是否应违反合同约定，是否应当承担违约责任的事实已在判决理由部分阐述，故对该项诉讼请求不单独判决。针对李素姐要求被告胡凤蓉支付违约金400000元的诉讼请求。按合同约定，合同签订后，李素姐、蒋鼎珂双方不得违约；若单方违约，违约方应承担违约责任，并向守约方赔偿违约金400000元。因被告蒋鼎珂及其代理人胡凤蓉未违反合同约定，故李素姐要求支付违约金400000元的诉讼请求，本院不予支持。关于胡凤蓉、蒋鼎珂的反诉诉讼请求。针对胡凤蓉、蒋鼎珂要求解除《租赁合同》的诉讼请求。在上述确认胡凤蓉、蒋鼎珂是否违反《租赁合同》约定的部分，本院已阐述理由认定李素姐未按约支付2016年5月15日后的租金，并于2016年5月15日搬走租赁屋内物品，已以自己的行为表明不再继续租赁涉诉房屋。虽然胡凤蓉在2016年11月通过邮寄方式和登报方式向李素姐发出通知，要求李素姐领取房租发票，给付拖欠房租，但在李素姐搬离涉诉房屋前，胡凤蓉多次到李素姐经营的餐馆内催交房租,明确表示要收回涉诉房屋，租金已过支付期限，且在李素姐搬走物品即于2016年5月16日对涉诉房屋换锁，并在涉诉房屋外墙贴出涉诉房屋招租广告，故本院认定胡凤蓉已以自己的行为表明于2016年5月16日收回涉诉房屋，不再将涉诉房屋出租给李素姐。蒋鼎珂系涉诉房屋所有权人，其出具委托书委托胡凤蓉全权代理署袜中街61号房产租赁和管理等相关事宜，胡凤蓉代蒋鼎珂与李素姐签订涉诉房屋《租赁合同》，合同约定租金支付至胡凤蓉账户，且就房租支付、火灾理赔等问题李素姐均与胡凤蓉协商，故蒋鼎珂应对胡凤蓉的代理行为承担民事责任。李素姐、胡凤蓉均以自己的行为表明不履行《租赁合同》，故关于蒋鼎珂、胡凤蓉提出的解除双方签订《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。针对胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付拖欠房租及滞纳金、违约金的诉讼请求。李素姐已支付房屋租金至2016年5月15日前，并于2016年5月15日搬离涉诉房屋，胡凤蓉于2016年5月16日收回涉诉房屋，并在涉诉房屋外墙贴出涉诉房屋招租广告，胡凤蓉已以自己的行为表明对李素姐不再承租涉诉房屋的事实予以认可，故李素姐并未拖欠房屋租金，胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付2015年5月15日后的租金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。李素姐未拖欠房屋租金，未违反合同约定，故胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。针对胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付物管费、水电气费的诉讼请求。胡凤蓉于2016年5月16日收回涉诉房屋，故胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付2016年6月至8月物管费的诉讼请求，本院不予支持。胡凤蓉、蒋鼎珂主张已代李素姐垫付2016年5月15日前拖欠的水电气费100229.95元，要求李素姐支付，但未举证证明，故对胡凤蓉、蒋鼎珂要求李素姐支付水电气费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李素姐与被告（反诉原告）胡凤蓉代理被告（反诉原告）蒋鼎珂签订的《租赁合同》已解除；二、驳回原告（反诉被告）李素姐的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）胡凤蓉、蒋鼎珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取3650元，由原告（反诉被告）李素姐负担；本案反诉案件受理费减半收取4851元，由被告（反诉原告）胡凤蓉、蒋鼎珂负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 范 薇二〇一七年十月二十四日书记员 李燕婷附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利后果