（2017）京0116民初5540号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2017-11-14
案件名称
北京鹏志物业管理有限责任公司与苗佩玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京鹏志物业管理有限责任公司,苗佩玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0116民初5540号原告：北京鹏志物业管理有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街12号2层。法定代表人：孙冠华，经理。委托诉讼代理人：杨东亮，男，该公司员工。被告：苗佩玲，女，1977年3月15日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：刘继峰（苗佩玲之夫），1978年12月2日出生，住北京市怀柔区。原告北京鹏志物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告苗佩玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告物业公司委托诉讼代理人杨东亮、被告苗佩玲委托诉讼代理人刘继峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告2015年、2017年物业管理费及代收垃圾清运费共计2604.20元；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：被告现居住在北京市怀柔区×一区×号楼×单元×室，该楼房的建筑面积为132.51平方米。根据我公司与该小区业主大会签订的物业服务委托合同，约定天韵家园小区物业服务收费标准为：0.80元／月／平米、代收代缴垃圾清运费30元／户／年，并约定缴费日期为每年1月至4月，依照合同约定的收费标准，被告每年应缴物业费1272.10元，代收代缴垃圾清运费30元，二年合计2604.20元。原告严格履行了物业服务合同为被告提供物业服务后，多次向被告催收物业费，被告拒绝交纳，故诉至法院。苗佩玲辩称，我是本案涉案房屋的产权人，房屋面积、欠费时间、欠款数额均认可。不交费的原因为：1、2015年6、7月份我家主卧室阳台漏水，与物业联系了，物业不给维修。后来物业来修的外墙，我自己修的里面。我认为物业延误维修给我造成了损失；2、我因为其他事情得罪了我小区物业主管张玉臣，2015年我家储藏室漏水，张玉臣故意不给我家楼上住户打电话，拖延了好几天，造成损失扩大，我家的蚕丝被和书都被泡了，后来我给杨东亮打电话，杨东亮和金桥国际的经理带人上楼，确定是楼上住户的问题并处理；3、2015年我家房子漏水，我找张玉臣，张玉臣说修好了，我就在家里刷墙，后来又漏水。我就又找张玉臣，问他修没修，他说没修，我说你赶紧修，修好了告诉我，我再刷内墙，这样反反复复刷了三次内墙，物业的责任有两次；4、2017年6月8日，我与弟弟在小区门口被打，门卫在监控室发现打架但并未报警及进行制止，属于违约行为，属于失职行为。保安到现场看到了打人，说了几句话也没有报警，打人者很准确的找到我家房子的位置，物业最后也没有报警；5、我家小区单元门门锁一直没修，处于损坏状态；6、×号楼监控有死角，导致我被打之后没有证据取得；7、小区绿化不及时打理，卫生环境很差，路灯照明不够用，车棚都是垃圾，不及时清理，可视电话不能使用，维修基金不公示，现在的业委会不知道是谁，是否合法成立，我认为业主大会与物业公司签订的合同是无效的，物业解决了以上问题，我再交物业费。本院经审理认定事实如下：苗佩玲系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×号房屋所有权人，该房屋建筑面积为132.51平方米。2010年1月1日，北京市怀柔区天韵家园小区业主委员会（以下简称业主委员会）作为甲方与作为乙方的物业公司签订《北京市怀柔区天韵家园物业服务委托合同》（以下简称《物业服务委托合同》），该合同约定物业公司为北京市怀柔区天韵家园3号至10号楼提供物业服务，期限为3年，自2010年1月1日至2012年12月31日。本小区收费实行包干制菜单式服务模式，普通住宅具体收费如下：保洁费48元／年、门卫费60元／年／户、绿化费0.55元／年／平方米、化粪池清淘费0.3元／年／平方米、管理费2.82／年／平方米、小修费1.37元／年／平方米、小区公共设施维修费1.00元／年／平方米、代收生活垃圾清运费30元／年／户。物业产权人在每年的1月至4月期间交纳全年的物业管理服务费。该合同还约定了其他事项。2012年12月25日，物业公司向业主委员会发出《关于天韵家园小区物业服务合同续签问题的报告》（以下简称《续签报告》），该报告载明：“根据原与天韵家园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》第三十六条约定，三方于2012年11月24日开会形成会议决定：在保持原服务标准情况下提高物业服务费收费标准为每月每平米0.8元，并如遇国家及市场调控超出预算可以作为调整物业费的依据。鉴于原物业服务委托合同已近到期，新的物业服务合同正在商榷过程中，如物业服务合同未能如期签订，我公司届时是否能按照会议决定提供事实物业服务？”2013年1月15日，业主委员会同意了物业公司上述意见，并自2013年1月开始执行。2016年4月19日，业主委员会作为甲方与作为乙方的物业公司签订《北京市物业服务合同》，该合同约定物业公司为北京市怀柔区天韵家园小区3-10号楼提供物业服务，期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日。物业服务收费方式为包干制，业主应当于每年1-4月份缴纳当年的物业费及代收垃圾清运费，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳。具体标准如下：多层住宅为0.80元／平方米·月。该合同还约定了其他事项。此外，该合同附件规定了《物业服务事项和标准》。物业公司提交《物业服务委托合同》、《北京市物业服务合同》、《续签报告》，证明物业服务的依据和收费依据。经质证，苗佩玲不认可上述证据的真实性和证明目的，其认为业主大会是不合法的，签订的合同也不合法。为证明其主张，苗佩玲提交如下证据：1、证据一是苗佩玲等人在涉案小区被殴打的视频，证明打人者在2016年6月8日20:31拿着苗佩玲的照片询问保安后，就找到其家了。打人者找保安，保安领着打架的人往保安室走，出来后就直接往苗佩玲家第二套房子×号楼走了，保安一直没跟过去。21:04苗佩玲等人开始被殴打，苗佩玲弟弟被打的特别凶，因为监控有死角没拍到，苗佩玲被打时拿着电话报警，但被打人者把手机打掉了，孩子也被吓到，心脏都不好了。21:31保安才过来，打人的地方离门口很近，保安严重不作为。以上都证明苗佩玲等人被殴打时，保安既没有阻拦，也没有报警，没有尽到相应的义务。2、证据二是与保安谈话的视频，证明保安知道要打架，就向物业公司领导汇报，直到最后保安也没有劝阻，也没有报警。3、证据三是苗佩玲被打后就医的视频，证明苗佩玲因被打需要做手术，治疗费大概8000元左右。4、证据四是涉案小区水池、凉亭、室内外单元门锁损坏、监控室、路灯、公共部位纱窗损坏、储藏室漏水的视频，证明涉案小区内水池、凉亭破损，里面都是垃圾。室内外单元门锁损坏，一拉就开。监控室长期没人，保安说领导不让总在监控室里待着。路灯只有一个节能灯泡，亮度不够，造成监控录像不清楚。公共部位纱窗损坏。苗佩玲家中储藏室漏水。物业公司针对上述证据提出以下质证意见：1、对于证据一，物业公司认可打架的事实，但不认可证明目的，其认可证据一中的视频是从物业公司的监控室调取的，但其认为保安不清楚那些人是干什么的，开始没有发现打架，所以保安没有过去，后来保安发现打架时，已经打完了，保安也征求苗佩玲的意见，苗佩玲说不报警了，保安也没有报警。2、物业公司不认可证据二的真实性，其认为该证据不是通过正规渠道获得，不知道录音中的人是谁。3、物业公司不认可证据三的真实性和证明目的，其认为被打肯定受伤。4、物业公司认可证据四的真实性，不认可证明目的。其认为水池凉亭已经维修，单元门维修的问题已经提交到业委会。保安在监控室外的位置就可以看到监控，路灯的灯泡已经更换，更换纱窗需要时间，物业协助并最终解决了储藏室漏水问题。上述事实，有《物业服务委托合同》、《续签报告》、《北京市物业服务合同》、视频、双方当事人当庭陈述意见及相关书证在案佐证。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主委员会与物业公司签订的《北京市物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，该合同对包括苗佩玲在内的全体业主均具有约束力。物业公司为苗佩玲提供了物业服务，苗佩玲应当按照约定支付物业费，故对物业公司要求苗佩玲支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业公司拖延维修房屋漏水造成损失的抗辩意见，苗佩玲并未提供证据予以证明，故本院不予支持。关于涉案小区水池、凉亭、室内外单元门锁、路灯、公共部位纱窗损坏后未及时维修、监控室无人看管的问题，苗佩玲提交的证据不足以认定物业公司提供的服务与合同约定的标准之间存在明显差距，故本院对此抗辩意见不予采信。关于苗佩玲在涉案小区被殴打的问题，《北京市物业服务合同》第六条第六项的规定，物业公司提供的物业服务包括负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。该合同附件《物业服务事项和标准》第6条第6项规定，对违法行为立即报警，协助相关部门处理。本案中，从物业公司监控室调取的视频中可以看出，物业公司在苗佩玲被殴打前后过程中均未采取相应措施，其物业服务行为存在瑕疵，故本院对物业费的数额予以酌减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、苗佩玲于本判决生效后十日内向北京鹏志物业管理有限责任公司支付二〇一五年度、二〇一七年度物业费（含代收垃圾清运费）2477元；二、驳回北京鹏志物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由苗佩玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 李康二〇一七年十月二十四日书 记 员 魏然 来源：百度“”