（2017）沪01民终9451号

裁判日期: 2017-10-24

公开日期: 2017-12-01

案件名称

上海意洲餐饮管理有限公司诉上海东道置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海意洲餐饮管理有限公司,上海东道置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终9451号上诉人（原审原告）：上海意洲餐饮管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道986号一层。法定代表人：曲畅，店长。被上诉人（原审被告）：上海东道置业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道958号一楼A室。法定代表人：朱永兴，董事长。委托诉讼代理人：沈远，男，该公司员工。上诉人上海意洲餐饮管理有限公司（以下简称意洲公司）因与被上诉人上海东道置业有限公司（以下简称东道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初20919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。意洲公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回东道公司一审全部诉讼请求。事实和理由：（1）因浦东大道修路，影响经营，且东道公司已获得政府补偿，自2015年4月起，其他承租人向东道公司租赁房屋的租金标准均降至每天每平方米人民币4元左右。经过协商，东道公司商业管理部总经理陈某及其助理于2016年10月27日同意，待签订租金标准降至每天每平方米4.5元的补充协议后，意洲公司再分期支付租金。（2）XX大道XX号的主下水道自2015年12月起因地下结晶，无法疏通，��致意洲公司近2年内无法正常使用房屋，东道公司无权要求意洲公司支付高昂的租金。（3）租赁期间，在东道公司同意的情况下，意洲公司前后花费几十万对租赁房屋进行了装修。东道公司辩称，意洲公司租赁房屋并不毗邻浦东大道，浦东大道修路对其经营影响较小。因为历史原因，意洲公司实际使用的面积远远大于系争租赁合同约定的面积，所以不存在系争租赁合同约定的租金标准高于其他承租人的租金标准问题。双方曾就意洲公司欠租问题进行过协商，但从未达成租金标准降低及租金分期支付的协议。现不同意意洲公司的上诉请求。东道公司向一审法院起诉请求判令：1、即日起解除东道公司与意洲公司之间的租赁合同关系；2、意洲公司立即搬离租赁物业并恢复租赁物业原状；3、意洲公司支付截止2017年2月28日拖欠的租金人民币104,510元、物��管理费2,061.36元，共计106,571.36元；4、意洲公司向东道公司支付违约金29,860元；5、意洲公司向东道公司支付滞纳金38,411.36元（按日千分之三计算，暂计至2017年2月28日）；6、意洲公司向东道公司支付自解除合同之日止实际搬离之日止的租赁物业使用费（按每平方30元/每日计算）。一审审理中，东道公司增加诉讼请求，即租金和物业管理费计算至合同解除之日止，合同解除日之后主张使用费和物业管理费；要求意洲公司将租赁物业返还东道公司；变更诉讼请求，即要求意洲公司按现状移交租赁物业。一审法院认定事实：2016年3月25日，东道公司（甲方）、意洲公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于上海市浦东新区XX大道XX号（实测建筑面积为65.44平方米）的房屋。租赁期限为2年，自2016年4月1日至2018年3月31日，每年4月1日至次年的3月31日为一个租赁年度。在租赁期限内，该租赁物业的租金按每日每建筑平方米为7.5元，每月14,930元。乙方应在约定房屋交付日前3日内向甲方支付2016年4月1日至2016年4月30日的首期租金计14,930元，以后每期租金按照1个月一付的原则，在前一期租金涵盖的期限到期前10天交付下一期租金，先付后用。租赁期内该租赁物业物业管理费为每月每建筑平方米4.5元和相应的3个月物业管理费保证金，由乙方自行承担。租赁期内物业管理费按建筑面积支付，每月294.48元，物业费保证金按原合同金额延续使用，该租赁物业交付使用之日起至当月末的物业管理费由乙方在该租赁物业交付使用当日直接支付给物业管理人，以后乙方应在每月5日前将当月的物业管理费支付至物业管理人。乙方认可在本合同有效期内由甲方选择并委托物业管理公司，负责包括该租赁物业在内的物业管理服务事宜。当租赁期满或提前终止后的10日内，乙方需将该租赁物业按其正常使用后的状态还甲方并经甲方验收认可，凡属认为损坏的部位、设备或附属设施，乙方应负责修复或赔偿。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米每天叁拾元向甲方支付该租赁物业的占用费。合同对解除条件约定，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按租期第一年月租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：……；（六）、乙方逾期支付租金累计超过30日的；……。合同的违约责任约定，符合下列情况之一的，应视为乙方的逾期付款，每逾期一日付款，乙方按未付金额千分之三的比例支付滞纳金。（一）、乙方逾期支付租赁商该租赁物业租金（或按营业额计算的租金等）、物业管理费、其他费用、未能按时补足保证金的；（二）、任何乙方逾期支付违约金、赔偿金。合同还约定了其他事宜。因意洲公司属于续租，故合同签订后，意洲公司继续使用系争房屋，并按照上述合同约定向东道公司支付租金和物业管理费至2016年7月31日止。2016年7月28日，东道公司向意洲公司发送《2016年8月份租金催款通知书》，该通知书要求意洲公司于2016年8月1日前付清租金14,930元，并告知意洲公司将承担逾期付款的滞纳金。2016年7月29日，意洲公司向东道公司递交《降租申请》，意洲公司向东道公司申请房屋租金调整为每天每平方米4.5元。2016年8月1日，东道公司再次向意洲公司发送上述通知书。2016年9月1日，东道公司向意洲公司寄送《通知函》，再次要求意洲公司支付租金14,930元、物��费294.48元。2017年3月，东道公司以意洲公司未按约支付租金等为由诉至一审法院，要求判如所请。一审法院另认定，2014年6月6日，意洲公司向东道公司支付租赁保证金44,790元。2014年7月7日，东道公司委托的物业管理公司上海XX有限公司向意洲公司开具收取物业费押金发票两张，金额分别为1,677元和1,118元。对此费用，东道公司同意在本案中予以抵扣意洲公司应付相关费用。一审审理中，东道公司认为，在租赁合同履行期间，存在与意洲公司沟通的事实，但最终东道公司没有同意意洲公司降租的要求，也未允许意洲公司分期支付租金；浦东大道系在2014年8月开始修路，在与意洲公司签订合同之前发生，意洲公司的商铺并不沿浦东大道，对意洲公司经营没有影响；滞纳金可计算至2017年4月7日止，意洲公司应承担的滞纳金和使用费可由法院根据东道公司的损失予以酌情调整。意洲公司则认为，2014年8月始浦东大道开始修路后，东道公司对几家商铺进行降租，故东道公司也应对其进行降租；未支付租金等费用系双方一直在协商中；要求继续履行合同，其并不存在违约，不同意支付违约金和滞纳金，只有东道公司答应将租金降至每日每平方4.5元才同意支付租金；物业管理费应根据合同约定向物业管理公司缴纳，不同意向东道公司支付；东道公司主张的滞纳金、违约金，以及使用费计算过高，要求法院予以调低；系争房屋内下水道发生堵塞。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，东道公司与意洲公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应恪守。意洲公司自2016年8月始，未按约向东道公司支付租金和承担物业管理费，构成违约，理应承担相应责任。意洲公司认为其已与东道公司达成降低租金的口头约定，但没有相应证据予以佐证，东道公司亦不予认可，故对意洲公司的上述意见不予采信。意洲公司认为相关道路修理影响其经营，故应降低租金，但该事实于双方签订合同之前已发生，意洲公司明知而仍与东道公司磋商签订上述合同，故应严格履行合同义务。即便存在双方对租金调整曾进行过协商，但未协商一致之前意洲公司仍应按约履行合同约定的付款义务。现由于意洲公司违反合同约定，东道公司要求解除双方之间签订的《商铺租赁合同》，与法并无不合，予以支持。合同解除后，意洲公司除应将系争房屋返还给东道公司之外，仍应向东道公司支付租赁期内的租金和物业管理费，以及合同解除后占有系争房屋的使用费。意洲公司逾期支付租金和物业管理费��理应根据合同约定支付滞纳金。根据合同约定，物业管理公司向意洲公司收取物业管理费系经意洲公司认可受东道公司委托，现意洲公司未缴纳，故作为委托人的东道公司可向意洲公司主张。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，对于意洲公司认为逾期付款的滞纳金、合同解除的违约金，以及逾期返还房屋的占有使用费过高的意见，一审法院认为，结合意洲公司违约程度，违约金的计算标准，以及东道公司因意洲公司违约造成的损失等因素考虑，滞纳金和占有使用费计算标准过高，予以酌情调整，但对于按照月租金二倍计算的合同解除违约金，并不过高，不予调整。意洲公司已付租��保证金和物业费押金，双方均同意抵扣，故在本案中一并处理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于二○一七年六月六日作出判决：一、解除上海东道置业有限公司与上海意洲餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、上海意洲餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区XX大道XX号房屋，并将上述房屋按正常使用后的状态移交给上海东道置业有限公司；三、上海意洲餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海东道置业有限公司自2016年8月1日始至2017年6月6日止的租金152,286元、物业管理费3,003.70元，共计155,289.70元；四、上海意洲餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海东道置业有限公司��期支付租金和物业管理费的滞纳金16,854元；五、上海意洲餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海东道置业有限公司违约金29,860元；六、上海意洲餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海东道置业有限公司自2017年6月7日至实际履行判决第二项义务之日止房屋占有使用费（按每月29,860元计算）；七、上海东道置业有限公司于上海意洲餐饮管理有限公司履行判决二至六项之日返还租赁保证金44,790元、物业费押金2,795元，共计47,585元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,796元，减半收取计1,898元，由被告上海意洲餐饮管理有限公司负担。二审中，意洲公司表示，2017年7月13日凌晨，东道公司将租赁房屋的门封闭，意洲公司法定代表人报警一周后，东道公司才同意其取回私人物品，目前大件物品仍在租赁房屋内。东道公司称，因意洲公司欠付租金且仍持续对外销售金额不等的充值卡，东道公司于2017年7月13日根据双方合同约定通知物业公司对租赁房屋玻璃门进行了封闭。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依意洲公司陈述，系争租赁合同签订于浦东大道开始修路之后，在此情形下，双方仍按每天每平方米7.5元的标准确定租金，应视为双方已充分考虑了修路的影响。意洲公司主张自2015年12月起因地下结晶导致意洲公司无法正常使用租赁房屋，并无证据予以证明，结合意洲公司于2016年8月之前按照约定标准支付租金的情况，该节事实难以认定。此外，意洲公司主张双方已达成租金降低并分期支付的一致意见，遭东道公司否认，在意洲公司未就此提供相应证据的情况下，本院对此不予采信。据此，意洲公司于本案中以修路影响经营，双方已达成降低租金标准且分期支付租金的协议，租赁房屋无法正常使用为由拒付自2016年8月起的租金，缺乏依据。系争租赁合同对意洲公司逾期支付租金、物业管理费的后果作出了明确约定。一审依据双方约定对东道公司相应诉讼请求所作处理，并无不当。由于意洲公司于本案一审中并未提出装修费用的问题，二审中对此不再进行审查。东道公司于一审判决后，自行将租赁房屋大门予以封闭，导致意洲公司无法继续使用房屋，其无权要求意洲公司再行支付之后的租金及使用费。综上，意洲公司的上诉请求部分成立，可以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下��一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初20919号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初20919号民事判决第六项；三、上海意洲餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海东道置业有限公司自2017年6月7日起至2017年7月12日止的租金17,916元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取1,898元，二审案件受理费3,796元，均由上诉人上海意洲餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　金绍奇代理审判员　　潘俊秀审　判　员　　许　军二〇一七年十月二十四日书　记　员　　罗静深附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 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