（2017）冀07民终2137号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-07-18
案件名称
张家口合意物业服务有限公司、肖成物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张家口合意物业服务有限公司,肖成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终2137号上诉人（原审原告）：张家口合意物业服务有限公司，住所地：张家口经济开发区清水河南路107号1801室。法定代表人：孟燕玲，该公司经理。委托代理人：许洪臣，河北同仁和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖成，男，1965年4月11日出生，汉族，住张家口市尚义县南壕堑镇毛忽自然村**号。委托代理人：肖国庆（系肖成儿子），1989年9月2日出生，汉族，住张家口市尚义县保德堂自然村。委托代理人：薛继云，怀来县沙城博精法律服务所法律工作者。上诉人张家口合意物业服务有限公司（以下简称合意物业公司）因与被上诉人肖成物业服务合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人合意物业公司的委托代理人许洪臣、被上诉人肖成的委托代理人肖国庆、薛继云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。合意物业公司上诉请求：1、依法改判，判令支付上诉人物业费的违约金（滞纳金）464678.12元。2、一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被告系完全行为能力人，是自愿签定的物业协议，对违约金的支付条款并无异议。物业服务协议中的格式条款是物业企业服务性质所决定的，是有效条款。一审判决不支持违约方支付违约金是有意让违约方逃避责任，是对社会效应呈现的负能量，损害了守法企业的合法权益。2、一审以“支付违约金，加重了被告责任”为由对原告要求被告支付违约金的主张不予支持的判决无法律依据，是明显的偏袒被告。3、被告在一审时并未就从逾期之日起每天按拖欠总额的3%支付违约金是多是少提出异议。因此，被告支付违约金合理、合法。对一审以原告要求给付违约金，系格式条款，加重了被告的责任的判决，上诉人不明白指的是什么，如果是指3%的违约金约定是格式条款，认为约定的违约金比例过高，可根据最高人民法院《适用合同法司法解释》（二）第二十九条的规定予以衡量并作出裁决。肖成辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。合意物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业费22271.7元，滞纳金288523.19元，共计310794.89元；2、诉讼费由被告承担。庭审中变更诉讼请求：第一项物业费变更为51139.29元，滞纳金变更为545777.7元，以上合计596916.99元。一审法院认定事实：2013年被告购买张家口市众志房地产开发有限公司开发的左岸国际大厦B区公寓有801、802、803、804、805、806、817、818、819、820、821、822、823、824号房屋和底商107号房屋，2014年4月被告肖成与原告合意物业公司就底商107号房屋（建筑面积186.48平米）和8层的公寓801-806室、817-824（建筑面积共计962.12平米）签订了两份物业服务协议，《物业服务协议》中关于物业费缴纳办法的约定：“业主应向物业公司支付相应的物业服务费，办理入住时，一次性缴纳12个月的费用，以后每年10月1日至10月30日收费。逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按3%缴纳违约金。”现原告要求被告给付107号底商自2015年11月18日至2017年5月31日拖欠的物业费10349.64元（186.48平米×3元/月×18个月零15天=10349.64元）。8层公寓中的801、802、803、804、805、806、817、818、819、820、821、822、823、824室自2016年5月5日至2017年5月31日拖欠物业费37561.68元（962.12平米×3元/月×13个月=37561.68元）。被告对原告提供的拖欠物业费明细中关于拖欠的物业费时间、面积、物业费标准没有异议，原告主张被告逾期缴纳物业费，按照物业协议约定，从逾期之日起每天按3%缴纳违约金。被告认为是原告擅自提高收费标准，停水、停电才导致被告不缴纳物业费，不同意给付原告违约金。原告主张被告购买了张家口市众志房地产开发有限公司开发的左岸国际大厦815号和816号房屋，并出示购房合同一份、解除通知书一份、入住通知书一份用于证明购房合同签订后给过被告一把装修钥匙，因被告未交清房款，2015年9月1日房地产商对该两套房屋向被告做了解除合同通知，并将钥匙收回，2017年5月份这两套房屋已经由房地产商另行出售给他人。被告对原告出具的购房合同不予认可，辩称原告提交的购房合同与被告持有的购房合同不一致，其中第二页肖成的名字不是本人签的，合同内容也不一样，这两套房屋没有实际交付给被告，已经由开发商另出售给他人。解除通知书被告没有见过，没收到过。入住通知书没有见过，不认可。同时被告当庭也出示一份购房合同，用以证明815、816号房屋是代售性质，被告并未取得该房屋的所有权和使用权。原告辩称因被告出具的购房合同有涂改，该合同已经作废。一审法院认为，原告合意物业公司为本案所涉张家口市左岸国际提供物业服务，被告作为该小区业主，实际接受原告提供的物业服务，双方已形成了物业服务合同关系，被告应依法缴纳物业费。被告对本案所涉房屋房屋面积、物业费收费标准及未交纳物业费期间均不持异议。原告主张依据双方签订的《物业服务协议》中关于物业费缴纳办法的约定：“办理入住时，一次性缴纳12个月的费用，以后每年10月1日至10月30日收费。逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按3%缴纳违约金。”原告要求被告给付张家口市左岸国际大厦107号底商自2015年11月18日至2017年5月31日物业费10349.64元（186.48平米×3元/月×18个月零15天=10349.64元）。8层公寓中的801、802、803、804、805、806、817、818、819、820、821、822、823、824室自2016年5月5日至2017年5月31日物业费37561.68元的主张合法有据，本院予以支持。原告要求被告给付滞纳金，因该条款系格式条款，加重了被告的责任，故本院对原告滞纳金的主张不予支持。原告主张被告购买了张家口市左岸国际大厦A区815和816房屋，应支付物业费，庭审中原告仅提供商品房购房合同一份，被告对该购房合同不予认可，并提供购房合同一份，庭审中原被告双方均认可该争议的两套房屋已经另行出售给他人。原告也未提供其他证据证实被告对该两套房屋拥有所有权并实际占有使用，故原告主张被告缴纳815和816房屋物业费的主张，证据不足，本院不予支持。判决：一、被告肖成于本判决生效之日起十日内给付原告张家口合意物业服务有限公司位于左岸国际大厦107号底商自2015年11月18日至2017年5月31日物业费人民币10349.64元。8层公寓中的801、802、803、804、805、806、817、818、819、820、821、822、823、824室自2016年5月5日至2017年5月31日的物业费人民币37561.68元，以上共计47911.32元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提供新证据，本院查明的事实与原审无异。本院认为，合意物业公司上诉称物业服务协议中对违约金的格式条款是物业企业服务性质所决定的，是有效条款，肖成应当按照约定支付违约金。因《合同法》第四十条规定，……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案合意物业公司主张的违约金高出物业费本金10余倍，显著高出本金及其损失，应属于提供格式条款的一方加重对方责任的情形。故一审判决以“原告要求支付违约金，加重了被告责任”为由对合意物业公司支付违约金的诉讼请求不予支持符合上述法律规定，本院对合意物业公司的上诉理由不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8270元，由上诉人张家口合意物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马瑞云审 判 员 刘东华审 判 员 王少博二〇一七年十月二十四日法官助理 王伟新书 记 员 田 佳