（2017）京0105民初65653号
裁判日期: 2017-10-24
公开日期: 2018-05-08
案件名称
陈曦与李宗英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈曦,李宗英,北京我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初65653号原告:陈曦，男，1984年8月12日生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小玲，女，1982年11月10日生，北京奥北律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：李宗英，男，1947年7月19日生，住北京市朝阳区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日生，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工，住单位宿舍。原告陈曦（以下简称原告）与被告李宗英（以下简称被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人于卫东，被告，第三人委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告户口迁出保证金10万元；2、被告给付原告逾期支付户口迁出保证金的违约金1万元；3、被告给付原告物业交割保证金2万元。事实和理由：原、被告于2016年9月8日签订房屋买卖合同，后签订《补充协议》，约定被告购买原告位于北京市朝阳区安慧里二区17号楼4层404号房屋（以下简称404号房屋）。现除涉案户口迁出保证金、物业交割保证金，双方就合同其他部分亦履行完毕，就此无争议。404号房屋于2017年1月19日过户至被告名下。根据补充协议的约定，现原告已于2017年5月3日将404号房屋内原有户口全部迁出，被告应于2017年5月3日给付户口迁出保证金10万元，但被告至今仍未给付。就物业交割保证金，根据补充协议的约定，原告自2017年1月20日起向被告承租404号房屋，于2017年9月15日前交付房屋。就此，原告于2017年5月9日第一次提出要求交付房屋，后于2017年8月20日第二次提出交付房屋，但被告均以种种理由未予配合，至2017年9月16日，被告又自行更换门锁强行进入房屋。当时被告亦租房居住，被告之所以拖延物业交割，系为了避免支付违约金。系被告违约致延期交付房屋。就此，原告仅同意支付自2017年1月20日起至2017年5月9日止的租金，同意自原告诉讼请求中予以扣除。此外，被告逾期支付户口迁出保证金，应给付违约金，考虑到违约金约定数额过高，就此仅主张1万元。被告辩称：同意退还两笔保证金，但对原告主张数额不认可。被告确应支付户口迁出保证金10万元，物业交割保证金2万元，但应扣除404号房屋租金及未结清水、电、燃气费、有线电视费。因原告继续租住404号房屋，被告亦租房居住，租赁期限截止2017年10月，如原告提前交付房屋，被告可能需要支付违约金，双方就此协商，最终亦未能协商一致，原告就交割房屋意见反复，后又表示不同意交付房屋，被告遂于2017年9月16日自行更换门锁进入房屋。原告应支付自2017年1月20日起至2017年9月15日止的房屋租金，且原告未结清相关物业费用，该两笔费用均应扣除。就违约金一节，因租金应自两笔保证金中扣除，原告未确定支付租金，被告才未支付户口迁出保证金，且原告就其户口迁出情况及迁出时间，均未告知被告，被告无法确定应给付时间。此外，根据补充协议约定，原告应就其户口迁出时间、交付房屋时间，由三方签订书面协议，现原告仅口头告知，被告无法配合。不同意支付违约金。第三人述称：原告诉讼请求由法院判决。原告于2017年5月9日告知我方，其房屋内原有户口已于2017年5月3日全部迁出，并要求我方转告被告，于2017年6月14日交付房屋。就上述户口信息及交付房屋信息，我方已于当天转告被告。被告提出因其租房居住，提前交付房屋可能导致其支付违约金，要求原告承担一半的违约金即2500元，原告亦表示同意。但此后被告仍未配合交付房屋，期间被告提出在外旅游、需三方签订书面协议等理由，最终双方未能协商一致。就物业交割一节，2017年9月16日，我方亦在场，并协助被告记录了水、电、燃气、有线电视费的表底。经审理查明：原、被告于2016年9月8日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告购买原告404号房屋，该房屋成交总价为430万元；其中，于交付房屋当日，被告向原告支付2万元，于户口迁出当日，被告向原告支付10万元；原告应当在2017年9月15日将该房屋交付给被告，该房屋在交付日之前发生的费用由原告承担，交付日以后（含当日）发生的费用由被告承担。后原、被告并签订《补充协议》，约定三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；原告承诺在2017年12月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，且户口迁出当天被告将10万的户口迁出保证金交付给原告；在过户完成后一个工作日内，被告以月租金5300元将房屋租给原告使用，租金不足一个月的按日结算，全部租金由被告从购房款中扣除，原告承诺该标的房屋直至2017年9月15日前将房屋交给被告使用，原告交付房屋时应当结清房屋内水、电、燃气、有线电视等费用，同时被告将物业交割保证金2万元整交付给原告；任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。庭审中，原、被告均认可除两笔保证金共计12万元，被告已付清全部购房款。404号房屋于2017年1月19日过户至被告名下，并于2017年9月16日交付被告。庭审中，原告、第三人均认可404号房屋内原告原有户口于2017年5月3日全部迁出。庭审中，原、被告均同意自原告诉讼请求中扣除原告应给付之404号房屋租金及未结清水、电、燃气、有线电视费，并就未结清水、电、燃气、有线电视费达成一致，扣除该笔费用共计150元。庭审中，原告还向本院提交了其与第三人微信聊天记录，显示：2017年5月9日，原告要求第三人转发被告“现在业主陈曦户口已于5月3日迁出，并于6月14日给您交房，在扣除业主从过户后到6月14日的房屋租金25440元之后，剩余房款74560元应于户口迁出当日支付”，第三人转发被告答复“陈说准备6.14搬离，没有道理现在就计算，而且陈迁出户口时应通知中介和买方到场，如不通知到场，必须等到买方确认后才能退押金”；2017年5月10日，第三人转发被告方案“陈曦必须于6月14日截止日搬走，当天交割，陈曦必须承担我租房押一付三中的5000元的一半责任，即2500元”；2017年6月15日，第三人转发被告方案“再次强调9月15日为交割日，房租扣到9月14日，三方确定时间去派出所户籍科核实户口迁出实况”；2017年7月22日，第三人“客户同意给钱，但是在给钱当天需要证明自己买的房子是满五不唯一的，三方一起到派出所验证业主户口是否全部迁出”。就此，被告表示对真实性无法确认，第三人表示对真实性认可。庭审中，原、被告还向本院提交了双方短信聊天记录，显示于2017年5月5日，原告“我周四2017年5月4日已经迁走户口”；2017年5月24日，被告“涉及关于房屋的任何钱款交接需买卖双方同时到场”。第三人表示对真实性无法确认。上述事实，有各方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。本院认为：原、被告于2016年9月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已将404号房屋内原有户口迁出，并已交付房屋，被告理应支付户口迁出保证金、物业交割保证金。现原、被告均同意自上述保证金中扣除原告应付租金及未结清相关物业费用，并就扣除水、电、燃气、有线电视费数额达成一致，本院对此均不持异议，未结清费用并自物业交割保证金中扣除，被告应给付物业交割保证金19850元。就原告应付租金一节，双方均认可房屋交付时间为2017年9月16日，本院对此不持异议。原告虽表示仅支付租金至2017年5月9日，但应考虑到合同约定的物业交割时间为2017年9月15日前，属期限约定，就具体的物业交割时间，双方经过协商，但未协商一致，且即使被告构成拖延，但未构成逾期，于此期间，原告并实际控制使用房屋，原告就此主张被告承担该不利后果，本院难以支持，原告应给付自2017年1月20日起至2017年9月15日止的房屋租金共计41693元，为方便计算，该笔租金均自户口迁出保证金中扣除，被告应给付户口迁出保证金58307元。就违约金一节，根据原告提交之证据，可证明原告已就其户口迁出时间通知被告，被告虽表示需经三方共同确认，但考虑到被告作为房屋所有权人，有条件有渠道对户口情况自行确认，本院对此难以采信，被告虽表示因无法确定原告交付房屋时间及应付租金数额，难以确定支付保证金数额，但考虑到保证金数额较大，对被告该项抗辩，本院亦难以采信，且交付房屋至今，被告仍未支付。可认定被告支付户口迁出保证金构成逾期，原告主张1万元，合理有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告李宗英于本判决生效之日起七日内给付原告陈曦户口迁出保证金五万八千三百零七元。二、被告李宗英于本判决生效之日起七日内给付原告陈曦违约金一万元。三、被告李宗英于本判决生效之日起七日内给付原告陈曦物业交割保证金一万九千八百五十元。四、驳回原告陈曦的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由被告李宗英负担1000元（于本判决生效之日起七日内给付原告陈曦）；由原告陈曦负担450元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 付瑞洁二〇一七年十月二十四日书记员 李剑奇 搜索“”