（2017）黔8601民初555号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-12-12
案件名称
贵阳云尚城市资产运营有限公司与胡锡武房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵阳云尚城市资产运营有限公司,胡锡武,贵阳云岩东线经济发展有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十六条
全文
贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）黔8601民初555号原告：贵阳云尚城市资产运营有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟D18组团6层1号。法定代表人：张翔。委托诉讼代理人：刘丽珠，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴方婕，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。被告：胡锡武，男，1968年2月18日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：王翠，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：秦英羽，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。第三人：贵阳云岩东线经济发展有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黄山冲路1号。法定代表人：袁源。委托诉讼代理人：陈莉，女，1968年8月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系公司员工。原告贵阳云尚城市资产运营有限公司（以下简称云尚公司）与被告胡锡武、第三人贵阳云岩东线经济发展有限责任公司（以下简称东线公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案受理，依法适用简易程序，于同年9月27日公开开庭进行了审理。原告云尚公司的委托诉讼代理人刘丽珠、戴方婕，被告胡锡武及委托诉讼代理人王翠、秦英羽，第三人东线公司的委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。案件审理过程中，当事人申请庭外和解，本院予以准许，但和解未成。本案现已审理终结。原告云尚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除第三人东线公司与被告胡锡武签订的《房屋租赁合同补充协议》；2.判令被告胡锡武向原告云尚公司支付其所欠租金及逾期违约金640668元（自2016年10月1日暂计算至2017年6月30日）；3.判令被告胡锡武承担本案律师代理费25000元；4.本案诉讼费由被告胡锡武承担。事实与理由：被告胡锡武与第三人东线公司于2016年3月30日签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定租期至2022年3月30日，租金支付方式为每半年一付，被告仅交纳至2016年9月30日。2016年11月21日《云岩区人民政府关于购买渔安新城、中天世纪新城物业资产相关工作的会议纪要》（云府专议[2016]286号）文件决定，渔安新城A、F、G区由云岩区人民政府收购，作为区属国有资产。随后，《关于渔安新城A、F、G组团国有资产移交工作的会议纪要》文件决定，原告负责上述资产的经营管理。出租人东线公司在补充协议项下的所有权利与义务均由原告继受。2017年1月19日，原告向被告发出租赁催缴通知书，同年4月1日又通过短信向被告催缴房租，但被告仍未依约履行义务。补充协议中约定，若逾期拖欠房租超过15日，甲方有权单方面解除合同收回房屋，乙方所交保证金不予退还。被告自2016年10月1日起至今未交纳租金，应向原告支付租金及违约金共计640668元（应付租金：66825元/月×9个月＝601425元；逾期违约金601425元×4.35%×9个月÷12个月×2＝39243元。逾期违约金按银行同期贷款利率2倍计算，租金与逾期违约金均暂算至2017年6月30日，并实际支付至付款日）。被告胡锡武辩称，1.被告与原告无合同关系，原告诉讼主体资格不适格；2.诉争的租赁合同已于2017年4月1日解除，之后租金被告不应支付；3.涉案房屋质量不合格，存在严重漏水问题，影响了被告的正常使用，应当减免租金；4.根据被告与第三人东线公司达成的意见，因租赁房屋消防未验收合格期间的租金第三人同意减免，但该部分租金在第三人要求下已全部交纳，现在本案中要求抵扣未缴纳租金；5.因原告提供的房屋质量不合格，违约在先，被告行使先履行抗辩权，所以才停止支付2016年10月1日后的租金，原告无权主张利息；6.原告主张的律师代理费，无合同约定，不应得到支持。第三人东线公司述称，1.东线公司不应成为本案第三人；2.第三人于2013年根据贵阳市云岩区人民政府的相关文件在云岩区王家桥区域进行招商引资，后再根据政府文件将所招租企业于2016年9月30日移交原告云尚公司进行管理，从同年10月1日起，第三人不再是相关管理人。经审理查明,2016年3月30日，第三人东线公司（甲方）与被告胡锡武（乙方）签订《补充协议》，约定：1.甲方将贵阳市渔安新城A16、A17、A18幢负二楼约2386.63平方米的房屋交予乙方经营酒店、网吧，合同期从2016年4月1日至2022年3月30日止；2.押金50000元，不计利息，合同期满后乙方不违约的前提下交付所欠房租、水、电等一切费用后由甲方退还乙方；3.2016年4月1日至2019年3月30日每月租金为66825元，2019年4月1日至2022年3月30日每月租金为78758元。租金按半年一次交付，若逾期拖欠超过15日，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方所交保证金不予退还，由此引起的一切损失由乙方自行承担；合同约定其他事项。合同签订后，被告使用房屋并支付押金、房屋租金。2016年9月27日，云岩区人民政府与第三人东线公司等在内的相关单位就渔安新城A、F、G组团国有资产移交工作进行研究，其中将涉案房屋所在的渔安新城A组团16、17、18栋负一、负二层的学校、网吧、宾馆等实物资产移交至原告云尚公司。自2016年10月1日起被告未再支付房屋租金。2017年4月1日，原告工作人员向被告发送催交租金的短信，但被告并未理会，且于同月6日搬离涉案房屋，后原告将房屋收回。同年9月，被告再次与原告协商房租支付问题。另查明，第三人东线公司已将被告交纳的押金50000元移交原告。庭审过程中，第三人东线公司承认房屋存在漏水问题。2017年10月16日，本院到涉案房屋进行实地勘查。经调查，涉案房屋中用于宾馆使用的部分房屋内有水渍痕迹残留，网吧屋顶亦存在漏水现象，网吧收银台上方屋顶因漏水部分坍塌。上述事实，有原告、被告、第三人当庭陈述笔录、《补充协议》、会议纪要、电话录音、现在勘验笔录、照片、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，被告胡锡武与第三人东线公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据云岩区政府作出的相关文件，原告作为接收人从第三人处将涉案房屋在内的相关资产纳入其管理范围，原告取得上述协议的合同当事人地位，且从被告提交的电话录音及相应答辩上看，被告已知晓原告作为补充协议合同权利义务继受人，故被告关于原告诉讼主体不适格的抗辩意见不成立。被告胡锡武应根据《补充协议》的约定向原告支付自2016年10月1日起的房屋租金。原告关于解除被告与第三人签订的《补充协议》的诉请，因被告搬离涉案房屋，原告也实际收回房屋，客观上原、被告之间的房屋租赁关系已终止，故原告的上述诉请，本院不予支持。原告关于被告支付房屋租金的诉请，根据本案中被告主张其于2017年4月6日搬离房屋，原告也未举证在上述时间之后被告仍继续使用房屋，且原告已收回房屋的情况，本院将房屋租赁关系终止时间确定在2017年4月6日，即按每月66825元并从2016年10月1日计算至2017年4月6日止。考虑到涉案房屋存在漏水现象，客观上部分影响了被告正常使用房屋，本院酌情在应支付房屋租金的基础上扣减30%，同时将被告已交纳的保证金50000元予以抵扣，故被告应向原告支付的房屋租金为（66825元/月×6月＋66825元/月÷30天×6天）×70%－50000元＝240020.5元。原告关于被告按同期银行贷款利率的2倍计算违约金的诉请，因合同中并未对违约金的计算方式进行约定，本院以240020.5元为基数，酌情按年利率4.35%自2017年4月6日起计算相应违约金。原告关于被告支付律师代理费25000元的诉请，无合同约定，本院不予支持。被告关于因消防问题将2014年11月26日至2015年5月19日已交纳租金在本案中予以扣减的意见，因超出本案审理范围，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告胡锡武于本判决书生效之日起十五日内向原告贵阳云尚城市资产运营有限公司支付房屋租金240020.5元，并以240020.5元为基数，按同期银行贷款年利率4.35%计算违约金自2017年4月6日至本判决书确定的履行期间届满时止；二、驳回原告贵阳云尚城市资产运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10458元，减半收取计5229元，由原告贵阳云尚城市资产运营有限公司负担2779元，被告胡锡武负担2450元（案件受理费已由原告预交，被告在履行本判决时直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 陈红时二〇一七年十月二十四日法官助理 汤 琴书 记 员 梁文文 更多数据：